오피스텔 주거용과 업무용, 계약 전에 갈리는 다섯 가지

오피스텔은 건축법상 모두 업무시설이고, 주거용과 업무용은 실제로 어떻게 사용하느냐로 갈립니다.

오피스텔 계약을 하러 오신 분들이 가장 먼저 "이 호실은 주거용이에요, 업무용이에요?" 하고 물으십니다. 그런데 건축물대장을 떼 보면 두 경우 모두 똑같이 업무시설로 적혀 있습니다. 차이는 서류의 용도 칸이 아니라 실제 사용에서 생기고, 그 차이가 중개보수, 세금에서 세는 주택 수, 임차인의 전입신고, 집주인의 부가세까지 이어집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 무엇이 갈리는지 순서대로 정리했습니다.

주거용 오피스텔과 업무용, 법에서는 무엇이 다른가요?

결론부터 말씀드리면 "주거용 오피스텔"이라는 건축물 용도는 따로 없습니다. 건축물대장에는 전부 업무시설로 올라가고, 주거용이냐 업무용이냐는 법마다 각자의 기준으로 다시 판단합니다. 그래서 같은 호실이 어떤 법에서는 주택으로, 다른 법에서는 주택이 아닌 것으로 취급될 수 있습니다.

중개 현장에서 이 점을 먼저 설명드리는 이유가 있습니다. 매수인이나 임차인은 "주거용"이라는 말을 하나의 자격처럼 받아들이는데, 실제로는 법마다 묻는 질문이 다릅니다. 아래 표가 그 차이입니다.

표에서 보시듯 중개보수만 시설 요건으로 정하고, 나머지는 대부분 실제 사용을 봅니다. 예를 들어 전용 84㎡에 부엌과 욕실을 갖춘 호실을 회사 사무실로 사용하고 있다면, 중개보수는 주거용 요건을 갖춘 오피스텔 요율이 적용되지만 양도세에서는 주택이 아닐 수 있습니다. 거꾸로 업무용으로 분양받았어도 임차인이 살고 있으면 세법에서는 주택으로 볼 수 있습니다.

그래서 계약 전에는 "주거용이에요?"라는 질문 하나로 끝내면 안 됩니다. 지금 누가 어떤 용도로 사용하고 있는지, 계약 뒤에는 어떻게 사용할 계획인지를 따로 확인해야 합니다. 저는 계약서의 특약란에 "임차인은 이 오피스텔을 주거용으로 사용한다"처럼 사용 목적을 한 줄로 적어 두기를 권합니다. 나중에 세금이나 보증금 문제로 다툼이 생겼을 때 당사자가 처음에 어떻게 합의했는지를 보여 주는 자료가 됩니다.

오피스텔은 왜 건축물대장에 업무시설로 나오나요?

건축법 시행령 별표 1 제14호는 업무시설을 정하면서, 일반업무시설 안에 오피스텔을 넣어 두었습니다. 정의는 "업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물"입니다. 출발점이 사무실이고 숙식은 일부 허용된 것이라, 공부상 용도는 처음부터 끝까지 업무시설입니다.

그래서 건축물대장의 용도 칸에는 "업무시설(오피스텔)"처럼 적힙니다. 주거용으로 사용한다고 해서 이 칸이 주택으로 바뀌지는 않습니다. 등기부등본도 마찬가지로 건물 용도를 오피스텔로 표시할 뿐, 주거용이라는 표시는 따로 없습니다.

실무에서 이 차이가 드러나는 서류가 하나 있습니다. 중개대상물 확인·설명서입니다. 공인중개사법 시행규칙의 서식을 보면 주거용 건축물 서식[Ⅰ]의 주택 유형에 단독주택, 공동주택과 함께 주거용 오피스텔이 들어 있습니다. 주거용으로 거래하는 오피스텔은 이 주거용 서식으로 작성하고, 업무용으로 거래하면 비주거용 서식을 사용합니다. 어느 서식을 받았는지만 봐도 중개사가 그 거래를 어느 쪽으로 보고 있는지 알 수 있습니다. 서식 읽는 법은 중개대상물 확인·설명서 글에 따로 정리했습니다.

