등기부등본 읽는 법, 갑구와 을구에서 무엇을 봐야 하나

등기부등본은 세 칸으로 나뉩니다. 표제부는 어떤 집인지, 갑구는 누구 집인지, 을구는 그 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지를 보여줍니다.

계약하러 가면 중개사가 등기부등본을 한 장 내밀고 "깨끗합니다"라고 말합니다. 그 말이 맞는지 본인이 확인할 수 있어야 합니다. 어려운 문서가 아닙니다. 어디를 봐야 하는지만 알면 3분이면 됩니다. 칸마다 무엇이 적히고 어떤 표시가 위험 신호인지, 그리고 등기부만으로는 알 수 없는 것이 무엇인지까지 순서대로 정리했습니다.

등기부등본은 어디서 어떻게 떼나요?

인터넷등기소에서 뗍니다. 24시간 되고, 주소만 알면 남의 집 것도 뗄 수 있습니다. 소유자 동의가 필요 없습니다. 누구나 볼 수 있게 공개하는 것이 등기 제도의 취지이기 때문입니다.

두 가지를 구분해야 합니다. 열람은 700원, 발급은 1,000원입니다. 열람은 화면으로 보는 것이고 발급은 관인이 찍힌 문서를 받는 것입니다. 계약 전에 내용만 확인할 목적이면 열람으로 충분합니다. 대출이나 소송에 제출해야 할 때만 발급을 받으면 됩니다. 수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙에 정해져 있습니다.

정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. "등기부등본"은 예전 이름인데 여전히 그렇게 부르는 사람이 훨씬 많습니다. 인터넷등기소에서도 등기사항증명서로 찾으면 됩니다. 아파트는 "집합건물", 단독주택은 "건물"과 "토지"를 따로 떼야 합니다. 단독주택을 볼 때 건물만 떼고 토지를 안 보면 땅에 걸린 권리를 놓칩니다.

발급할 때 말소사항 포함으로 떼는 편이 좋습니다. 말소된 등기까지 다 보여주는 옵션입니다. 지워진 기록이 많다는 것은 이 집이 그동안 빚을 여러 번 졌다 갚았다 했다는 뜻이고, 그 자체로 참고가 됩니다. 화면이 복잡해지지만 볼 가치가 있습니다.

모바일에서도 됩니다. 인터넷등기소 앱이나 모바일 웹으로 현장에서 바로 열람할 수 있어서, 집을 보러 간 자리에서 확인하는 것도 가능합니다. 다만 작은 화면에서는 표가 잘려 보이니 중요한 판단은 PC 화면에서 다시 하시는 편이 낫습니다.

회원가입 없이도 결제하고 볼 수 있지만, 회원으로 로그인하면 열람한 등기부등본이 일정 기간 보관돼 다시 볼 때 돈을 또 내지 않아도 됩니다. 계약 전후로 여러 번 확인하게 되므로 가입해 두는 편이 낫습니다. 결제 후에는 바로 열람하지 않으면 시간이 지나 다시 결제해야 하는 경우가 있으니, 뗀 화면은 그때그때 PDF 로 저장해 두시기 바랍니다.

표제부에서는 무엇을 보나요?

이 문서가 내가 계약하려는 그 집이 맞는지를 확인하는 칸입니다. 당연해 보이지만 여기서 사고가 납니다.

소재지번, 건물 명칭, 동·호수가 계약서와 한 글자도 다르지 않아야 합니다. 특히 빌라나 다세대는 같은 단지에 비슷한 이름의 건물이 여러 동 있고, 101호와 B101호가 따로 있는 경우도 있습니다. 중개사가 다른 호수 등기부를 잘못 뽑아 오는 일이 실제로 생깁니다.

아파트나 빌라라면 대지권 표시를 꼭 봐야 합니다. 대지권은 그 집에 딸린 땅 지분입니다. 이게 비어 있거나 "대지권 미등기"로 되어 있으면 땅에 대한 권리가 정리되지 않았다는 뜻입니다. 나중에 재건축이나 매도에서 문제가 되고, 경매에서 감정가도 낮게 나옵니다. 신축 빌라에서 자주 보입니다.

한 가지 더. 등기부에 나오지 않는 위험이 건축물대장에는 나옵니다. 위반건축물 표시가 대표적입니다. 옥탑을 불법으로 올렸거나 베란다를 확장해 적발되면 대장에 위반건축물로 찍히는데, 등기부에는 그런 표시가 없습니다. 이런 집은 대출이 막히고 전세보증금 반환보증도 거절될 수 있습니다. 정부24에서 건축물대장을 같이 떼어 보시기 바랍니다.

