권리금 회수기회 보호, 임대인이 신규임차인을 거절할 수 있는 경우

상가 권리금 회수기회는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 법으로 보호됩니다.

이 기간에 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인을 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임을 집니다. 상가 중개를 하다 보면 임차인은 "권리금은 당연히 받는 것"으로, 임대인은 "내 건물에 누구를 들일지는 내 마음"으로 알고 있는 경우가 많습니다. 둘 다 절반만 맞습니다. 이 글은 상가건물 임대차보호법 제10조의3과 제10조의4를 기준으로, 개업공인중개사가 신규임차인을 주선할 때 무엇을 어떤 순서로 확인해야 하는지 정리했습니다 (2026년 10월 현재 시행 법령 기준).

권리금 회수기회 보호는 언제부터 언제까지 받나요?

보호 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지입니다. 이 기간 안에 임차인이 신규임차인이 되려는 사람을 주선해야 임대인의 방해 금지 의무가 생깁니다.

근거는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항입니다. 2018년 10월 개정(법률 제15791호) 전에는 이 기간이 3개월이었고, 지금은 6개월입니다. 오래된 상담 자료에 3개월로 적혀 있다면 개정 전 내용이니 주의해야 합니다. 권리금의 뜻은 제10조의3이 정합니다. 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 영업상 이점처럼 유형·무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로, 보증금과 차임 외에 주고받는 돈입니다.

여기서 많이 오해하는 부분이 있습니다. 법이 보호하는 것은 권리금 그 자체가 아니라 권리금 회수기회입니다. 임대인이 권리금을 대신 물어 주는 제도가 아니라, 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받는 일을 임대인이 방해하지 못하게 하는 제도입니다. 신규임차인을 구하지 못해 권리금을 받지 못한 것만으로는 임대인에게 책임을 물을 수 없습니다.

예를 들어 2027년 3월 31일에 끝나는 임대차라면 2026년 9월 30일 무렵부터 종료일까지가 보호 기간입니다. 환산보증금이 지역 기준을 넘는 큰 매장이어도 제2조 제3항이 권리금 조항을 적용하도록 정하고 있습니다. 반대로 대규모점포 안의 매장이나 국가·지방자치단체 소유 건물은 제10조의5에 따라 보호 대상이 아닙니다.

그래서 상가 중개 의뢰를 받으면 기존 임대차계약서의 종료일부터 확인해야 합니다. 종료일에서 6개월을 거꾸로 세어 보호 기간이 언제 시작되는지 달력에 적어 두고, 건물이 대규모점포에 속하는지는 관리 주체와 관할 시·군·구에 확인해야 합니다.

임대인이 하면 안 되는 방해행위 4가지는 무엇인가요?

법이 금지하는 방해행위는 네 가지이고, 실무에서 가장 자주 다툼이 되는 것은 네 번째 거절행위입니다. 제10조의4 제1항 각 호를 현장 모습과 함께 옮기면 다음과 같습니다.

1호와 2호는 비교적 분명합니다. 임대인이 신규임차인에게 따로 돈을 요구하거나, 임차인에게 권리금을 주지 말라는 조건을 거는 행위입니다. 이런 요구가 있었다면 권리금 회수기회를 침해한 증거가 되므로 날짜와 내용을 바로 기록해 두어야 합니다.

3호의 기준은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금입니다. 임대인이 차임을 올려 제시했다는 사실만으로 바로 위반이 되지는 않고, 이 기준들에 비추어 현저히 높아야 합니다. 예를 들어 지금 월세가 300만 원인 1층 상가에서 비슷한 주변 상가가 320만 원 안팎인데 임대인이 신규임차인에게 500만 원을 요구했다면 3호 다툼이 될 여지가 큽니다. 330만 원 정도라면 현저히 높다고 주장하기는 어렵습니다.

그래서 중개사는 신규임차인을 소개하기 전에 주변 상가건물의 차임과 보증금 자료를 미리 모아 두어야 합니다. 임대인이 조건을 내놓으면 그 자리에서 비교할 수 있고, 나중에 분쟁이 생겨도 당시의 시세 자료가 근거가 됩니다. 임대인의 답변은 전화보다 문자나 이메일로 받아 두는 편이 안전합니다. 네 가지 중 어느 것에 해당하는지는 결국 기록으로 다투게 됩니다.

임대인이 신규임차인을 정당하게 거절할 수 있는 사유는?

임대인이 정당하게 거절할 수 있는 길은 두 갈래입니다. 하나는 제10조의4 제2항이 정한 네 가지 정당한 사유이고, 다른 하나는 같은 조 제1항 단서가 끌어오는 계약갱신 거절 사유(제10조 제1항 각 호)입니다.

