임차한 공장도 임차인이 자기 이름으로 공장등록을 신청할 수 있습니다. 산업집적법 제16조가 공장의 소유자뿐 아니라 점유자에게도 신청 자격을 주기 때문입니다.
다만 신청할 수 있다는 것과 등록이 된다는 것은 다른 이야기입니다. 토지의 용도지역에서 그 업종이 허용되고, 건축물대장의 용도가 맞아야 등록이 됩니다. 아래에서 임차인이 공장등록을 신청하는 근거와 절차, 필요한 서류, 건축물 용도가 맞지 않을 때 생기는 문제, 계약 전에 중개사가 확인하는 순서를 차례로 정리했습니다.
임차한 공장도 공장등록을 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 공장등록은 건물 주인이 아니라 그 공장에서 제조업을 하는 사람이 신청하는 절차입니다. 임차인은 법에서 말하는 점유자에 해당합니다.
산업집적법 제16조 제2항은 공장설립등의 승인 대상이 아닌 공장의 소유자 또는 점유자가 공장등록을 신청할 수 있다고 정합니다. 임차인의 공장등록을 직접 염두에 둔 조문도 있습니다. 같은 법 시행령 제2조 제2항 제4호 단서는 건축물의 일부만 임차해 제조시설을 설치하고 제16조 제2항에 따라 등록하는 경우, 임차한 부분의 바닥면적을 공장부지로 본다고 정합니다. 건물 한 층이나 한 호실만 빌려도 그 부분만으로 공장이 될 수 있다는 뜻입니다.
| 구분 | 법 조문 | 임차인에게 의미하는 것 |
|---|---|---|
| 신청 자격 | 산업집적법 제16조 제2항 | 소유자 또는 점유자가 신청 |
| 공장부지 계산 | 시행령 제2조 제2항 제4호 | 임차한 부분의 바닥면적을 공장부지로 봄 |
| 제조업의 범위 | 시행령 제2조 제1항 | 한국표준산업분류의 제조업이어야 함 |
| 등록 통지 기한 | 시행규칙 제12조 제2항 | 신청일부터 7일(의제처리 시 20일) |
예를 들어 근린생활시설 건물 2층의 한 호실 300㎡를 빌려 금속 가공업을 하려는 임차인이 있다고 가정합니다. 건물 전체가 아니라 그 300㎡를 공장부지로 보고, 신청도 임차인 이름으로 합니다. 임대인이 따로 신청할 필요는 없습니다.
그래서 중개사가 임대인에게 "공장등록은 임대인이 해 줘야 하느냐"는 질문을 받으면, 신청은 임차인이 하고 임대인은 임대차계약서와 건물 정보만 협조하면 된다고 설명할 수 있습니다. 대신 임차인의 업종이 한국표준산업분류상 제조업인지는 계약 전에 사업자등록의 업종과 실제 공정으로 확인해야 합니다. 사업 내용이 제조업이 아니면 공장등록 대상이 아니기 때문입니다. 임대인에게도 설명해 둘 것이 있습니다. 임차인이 공장등록을 하면 그 건물에 등록된 공장이 생기므로, 나중에 다른 제조업 임차인을 받을 때 같은 건물의 공장 면적 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
공장등록은 어떤 절차로 진행되나요?
공장건축면적이 500㎡ 미만이면 임차인이 바로 공장등록을 신청하고, 500㎡ 이상이면 공장설립 승인과 완료신고를 거쳐 등록됩니다. 면적에 따라 출발점이 다릅니다.