예를 들어 같은 건물 12층의 두 호실이 있다고 해 보겠습니다. 1201호는 부엌과 욕실이 있고 임차인이 살고 있으며, 1202호는 부엌을 철거하고 세무사 사무실로 사용 중입니다. 건축물대장에는 두 호실 모두 업무시설로 똑같이 나오지만, 확인·설명서는 1201호가 주거용 서식, 1202호가 비주거용 서식으로 갈립니다.

계약 전에 건축물대장과 함께 현장의 부엌·욕실 상태를 직접 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 건축물대장은 정부24에서 무료로 열람할 수 있고, 표제부에 위반건축물 표시가 있는지도 같이 봐야 합니다. 허가 없이 내부를 고친 호실은 위반건축물로 올라가 있을 수 있고, 그러면 대출이나 보증보험 가입이 거절되는 경우가 있습니다.

오피스텔 중개보수, 주거용 요건을 갖추면 얼마인가요?

오피스텔은 주택이 아니라서 주택 요율표를 적용하지 않습니다. 대신 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항이 오피스텔을 따로 정해 두었고, 다음 두 요건을 모두 갖추면 매매·교환은 0.5%, 임대차는 0.4% 상한요율 안에서 협의합니다.

• 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
• 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실과 목욕시설을 갖출 것 (화장실 안에 목욕시설이 있어도 된다)

둘 중 하나라도 빠지면 일반 비주택과 같이 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 상한요율은 2026년 8월 28일 시행된 개정 규칙의 별표 2에서도 그대로입니다.

구체적으로 계산해 보겠습니다. 요건을 갖춘 오피스텔을 3억원에 매매하면 상한은 150만원입니다. 같은 3억원이라도 전용 90㎡라면 0.9% 이내 협의 대상이라 상한이 270만원까지 올라갑니다. 임대차는 보증금 1천만원에 월세 80만원이면 월세에 100을 곱해 더한 9천만원이 거래금액이 되고, 0.4%를 적용한 상한은 36만원입니다.

여기서 주의할 점은 요건이 실제 사용 목적이 아니라 시설이라는 것입니다. 임차인이 사무실로 사용하더라도 요건을 갖춘 호실이면 0.4% 요율이 적용됩니다. 또 이 요율은 상한이지 정해진 값이 아니므로, 계약 전에 금액을 합의해 두는 것이 좋습니다. 월세가 적은 계약은 계산이 한 번 더 달라집니다. 같은 조 제5항에 따라 월세에 100을 곱해 더한 금액이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱합니다. 보증금 300만원에 월세 40만원이라면 100을 곱한 합계가 4,300만원이라 기준에 못 미치므로, 70을 곱한 3,100만원이 거래금액이 되고 상한은 12만 4천원입니다. 계산 원리는 중개보수 계산법 글에 자세히 있습니다.

오피스텔 주택 수, 취득세와 양도세는 기준이 다릅니다

세금에서 가장 많이 헷갈리는 부분이 주택 수입니다. 같은 오피스텔이라도 취득세는 재산세 과세 방식으로, 양도세는 실제 사용으로 주택 수에 넣을지를 정합니다.

먼저 취득세입니다. 오피스텔 자체를 살 때는 주택 세율이 아니라 지방세법 제11조의 일반 부동산 세율(표준세율 4%)이 적용됩니다. 2억원짜리 오피스텔이면 표준세율 기준 800만원이고, 여기에 지방교육세 등이 따로 붙습니다. 문제는 그 뒤에 아파트를 살 때입니다. 지방세법 제13조의3 제4호는 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 주택 수에 더하도록 정했고, 이 규정은 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 적용됩니다. 다만 시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 시행령 제28조의4에 따라 주택 수에서 빠집니다.

양도세는 소득세법 제88조가 기준입니다. 주택을 "허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이" 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하므로, 임차인이 살고 있는 오피스텔은 주택으로 볼 수 있습니다.