면적도 그냥 넘기지 마시기 바랍니다. 등기부등본의 면적은 전용면적이고, 분양 광고나 중개 매물에 나오는 면적은 공용면적을 포함한 공급면적인 경우가 많습니다. 두 숫자가 다르다고 해서 잘못된 것은 아니지만, 어느 쪽 기준인지 모르고 비교하면 시세 판단이 어긋납니다.

다가구주택이라면 표제부에서 층별 구조와 호수 구성도 함께 봅니다. 다가구는 건물 전체가 한 명의 소유이고 호수별로 등기가 나뉘지 않습니다. 그래서 등기부등본 한 통에 건물 전체가 통째로 나옵니다. 내가 들어갈 호수만 따로 등기된 것이 아니라는 점을 알고 봐야, 뒤에서 다룰 선순위 보증금 문제가 왜 생기는지 이해가 됩니다.

갑구에서는 무엇을 보나요?

누구 집인지, 그리고 그 소유권이 흔들리고 있지는 않은지를 보는 칸입니다. 소유권에 관한 사항이 전부 여기 들어갑니다.

먼저 맨 아래에 있는 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지 확인합니다. 갑구는 위에서 아래로 시간 순서라 가장 아래가 현재 소유자입니다. 이름이 다르면 계약하면 안 됩니다. 대리인이 나왔다면 인감증명서가 붙은 위임장을 받아야 합니다.

소유권 자체는 멀쩡해도 소유권을 위협하는 등기가 함께 적혀 있을 수 있습니다. 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정이 대표적입니다. 이 중 하나라도 있으면 그 집은 이미 분쟁이나 집행 절차에 들어가 있다는 뜻입니다. 계약을 미루거나 그만두는 편이 맞습니다.

신탁등기는 특히 조심해야 합니다. 갑구에 신탁이 적혀 있으면 등기부상 소유자가 신탁회사로 바뀌어 있습니다. 원래 주인이 소유자처럼 행세해도 법적 권한은 신탁회사에 있습니다. 이걸 모르고 원래 주인과 계약하면 계약 자체가 효력을 갖지 못할 수 있습니다. 신탁원부를 확인하고 수탁자 동의를 받아야 합니다. 신축 빌라 전세사기에서 반복해서 나온 유형입니다.

소유권이 최근에 자주 바뀐 것도 신호입니다. 몇 달 사이에 손이 여러 번 바뀌었다면 가격을 부풀리는 거래가 끼어 있을 수 있습니다.

소유권이 상속이나 증여로 넘어온 경우도 확인이 필요합니다. 상속인이 여럿이면 공유 지분으로 나뉘어 있을 수 있는데, 이때는 지분권자 전원의 동의가 있어야 임대차 계약이 안전합니다. 소유자 이름이 여러 명이면 지분 비율까지 보시기 바랍니다.

갑구를 읽을 때 순위번호와 접수일자를 같이 보는 습관을 들이시기 바랍니다. 등기는 접수된 순서대로 번호가 붙고, 그 순서가 곧 권리의 순서입니다. 같은 날 여러 건이 접수됐다면 접수번호까지 비교해야 앞뒤가 가려집니다. 날짜만 보고 판단하면 같은 날 들어온 등기끼리는 구분이 안 됩니다.

을구에서는 무엇을 보나요?

그 집에 빚이 얼마나 걸려 있는지를 보는 칸입니다. 소유권 이외의 권리가 전부 여기 들어갑니다.

가장 자주 보는 것이 근저당권입니다. 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다는 표시입니다. 전세 세입자 입장에서는 이 근저당이 내 보증금보다 앞선 순위인지가 핵심입니다. 근저당 설정일이 내 대항력 발생일보다 빠르면 경매에서 은행이 먼저 받아 갑니다.

전세권이 설정돼 있으면 앞선 세입자가 있다는 뜻입니다. 임차권등기가 되어 있다면 더 분명한 신호입니다. 앞 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 기록이기 때문입니다. 이 집은 피하는 편이 맞습니다.

읽을 때 말소된 등기를 산 것으로 착각하지 않도록 주의해야 합니다. 말소된 항목에는 줄이 그어져 있습니다. 취소선이 있으면 이미 정리된 권리이므로 계산에 넣지 않습니다. 반대로 줄이 없는데 오래된 날짜라고 무시하면 안 됩니다. 등기부는 오래됐다고 자동으로 지워지지 않습니다.