산업집적법 제13조 제1항은 공장건축면적이 500㎡ 이상인 공장의 신설·증설·업종변경을 하려면 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 정합니다. 승인을 받은 공장은 설립을 마친 뒤 완료신고를 하고, 제16조 제1항에 따라 행정청이 공장등록대장에 등록합니다. 승인 대상이 아닌 500㎡ 미만 공장은 제16조 제2항에 따라 신청할 때만 등록됩니다. 면적을 세는 방법과 500㎡ 선에서 달라지는 건축물 분류는 공장 면적 500㎡ 기준에 따로 정리해 두었습니다.
| 공장건축면적 | 진행 순서 | 처리 기간(안내 기준) |
|---|---|---|
| 500㎡ 미만 | 공장등록 신청 → 등록 | 7일, 의제처리 시 20일 |
| 500㎡ 이상 | 공장설립 승인 → 완료신고 → 등록 | 승인 20일 안팎 + 완료신고 처리 |
| 수도권 과밀억제권역 500㎡ 이상 | 산업집적법 제20조 제한 확인부터 | 신설이 안 되는 지역이 있음 |
처리 기간은 시행규칙 제12조 제2항과 하남시 안내를 기준으로 적었습니다. 하남시는 공장설립 승인 20일, 공장등록 7일로 안내합니다. 구리시는 과밀억제권역이라 500㎡ 이상 공장의 신설이 원칙적으로 안 된다고 안내합니다. 같은 면적이라도 시·군·구에 따라 승인 자체가 불가능할 수 있다는 뜻입니다. 승인 단계에서도 임차인이 신청인이 될 수 있습니다. 하남시 안내의 공장설립 승인 서류에는 토지와 건축물의 사용권을 증명하는 서류로 임대차계약서 사본이 들어 있습니다.
예를 들어 임차인이 600㎡ 공장을 빌린다면, 등록 전에 공장설립 승인부터 받아야 하므로 기계를 들여 가동하기까지 한 달 이상 걸릴 수 있습니다. 이 기간에도 임대료가 나가므로 임대료 발생일을 승인 예정일 뒤로 잡을지 계약 전에 정해 두어야 합니다. 면적이 500㎡ 근처라면 임차인이 실제로 사용할 면적을 먼저 확정하고, 담당 부서에 어느 절차를 밟아야 하는지 물어봐야 합니다.
공장등록에 필요한 서류는 무엇인가요?
기본은 공장등록신청서와 사업계획서이고, 임차인이라면 임대차계약서가 추가됩니다. 용도지역과 건축물 용도를 확인하는 서류도 함께 요구됩니다.
시행규칙 제12조 제1항은 별지 제9호서식의 공장등록신청서에 사업계획서를 붙여 내도록 정합니다. 같은 항은 담당 기관이 행정정보 공동이용으로 건축물대장을 확인하도록 정하고 있습니다. 그런데 실제 접수 창구에서 받는 서류는 시·군·구마다 조금씩 다릅니다. 도봉구 민원 안내는 아래 8가지를 적어 두었습니다.
| 번호 | 서류 | 확인하는 것 |
|---|---|---|
| 1 | 공장등록신청서(별지 제9호서식) | 신청인, 업종, 면적 |
| 2 | 사업계획서(별지 제2호의2서식) | 공장의 사업 내용 |
| 3 | 토지이용계획확인서 | 용도지역 |
| 4 | 건축물대장 | 건축물 용도 |
| 5 | 사업자등록증 | 제조업 사업자인지 |
| 6 | 법인등기사항증명서 | 법인인 경우만 |
| 7 | 임대차계약서 | 임차한 경우 점유 권한 |
| 8 | 신분증 사본, 대리 신청 시 위임장 | 신청인 확인 |
신청은 공장설립 온라인지원시스템 팩토리온에서 하거나 시·군·구청을 방문해서 합니다. 구리시는 같은 항목을 공장 소유권 및 임차사실을 증명할 수 있는 서류라고 적어 둡니다. 결국 임대차계약서가 임차인이 그 공간을 사용할 권한을 증명하는 서류가 됩니다. 사업계획서는 서식을 확인해야 합니다. 시행규칙은 승인 대상이 아닌 공장이면 별지 제2호의3서식의 승인 대상 외 공장 사업계획서도 낼 수 있게 정하고 있으니, 어느 서식을 낼지 접수 창구에 물어봐야 합니다.