첫 번째와 두 번째 사유는 임대인이 신규임차인을 만나 보고 판단하는 영역입니다. 임대인이 막연히 마음에 들지 않는다고 하는 것만으로는 부족하고, 자력이나 의무 위반 우려를 뒷받침하는 사정이 있어야 합니다. 그래서 신규임차인의 자금 계획과 영업 경력을 미리 정리해 임대인에게 건네면 이 두 사유를 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

세 번째 사유는 해석이 갈리기 쉽습니다. 대법원은 임대인이 임대차 종료 때 이 사유를 들어 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 정당한 사유가 된다고 판단했습니다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결). 다른 이유로 거절해 놓고 나중에 비워 둔 기간을 내세우는 것은 인정되지 않습니다.

제1항 단서로 들어오는 갱신거절 사유에는 3기의 차임액에 이르는 연체, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손 등이 있습니다. 예를 들어 임차인이 월세를 세 달 치에 이르도록 밀린 사실이 있다면 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 지지 않습니다. 그래서 주선 전에 임차인에게 연체 이력부터 물어보고, 차임 납부 내역으로 확인해야 합니다. 갱신거절 사유 전체는 제10조 제1항에서 확인할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호에서 자주 헷갈리는 것은?

현장에서 자주 듣는 말 세 가지가 대법원 판단과 다릅니다. 상담 때 그대로 말했다가는 의뢰인에게 틀린 안내를 하게 됩니다.

첫째 판결(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결)은 전체 임대차기간이 당시 법상 한도였던 5년을 넘어 임차인이 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호 의무를 진다고 했습니다. 지금은 갱신요구권 행사 한도가 10년이지만, 두 제도를 따로 본다는 판단은 그대로 참고가 됩니다.

둘째 판결(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)에서는 임대인이 상가를 돌려받은 뒤 직접 사용하겠다고 답하자 임차인이 신규임차인 물색을 그만두었습니다. 대법원은 임대인이 거절 의사를 명백히 표시했다면 실제 주선이 없어도 손해배상을 청구할 수 있다고 봤습니다. 다만 거절 의사가 확정적이었는지는 종료 무렵 양쪽의 언행과 사정을 종합해 판단합니다.

셋째 판결은 앞에서 본 1년 6개월 사유에 관한 것입니다. 세 사건 모두 원심이 임대인 쪽 손을 들었다가 대법원에서 파기되었다는 점에서, 권리금 회수기회 보호 의무를 좁게 읽으면 안 된다는 신호로 볼 수 있습니다.

그래서 임대인이 "직접 사용하겠다", "새 사람은 받지 않겠다"고 말하면 그 말을 문자나 이메일처럼 남는 형태로 받아 두도록 임차인에게 안내해야 합니다. 말로만 오간 거절은 나중에 입증하기 어렵고, 통화 내용을 기억에 의존해 다투게 됩니다.

손해배상은 얼마까지, 언제까지 청구할 수 있나요?

배상액에는 상한이 있고, 청구 기한은 임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 제10조의4 제3항은 손해배상액이 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 같은 조 제4항은 이 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다.

예를 들어 임차인이 신규임차인과 권리금 6,000만 원에 계약했는데 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절했다고 가정합니다. 종료 당시 권리금이 4,500만 원으로 평가되면 배상액은 4,500만 원을 넘을 수 없습니다. 이 금액은 상한이므로 실제로 인정되는 금액은 사건마다 다를 수 있습니다. 종료 당시 권리금을 어떻게 평가할지에 대해서는 제10조의7이 국토교통부장관이 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다.

증거도 미리 정리해 두어야 합니다. 손해배상은 임대인에게 청구하며, 방해행위가 있었다는 자료, 신규임차인과 맺은 권리금 계약서, 종료 당시 권리금을 보여 줄 자료가 필요합니다. 권리금 회수기회 침해를 다투는 사건에서는 이 자료들이 손해액을 정하는 출발점이 됩니다.

기한은 달력으로 계산해 두어야 합니다. 2027년 3월 31일에 임대차가 끝났다면 시효는 2030년 3월 말 무렵 끝나므로, 그보다 넉넉히 앞서 소송이나 조정을 시작해야 합니다. 이 기한을 넘기면 방해가 명백해도 청구할 수 없다는 점을 임차인 상담 때 꼭 알려야 합니다.

주의할 점이 하나 더 있습니다. 임대인이 정당한 거절 사유를 갖추었다면 배상 책임 자체가 없으므로, 금액을 계산하기 전에 앞에서 본 거절 사유에 해당하지 않는지부터 확인해야 합니다. 3기 차임 연체 같은 사유가 하나라도 있으면 상한을 따질 단계까지 가지 않습니다.