지상권이나 지역권도 을구에 들어갑니다. 주택 거래에서는 흔치 않지만, 토지를 함께 볼 때는 확인해야 합니다. 등기부등본을 볼 때는 을구에 줄이 안 그어진 항목만 모아서 금액을 더해 보는 것이 가장 실용적인 방법입니다.

근저당권의 채무자가 집주인이 아닌 경우도 있습니다. 집은 A의 소유인데 채무자는 B로 적혀 있다면, A가 B의 빚에 자기 집을 담보로 내준 것입니다. 이런 구조는 A와 B의 관계가 틀어지면 집이 바로 경매로 넘어갑니다. 채무자 이름도 함께 보시기 바랍니다.

근저당권이 여러 건이면 전부 더해야 합니다. 1순위 은행 외에 2순위, 3순위로 다른 금융기관이나 개인이 들어와 있는 경우가 있습니다. 뒤로 갈수록 금리가 높은 대출이라, 2순위 이하가 붙어 있다는 것 자체가 집주인의 자금 사정이 좋지 않다는 신호이기도 합니다. 금액만 더하지 마시고 어떤 성격의 채권자인지도 보시기 바랍니다.

채권최고액이 무슨 뜻인가요?

근저당권에 적힌 금액은 빌린 돈이 아니라 은행이 최대로 받아 갈 수 있는 한도입니다. 보통 실제 빌린 금액의 110~130% 수준으로 잡습니다.

왜 더 크게 잡느냐면, 원금뿐 아니라 이자와 연체이자, 경매 비용까지 담보로 묶어두기 위해서입니다. 채권최고액이 1억 3천만원이면 실제 대출은 1억 원 안팎이라고 보면 대체로 맞습니다. 다만 이 비율은 은행마다 다르고, 갚아서 원금이 줄어도 채권최고액은 그대로 남아 있습니다.

세입자가 할 계산은 간단합니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 시세의 몇 퍼센트인가를 봅니다. 이 합계가 시세의 70%를 넘으면 신중해야 하고, 80%를 넘으면 경매에서 보증금을 다 못 받을 가능성이 뚜렷해집니다. 낙찰가는 시세보다 낮게 나오기 때문입니다.

예를 들어 시세 3억 원인 집에 채권최고액 1억 3천만원이 잡혀 있고 내 보증금이 1억 5천만원이라면, 합계는 2억 8천만원으로 시세의 93%입니다. 이 집은 위험합니다. 낙찰가가 2억 4천만원쯤 나오면 은행이 먼저 가져가고 남는 돈으로는 보증금을 다 못 채웁니다.

다가구주택은 계산이 더 복잡합니다. 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금까지 더해야 하는데, 이건 등기부등본에 안 나옵니다. 집주인에게 선순위 임차보증금 현황을 요구하고, 확정일자 부여 현황을 열람해 교차 확인해야 합니다.

시세는 본인이 따로 확인해야 합니다. 집주인이나 중개사가 말하는 금액을 그대로 쓰면 계산이 의미가 없습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 면적의 최근 거래를 보는 것이 가장 정확합니다. 거래가 드문 빌라는 인근 유사 물건과 공시가격을 함께 참고합니다. 보증금을 이미 돌려받지 못하는 상황이라면 전세보증금을 못 받았을 때 대응 순서를 보시기 바랍니다.

등기부등본만 믿으면 안 되는 이유는 무엇인가요?

우리 법에는 등기의 공신력이 없기 때문입니다. 등기부를 믿고 거래했는데 그 등기가 사실과 달랐다면, 믿었다는 이유만으로 보호받지는 못합니다.

무슨 뜻인지 예를 들면 이렇습니다. 서류가 위조되어 엉뚱한 사람 이름으로 소유권이 넘어간 상태에서 그 사람과 계약했다면, 등기부에 그렇게 적혀 있었더라도 진짜 주인이 돌려달라고 하면 돌려줘야 할 수 있습니다. 등기부는 "이렇게 신고됐다"를 보여줄 뿐이고, 국가가 그 내용을 보증하지는 않습니다.

그래서 등기부등본은 확인의 출발점이지 종착점이 아닙니다. 신분증으로 소유자 본인을 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물 여부를 보고, 시세를 따로 조사해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 받습니다.