그래서 계약서의 목적물 표시를 정확히 써야 합니다. 예를 들어 계약서에 "2층 일부"라고만 적고 면적을 비워 두면, 공장등록 신청서에 적은 300㎡와 계약서가 맞지 않아 보완 요청을 받을 수 있습니다. 계약서에 층, 호실, 임대 면적(㎡)을 건축물대장과 같은 표기로 적고, 사용 목적이 제조업이라는 점도 함께 적어 두어야 합니다. 대장을 읽는 방법은 건축물대장 보는 법에 정리해 두었습니다.
건축물 용도가 공장이나 제조업소가 아니면 어떻게 되나요?
공장등록이 되지 않습니다. 용도변경을 먼저 하거나, 용도가 맞는 다른 건물을 찾아야 합니다. 이 문제는 계약 뒤에 발견되는 경우가 가장 많습니다.
시행규칙 제12조 제2항은 담당 기관이 「건축법」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 환경 관련 법령의 기준에 맞는 경우에만 공장등록대장에 적도록 정합니다. 건축물 용도는 그중 건축법 기준에 해당합니다. 구리시 안내는 공장건축면적 500㎡ 미만인 경우 공장등록이 가능한 건축물 용도를 제2종 근린생활시설과 공장으로 적어 둡니다. 사무소나 판매시설, 창고시설로 된 건물에서는 그대로 등록할 수 없다는 뜻입니다.
| 건축물대장 용도 | 공장등록 | 필요한 조치 |
|---|---|---|
| 공장 | 가능(다른 요건 충족 시) | 업종과 용도지역 확인 |
| 제2종 근린생활시설(제조업소) | 500㎡ 미만이면 가능 | 같은 건물 제조업소 면적 합계 확인 |
| 창고시설, 사무소, 판매시설 | 불가 | 건축법 제19조 용도변경 |
건축법 제19조에 따른 용도변경은 건물에 관한 절차라서 건물 소유자인 임대인의 협조 없이는 진행하기 어렵습니다. 새 용도에 맞는 건축 기준을 갖춰야 해서 공사비가 들 수 있고, 기준을 맞추지 못하면 용도변경을 할 수 없습니다. 이미 등록된 공장도 안심할 수 없습니다. 산업집적법 제17조 제1항 제1호는 건축물의 용도가 변경된 경우 등록을 취소할 수 있다고 정합니다.
예를 들어 창고시설로 된 건물을 빌려 포장 기계를 들이고 소규모 조립까지 하려는 임차인이 있다고 가정합니다. 창고 용도로는 공장등록이 되지 않아서, 임대인이 용도변경을 해 주지 않으면 그 공정은 진행할 수 없습니다. 이런 경우에는 용도변경 가능 여부를 건축 부서에 먼저 확인하고, 용도변경이 안 되면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣어야 합니다. 비용을 누가 낼지도 같은 특약에 함께 적어 두어야 합니다. 용도변경이 끝날 때까지는 공장등록을 할 수 없으므로, 그 기간의 임대료를 어떻게 할지도 정해 두어야 합니다.
같은 건물에 이미 공장이 있으면 무엇이 달라지나요?
같은 건물에 있는 다른 공장의 면적까지 합쳐서 판단하기 때문에, 임차인이 빌린 면적만 보고 500㎡ 미만이라고 판단하면 틀릴 수 있습니다. 이전 임차인의 공장등록이 남아 있는 경우도 확인해야 합니다.