중개사가 신규임차인을 주선할 때 챙길 서류와 순서는?

순서는 다섯 단계이고, 핵심은 주선 사실과 임대인의 답변을 기록으로 남기는 것입니다. 이 기록이 없으면 앞에서 본 판례의 쟁점인 주선 여부와 거절 의사를 입증하기 어렵습니다.

2단계의 권리금 계약에는 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 정한 표준권리금계약서를 사용할 수 있습니다. 임대차계약이 성사되지 않으면 권리금 계약을 어떻게 처리할지는 특약으로 적어 두는 것이 안전합니다. 3단계는 임차인의 의무이기도 합니다. 같은 조 제5항은 임차인이 신규임차인이 되려는 사람의 보증금·차임 지급 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다.

4단계에서 임대인에게 보내는 요청에는 신규임차인의 이름, 업종, 희망하는 계약 조건, 회신 기한을 적어야 합니다. 회신 기한은 임대차 종료일보다 충분히 앞서도록 잡아야 합니다. 종료일이 지나면 권리금 회수기회 보호 기간도 함께 끝나기 때문입니다.

예를 들어 카페를 하던 임차인이 같은 업종의 신규임차인을 데려왔다면 확인할 것이 비교적 적습니다. 업종이 바뀐다면 그 매물에서 영업 허가를 받을 수 있는지(상가 업종 확인 5단계)와 업종 변경으로 원인자부담금이 나오는지도 확인해야 합니다. 신규임차인이 계약한 뒤 영업신고가 거부되면 다툼이 임차인, 신규임차인, 임대인 세 사람 사이로 번집니다.

주선한 자료는 거래가 끝난 뒤에도 사무소에 보관해 두는 것이 좋습니다. 손해배상 청구 기한이 임대차가 종료한 날부터 3년이므로, 분쟁이 늦게 시작되면 그때 중개사에게 당시 자료를 요청하는 경우가 생길 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호, 자주 묻는 질문

Q. 계약서에 "권리금을 인정하지 않는다"는 특약이 있으면 보호받지 못하나요?
그렇지 않습니다. 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 특약이 있어도 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무는 그대로 남는 것으로 보고 안내해야 합니다. 다만 특약의 문구와 사정에 따라 다툼이 생길 수 있으니, 분쟁 단계에서는 변호사 상담을 권해야 합니다.

Q. 임대인이 재건축을 하겠다며 신규임차인을 거절하면 어떻게 되나요?
계약 당시 공사 시기와 기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 알렸거나, 노후로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우라면 갱신거절 사유가 되어 보호 의무가 없습니다. 이런 사정 없이 계획만 말하는 경우에 대해서는 2017다225312 판결의 사안을 참고할 만합니다.

Q. 임대인이 신규임차인을 직접 고르면 어떻게 되나요?
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급했다면 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 임차인 입장에서는 누가 들어오든 권리금을 받으면 목적을 이룬 셈입니다. 다만 권리금을 실제로 지급받기 전까지는 이 사유가 완성되지 않으므로 지급 여부를 확인해야 합니다.

Q. 권리금 계약과 임대차계약 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
법은 권리금 계약에 따라 주선한 신규임차인을 전제로 합니다. 실무에서는 권리금 계약을 먼저 맺되, 임대인과의 임대차계약이 체결되지 않으면 해제한다는 조건을 붙여 두는 것이 안전합니다.

Q. 보호 기간이 시작되기 전에 신규임차인을 데려와도 되나요?
보호 의무는 종료 6개월 전부터 생기므로, 그보다 이른 시점의 거절을 이 조항의 방해행위로 보기는 어렵습니다. 임차인이 일찍 가게를 넘기고 싶다면 임대인과 합의로 진행해야 하고, 합의가 되지 않으면 보호 기간이 시작된 뒤 다시 주선해야 합니다.

정리

권리금 회수기회 보호는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 이어지고, 임대인은 그 기간에 방해행위 4가지를 해서는 안 됩니다. 정당한 거절 사유는 제10조의4 제2항의 4가지와 제10조 제1항의 갱신거절 사유입니다. 손해배상은 두 권리금 중 낮은 금액이 상한이고, 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 판례는 10년이 지난 임대차에도, 확정적으로 거절당해 주선하지 못한 경우에도 보호를 인정했습니다.

중개사가 오늘 할 일은 세 가지입니다. 종료일에서 6개월을 거꾸로 세어 보호 기간을 적어 두어야 합니다. 신규임차인 정보는 임대인에게 서면으로 제공해야 합니다. 임대인의 답변은 문자나 이메일로 받아 두어야 합니다.