예를 들어 주거용으로 임대 중인 오피스텔 1채가 있는 분이 아파트를 팔면, 아파트만 있다고 생각한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다. 비과세 요건은 양도세 비과세 글에, 주택 수별 취득세 구조는 취득세 계산 글에 정리했습니다. 실제 세액은 반드시 세무 전문가와 확인하셔야 합니다.

주택분 재산세가 나오는지는 재산세 고지서의 과세 구분으로 확인할 수 있습니다. 지방세법 제106조 제3항은 공부상 용도와 실제 현황이 다르면 원칙적으로 실제 현황에 따라 재산세를 매기도록 정했습니다. 그래서 매수 전에 매도인에게 최근 재산세 고지서를 받아 주택분으로 과세되고 있는지 확인해야 합니다.

업무용 오피스텔에 전입신고를 해도 되나요?

임차인 입장에서 가장 중요한 질문입니다. 실제로 살고 있다면 전입신고를 할 수 있고, 주택임대차보호법의 보호도 받을 수 있습니다. 주민등록은 사는 곳을 신고하는 것이라 건축물대장의 용도를 따지지 않습니다.

주택임대차보호법 제2조는 적용 대상을 "주거용 건물"로 정할 뿐 공부상 용도를 요구하지 않습니다. 법원도 이 판단을 공부상 표시만으로 하지 않고, 실제 용도와 구조를 함께 따져 왔습니다. 그래서 업무용으로 계약서를 썼더라도 부엌과 욕실을 갖추고 실제로 생활하고 있다면 주택으로 인정될 여지가 큽니다. 다만 최종 판단은 분쟁이 생겼을 때 법원이 하므로, 처음부터 실제와 같게 주거용으로 계약하는 것이 안전합니다.

보호를 받는 순서는 아파트와 같습니다. 제3조에 따라 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 대항력이 생기고, 확정일자를 함께 받아 두어야 우선변제권까지 생깁니다. 주민등록법상 전입신고 기한은 이사한 날부터 14일이지만, 보증금을 지키려면 이사 당일에 신고하는 것이 맞습니다. 자세한 순서는 확정일자와 전입신고 글에 있습니다.

현장에서 자주 만나는 경우가 "전입신고는 하지 않는다"는 특약입니다. 예를 들어 보증금 5천만원에 이런 특약을 넣으면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 스스로 포기하게 됩니다. 보증금이 큰 계약이라면 이 특약은 받아들이지 않는 편이 맞습니다. 특약을 거절하기 어렵다면 보증금을 낮추고 월세를 올리는 식으로 위험 금액 자체를 줄이는 방법을 함께 협의해 보셔야 합니다. 또 계약 전에는 등기부등본 을구에서 근저당 금액을 확인해야 합니다. 오피스텔은 아파트보다 시세 확인이 어렵고 매매가 대비 근저당 비율이 높은 경우가 있어, 전입신고를 하더라도 경매에서 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.

업무용 오피스텔의 부가세, 집주인은 왜 전입을 꺼리나요?

임차인이 전입신고를 원하는데 집주인이 반대하는 이유는 대부분 부가가치세입니다. 이 사정을 알아야 협의가 됩니다.

오피스텔을 분양받을 때 건물 가격에는 부가세가 붙습니다. 업무용으로 임대하겠다며 일반과세자로 사업자등록을 하면 이 건물분 부가세를 환급받을 수 있습니다. 업무용 임대는 과세 사업이라 월세에도 부가세가 붙습니다. 반면 부가가치세법 제26조 제1항 제12호는 주택과 그 부수 토지의 임대를 면세로 정했습니다. 그래서 임차인이 실제로 살면 그 임대는 면세 사업이 됩니다.

문제는 그다음입니다. 같은 법 제10조는 과세 사업에 사용하려고 매입세액을 공제받은 재화를 면세 사업에 사용하면 재화를 공급한 것으로 본다고 정했습니다. 쉽게 말해 환급받은 부가세 가운데 남은 기간에 해당하는 부분을 다시 내야 할 수 있다는 뜻입니다. 계산 방법과 금액은 사업자의 상황에 따라 달라지므로 관할 세무서나 국세청에서 확인해야 합니다.