구리시 안내는 공장건축면적을 산정할 때 한 건물에 입주한 공장 업체 수나 공장등록 여부와 관계없이, 공장으로 사용하는 바닥면적을 합산한다고 적어 둡니다. 그리고 공장등록을 위해 건물을 임대하려면 그 건물에 기존 공장이 있는지, 있다면 그 바닥면적이 얼마인지 반드시 확인하라고 안내합니다. 이전 임차인이 나간 뒤에도 등록이 정리되지 않았다면 그 면적이 서류상 남아 있을 수 있습니다.
| 상황 | 문제 | 확인할 곳 |
|---|---|---|
| 같은 건물에 다른 공장이 운영 중 | 면적 합산으로 500㎡를 넘을 수 있음 | 시·군·구 공장등록 담당 부서 |
| 이전 임차인의 공장등록이 남아 있음 | 새 신청이 늦어질 수 있음 | 이전 임차인의 취소신청 여부 |
| 등록 후 상호·대표자·면적·업종 변경 | 2개월 안에 변경등록 신청 | 산업집적법 제16조 제4항, 구리시 안내 |
법 제17조 제1항 제2호는 공장이 폐업한 경우 등록을 취소할 수 있다고 정하고, 구리시는 폐업이나 관외 이전, 양도·양수로 공장을 운영할 수 없게 되면 공장등록 취소신청을 해야 한다고 안내합니다. 등록이 끝난 뒤에도 의무가 남습니다. 제16조 제4항은 등록한 사항 중 정해진 사항이 바뀌면 2개월 이내에 변경등록을 신청하도록 정합니다. 임차인이 옆 호실을 추가로 빌려 면적이 늘어나는 경우가 대표적입니다.
예를 들어 같은 건물 1층에서 다른 업체가 250㎡ 공장을 운영하고 있고, 새 임차인이 2층 300㎡를 빌리면 합계는 550㎡입니다. 새 임차인은 300㎡만 빌렸지만 500㎡ 미만 절차로 등록할 수 없을 수 있습니다. 계약 전에 담당 부서에 그 건물의 기존 공장등록 현황을 물어보고, 이전 임차인에게는 잔금 전까지 공장등록 취소신청을 마쳐 달라는 조건을 특약에 적어야 합니다.
계약 전에 중개사는 어떤 순서로 확인해야 하나요?
토지이용계획, 건축물대장, 업종 순서로 확인한 뒤 담당 부서의 답을 받고 계약해야 합니다. 땅에서 건물, 건물에서 사람 순서로 좁혀 가면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다.
첫째는 토지이용계획입니다. 토지이음에서 지번을 넣으면 용도지역과 지구가 나옵니다. 용도지역마다 들어설 수 있는 공장의 종류가 달라서, 여기서 업종이 허용되지 않으면 다음 단계는 의미가 없습니다. 둘째는 건축물대장의 용도와 면적입니다. 앞에서 정리한 대로 공장이나 제2종 근린생활시설(제조업소)인지, 임차할 호실의 면적이 대장과 맞는지 봅니다. 셋째는 임차인의 업종입니다. 사업자등록의 업종 코드가 한국표준산업분류의 제조업인지, 공정에 대기·폐수·소음 배출시설이 있는지 묻습니다.
| 순서 | 확인 자료 | 확인할 내용 | 걸리면 |
|---|---|---|---|
| 1 | 토지이용계획확인서 | 용도지역에서 그 업종이 허용되는지 | 계약 보류 |
| 2 | 건축물대장 | 용도(공장·제조업소)와 면적 | 용도변경 가능 여부 문의 |
| 3 | 사업자등록·공정 설명 | 제조업 해당 여부, 배출시설 | 환경 부서 문의 |
| 4 | 담당 부서 답변 | 기존 공장 현황, 등록 가능 여부 | 조건부 계약 |
세 가지를 서류로 확인했더라도 마지막으로 시·군·구 공장등록 담당 부서의 답을 받아야 합니다. 같은 건물의 기존 공장 현황은 담당 부서만 정확히 알기 때문입니다. 문의할 때는 토지이용계획확인서, 건축물대장, 임차할 공간의 배치, 임차인의 업종과 설비 목록을 함께 가져가야 정확한 답을 받습니다. 공장·창고 계약 전체의 확인 순서는 공장·창고 중개 5단계에 정리해 두었습니다.