그리고 등기부는 계약 때 한 번 보고 끝내면 안 됩니다. 계약일과 잔금일 사이가 보통 한두 달인데, 그 사이에 집주인이 대출을 새로 받으면 근저당이 추가됩니다. 잔금을 보내기 직전에 한 번 더 열람해야 합니다. 700원으로 막을 수 있는 사고입니다. 잔금 당일의 권리 순서가 왜 중요한지는 확정일자와 전입신고 순서에서 자세히 다뤘습니다.

다만 2023년부터 임차인의 권리가 조금 넓어졌습니다. 임대차 계약 전에는 임대인 동의를 받아야 열람할 수 있지만, 계약을 체결한 뒤에는 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있게 됐습니다. 계약서에 도장을 찍었다면 바로 확인해 보시기 바랍니다.

밀린 세금도 등기부등본에는 보이지 않습니다. 집주인이 국세를 체납하면 그 세금이 내 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 있습니다. 임차인은 임대인의 국세 체납액 열람을 요구할 수 있으므로, 계약 전에 확인하고 특약으로 체납이 없음을 확인하는 문장을 넣어두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

등기부등본에 빨간 줄이 그어진 항목은 뭔가요?
말소된 등기입니다. 이미 정리된 권리이므로 현재 효력이 없습니다. 대출을 갚아 근저당을 없애면 지워지지 않고 줄만 그어집니다. 계산할 때는 줄이 없는 항목만 더하면 됩니다.

근저당이 하나도 없으면 안전한 집인가요?
등기부등본상으로는 깨끗합니다. 다만 등기부에 안 나오는 것들이 있습니다. 다가구주택의 다른 세입자 보증금, 밀린 세금, 위반건축물 같은 것들입니다. 근저당이 없다는 사실만으로 안심하지 마시고 시세 대비 보증금 비율과 건축물대장을 함께 보시기 바랍니다.

등기부등본을 떼려면 소유자 동의가 필요한가요?
필요 없습니다. 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 부동산의 권리관계를 공개하는 것이 등기 제도의 목적이기 때문입니다. 중개사에게 받은 것만 보지 마시고 본인이 직접 떼어 보시는 편이 확실합니다. 날짜가 오래된 것을 보여주는 경우가 있습니다.

갑구와 을구 중 어디가 더 중요한가요?
목적에 따라 다릅니다. 집을 사는 사람은 소유권이 깨끗한지가 중요하니 갑구를 먼저 봅니다. 전세로 들어가는 사람은 내 보증금이 몇 번째 순위인지가 중요하니 을구를 먼저 봅니다. 다만 갑구의 압류나 신탁은 어느 쪽에도 치명적이라 둘 다 봐야 합니다.

중개사가 보여준 등기부등본을 믿어도 되나요?
내용 자체는 같습니다. 다만 발급 날짜를 보셔야 합니다. 며칠 전에 뗀 것이라면 그 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 계약 당일 것인지 확인하고, 잔금일에는 본인이 직접 다시 열람하시기 바랍니다. 700원입니다.

말소된 근저당이 많은 집은 문제가 있나요?
그 자체로 문제는 아닙니다. 대출을 받았다 갚은 기록일 뿐입니다. 다만 짧은 기간에 설정과 말소가 반복됐다면 자금 사정이 불안정하다는 신호로 읽을 수는 있습니다. 판단은 현재 남아 있는 채권최고액으로 하시고, 말소 기록은 참고로만 보시기 바랍니다.

정리

• 등기부등본은 세 칸입니다. 표제부는 어떤 집인지, 갑구는 누구 집인지, 을구는 빚이 얼마인지를 보여줍니다.
• 갑구에서 가압류·압류·경매개시·신탁이 보이면 멈춥니다.
• 을구는 줄이 안 그어진 항목만 모아 금액을 더합니다.
• 채권최고액은 실제 대출의 110~130% 수준입니다. 보증금과 합쳐 시세의 80%를 넘으면 위험합니다.
• 등기에는 공신력이 없습니다. 건축물대장과 신분증을 함께 확인하고, 잔금 직전에 다시 열람합니다.

참고한 자료

• 인터넷등기소(등기사항증명서 열람·발급)
• 등기사항증명서 등 수수료규칙
• 부동산등기법
• 신탁법 제31조(수탁자의 권한)
• 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 정보제공)
• 정부24(건축물대장 발급)
• 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 등기)

이 글의 법령 내용과 수수료는 2026년 9월 기준입니다. 제도와 금액은 바뀔 수 있으니 실제 거래 전에는 원문을 확인하시기 바랍니다.