예를 들어 업무용으로 분양 부가세를 환급받은 집주인에게는 임차인의 전입신고가 세무 문제가 될 수 있습니다. 그래서 계약 단계에서 집주인이 어떤 사업자로 등록되어 있는지를 먼저 물어봐야 합니다. 주거용으로 사용할 계획이라면 그 사실을 계약서에 분명히 적고, 집주인과 협의를 마친 뒤 계약해야 합니다. 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록은 시군구청에서 하는 별도 절차이므로, 세무서 사업자등록과 같은 것으로 보시면 안 됩니다.

매수인이라면 이 문제가 거꾸로 돌아옵니다. 업무용으로 임대 중인 오피스텔을 사서 임대를 이어 가려면, 매도인이 일반과세자로 등록되어 있는지와 매매를 포괄양수도로 처리할지를 계약 전에 정해야 합니다. 이 부분은 세무 처리 방식에 따라 매매대금에 부가세가 붙을 수도 있으니 세무사와 함께 확인해야 합니다.

오피스텔 계약, 자주 묻는 질문

Q. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔은 등기부에 다르게 나오나요?
아닙니다. 등기부와 건축물대장 모두 오피스텔, 업무시설로 같게 나옵니다. 주거용 여부는 현장의 시설과 실제 사용, 그리고 확인·설명서 서식으로 확인해야 합니다.

Q. 전용 84㎡인데 욕조가 없고 샤워부스만 있으면 0.4%가 적용되나요?
시행규칙은 전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우도 요건을 충족한 것으로 봅니다. 샤워 시설이 화장실 안에 있고 전용 부엌이 있다면 요건을 갖춘 것으로 보는 것이 일반적입니다. 애매하면 계약 전에 중개사와 요율을 미리 합의해 두는 것이 좋습니다.

Q. 업무용으로 계약하고 실제로 살면 보증금을 보호받지 못하나요?
실제로 생활하고 전입신고와 확정일자를 갖추었다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 여지가 큽니다. 다만 다툼이 생기면 주거 사용을 임차인이 입증해야 하므로, 처음부터 주거용으로 계약하는 편이 훨씬 안전합니다.

Q. 오피스텔을 사무실로만 사용하면 양도세에서 주택 수에 안 들어가나요?
실제로 업무용으로만 사용했다면 양도세에서는 주택으로 보지 않는 것이 원칙입니다. 사업자등록, 임대차계약서, 공과금 내역처럼 업무용 사용을 보여 줄 자료를 남겨 두셔야 합니다. 임차인이 그 주소로 전입신고를 했다면 주거용으로 볼 근거가 되므로 함께 점검해야 합니다.

Q. 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
취득세 주택 수를 셀 때는 시가표준액 1억원 이하 오피스텔이 제외됩니다. 이 기준은 취득세에 관한 것이므로, 양도세 판단과는 따로 확인해야 합니다.

Q. 2020년 8월 이전에 산 주거용 오피스텔도 취득세 주택 수에 들어가나요?
지방세법 개정 부칙에 따라 오피스텔을 주택 수에 더하는 규정은 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터 적용됩니다. 그 전에 취득한 오피스텔은 취득세 주택 수에 넣지 않습니다. 양도세는 이와 별개로 실제 사용을 기준으로 판단합니다.

정리

오피스텔은 건축물대장에서 모두 업무시설입니다. 주거용과 업무용의 구분은 법마다 다르게 판단합니다.

• 중개보수는 시설 요건으로 정합니다. 전용 85㎡ 이하이고 부엌·화장실·목욕시설을 갖추면 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내입니다.
• 세금의 주택 수는 실제 사용을 봅니다. 취득세는 주택분 재산세 과세 여부, 양도세는 사실상 주거 사용 여부가 기준입니다.
• 실제로 산다면 전입신고와 확정일자를 반드시 받고, 집주인의 사업자 유형과 부가세 문제를 계약 전에 확인해야 합니다.

같은 호실이라도 어떻게 사용하느냐에 따라 결과가 달라지므로, 사용 목적을 계약서에 적어 두는 것이 가장 기본적인 대비입니다.