예를 들어 계약일까지 담당 부서 답변이 나오지 않았다면, "임차인이 공장등록을 할 수 없다는 답변을 받으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다"는 특약을 두는 방법이 있습니다. 이 문장은 예시일 뿐이고 실제 문구는 당사자 사정에 맞춰야 합니다. 문의한 날짜와 부서, 답변 내용은 중개대상물 확인·설명서에도 적어 두어야 합니다.
자주 묻는 질문
임차인이 신청하는데 임대인은 무엇을 해 주어야 하나요?
법 제16조 제2항은 점유자의 신청을 인정합니다. 시·군·구 안내가 요구하는 것은 임대차계약서이므로, 임대인은 목적물과 면적이 정확한 계약서를 써 주어야 합니다. 그 밖에 요구하는 서류는 시·군·구에 미리 확인해야 합니다.
등록한 뒤 업종을 추가하면 어떻게 하나요?
시행규칙 제12조 제4항은 업종을 변경사항으로 다룹니다. 업종이 바뀌거나 추가되면 변경등록을 신청해야 하고, 새 업종이 그 용도지역에서 허용되는지도 다시 확인해야 합니다.
500㎡ 미만이면 공장등록을 꼭 해야 하나요?
의무는 아닙니다. 공장등록을 신청할 수 있을 뿐입니다. 다만 임차인의 거래처나 지원사업 조건에 공장등록이 필요한지는 계약 전에 먼저 물어봐야 합니다.
등록 처리 기간은 얼마나 걸리나요?
시행규칙 제12조 제2항은 신청을 받은 날부터 7일 이내에 등록 사실을 알려주도록 정합니다. 다른 인허가를 함께 의제처리하면 20일입니다.
공장등록 신청은 어디서 하나요?
팩토리온(factoryon.go.kr)에서 온라인으로 하거나 공장이 있는 시·군·구청을 방문해서 합니다. 도봉구와 구리시 모두 두 가지 방법을 안내하고 있습니다.
계약한 뒤에 공장등록이 안 된다는 것을 알게 되면 어떻게 하나요?
계약서에 해제 특약이 없으면 임차인이 계약을 정리하기 어렵습니다. 등록 가능 여부를 확인하지 못한 상태라면 계약 전에 조건부 해제 특약을 넣어 두어야 합니다.
계약 기간이 끝나면 공장등록은 어떻게 하나요?
그 장소에서 공장을 운영하지 않게 되면 공장등록 취소신청을 해야 합니다. 정리하지 않고 나가면 다음 임차인의 신청이 늦어질 수 있습니다.
이사하면 등록을 옮길 수 있나요?
시행규칙 제12조 제4항은 공장 소재지를 변경사항으로 다룹니다. 새 장소의 용도지역과 건축물 용도가 맞아야 하므로 새 건물도 처음부터 확인해야 합니다.
정리
- 임차인은 점유자로서 자기 이름으로 공장등록을 신청할 수 있습니다.
- 500㎡ 미만은 바로 신청하고, 이상이면 공장설립 승인과 완료신고를 거쳐 등록됩니다.
- 임차인은 기본 서류에 더해 임대차계약서를 냅니다.
- 건축물 용도가 공장이나 제조업소가 아니면 용도변경 없이는 등록되지 않습니다.
- 계약 전에는 토지이용계획, 건축물대장, 업종, 담당 부서 답변 순서로 확인해야 합니다.
참고한 자료
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조(공장설립등의 승인)
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제16조(공장의 등록)
- 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제17조(공장의 등록취소 등)
- 같은 법 시행령 제2조(공장의 범위)
- 같은 법 시행규칙 제12조(공장등록신청서)
- 건축법 제19조(용도변경)
- 구리시 공장설립 및 등록절차
- 하남시 공장의 설립 안내
이 글은 2026년 10월 기준 법령과 시·군·구 안내로 구조를 설명한 것입니다. 제출 서류와 처리 기간은 시·군·구마다 다를 수 있으므로 신청 전에 담당 부서에서 다시 확인하시기 바랍니다.
