건축물대장 보는 법, 등기부가 알려주지 않는 것들

건축물대장은 건물이 어떻게 생겼고 어떤 용도인지를 적어 둔 공적 장부입니다. 등기부등본이 "누구 것이고 빚이 얼마인가"를 보여준다면, 건축물대장은 "이 건물이 무엇인가"를 보여줍니다.

둘은 서로 다른 것을 담고 있어서 한쪽만 봐서는 부족합니다. 특히 위반건축물 표시와 실제 용도는 등기부에 나오지 않고 대장에만 적힙니다. 이걸 놓치면 전세보증보험 가입이 거절되거나, 주택인 줄 알았던 집이 사무실로 등록돼 있는 상황을 잔금 치른 뒤에 알게 됩니다. 무엇을 어디서 확인해야 하는지 정리했습니다.

건축물대장과 등기부는 무엇이 다른가요?

등기부는 권리를, 건축물대장은 건물 자체를 기록합니다. 만드는 기관도 다릅니다.

등기부는 법원이 관리하고 소유권과 담보를 다룹니다. 건축물대장은 시군구청이 관리하고 건물의 물리적 상태와 법적 용도를 다룹니다. 그래서 두 장부가 담는 내용이 겹치지 않습니다.

기준이 다르다는 점도 알아 두시면 좋습니다. 권리는 등기부가 맞고, 건물의 사실은 대장이 맞습니다. 두 장부의 면적이 다르면 대장을 기준으로 등기를 고칩니다.

실무에서 대장을 안 보고 넘어가는 경우가 많습니다. 등기부만 확인하고 계약하는 것입니다. 그런데 보증보험 심사나 대출 심사에서는 대장을 봅니다. 계약할 때 안 본 서류를 심사 단계에서 기관이 보고 거절하면, 그때는 이미 늦습니다. 순서를 바꿔 계약 전에 보셔야 합니다.

두 장부를 같이 보면 서로를 검증하는 효과도 있습니다. 등기부의 소유자와 대장의 소유자가 같은지, 면적이 맞는지를 맞춰 보면 이상한 점이 드러납니다. 한쪽에만 나오는 정보가 있고, 겹치는 부분에서 어긋남이 보입니다.

대장이 없는 건물도 있습니다. 허가 없이 지은 무허가 건물입니다. 이런 집은 등기도 안 되는 경우가 많아 계약 자체를 다시 생각하셔야 합니다. 대장이 조회되지 않는다면 그것부터 이상 신호로 보시면 됩니다. 정식으로 지은 건물은 반드시 대장이 있습니다.

두 장부의 소유자가 다를 때는 등기부가 맞습니다. 대장의 소유자 정보는 등기 변동을 따라오는 것이라 시차가 생깁니다. 반대로 면적이나 용도가 다르면 대장이 맞습니다. 무엇을 다투느냐에 따라 기준이 갈린다는 점만 기억하시면 됩니다. 실무에서는 두 장을 나란히 놓고 이름과 면적을 대조하는 것으로 충분합니다.

위반건축물 표시는 어디에 나오나요?

건축물대장 맨 위, 제목 옆에 노란 바탕으로 "위반건축물"이라고 찍힙니다. 한눈에 보입니다.

위반건축물은 허가받은 내용과 다르게 지었거나 고친 건물입니다. 대표적인 것이 옥탑방, 베란다 확장, 근린생활시설을 주택으로 개조한 경우입니다.

표시가 있으면 여러 가지가 막힙니다. 전세보증보험 가입이 거절되고, 전세자금대출도 어려워집니다. 매년 이행강제금이 부과되기도 합니다. 강제금은 소유자에게 부과되지만, 임차인 입장에서는 집주인의 부담이 늘어난다는 뜻이라 무관하지 않습니다.

더 큰 문제는 원상복구 명령입니다. 구청이 시정을 명령하면 그 부분을 철거해야 합니다. 내가 사는 방이 그 부분이라면 살던 중에 나가야 하는 상황이 생깁니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 표시부터 확인하시기 바랍니다. 대장 첫 장 맨 위 한 줄만 보면 됩니다.

위반 표시가 붙는 과정도 알아 두시면 좋습니다. 구청이 적발하면 먼저 시정을 명령하고, 따르지 않으면 대장에 표시하고 이행강제금을 매깁니다. 그래서 위반 상태인데 아직 표시가 없는 집도 있습니다. 적발되지 않았을 뿐입니다.

반대로 표시가 있다가 지워지기도 합니다. 소유자가 원상복구하면 해제됩니다. 표시가 최근에 지워졌다면 무엇을 고쳤는지 물어보시기 바랍니다. 원상복구가 제대로 됐다면 문제가 없지만, 서류상으로만 정리하고 실제는 그대로인 경우도 있습니다. 대장과 실제 구조를 눈으로 맞춰 보시는 편이 확실합니다.

임차인이 위반건축물을 신고당하는 것은 아닙니다. 책임은 소유자에게 있습니다. 다만 그 집에 살면서 겪는 불편은 임차인 몫이라, 책임과 불편이 따로 논다는 점을 알고 들어가셔야 합니다. 시정명령이 나오면 집주인이 고쳐야 하지만, 공사 기간에 사는 사람은 임차인입니다.

용도는 왜 확인해야 하나요?

주택이 아닌 용도로 등록된 집에 살면 보호가 달라지기 때문입니다. 겉모습은 똑같아 보여도 서류상 용도가 다를 수 있습니다.

가장 흔한 경우가 근린생활시설입니다. 흔히 "근생빌라"라고 부르는데, 건축물대장에는 사무실이나 상가로 등록돼 있고 실제로는 주거용으로 쓰는 집입니다.

주택임대차보호법은 실제로 주거용으로 쓰면 적용됩니다. 용도가 근생이어도 주거로 쓰고 있다면 대항력과 우선변제권은 생깁니다. 그 부분은 걱정하지 않으셔도 됩니다.

문제는 다른 데서 생깁니다. 전세자금대출과 보증보험입니다. 금융기관과 보증기관은 대장의 용도를 기준으로 판단하므로, 근생이면 거절되는 경우가 많습니다. 또 근생은 주택 수에 안 들어가 청약이나 세금에서 다르게 취급되는데, 이건 임차인보다 소유자 쪽 문제입니다.

오피스텔은 조금 다릅니다. 업무시설로 등록돼 있어도 주거용으로 쓰면 보호받고, 전입신고도 됩니다. 다만 집주인이 주거용 신고를 하지 않은 상태라면 확인이 필요합니다.

용도를 확인하는 실질적인 이유는 결국 돈을 빌릴 수 있느냐입니다. 전세자금대출을 낄 계획이라면 계약 전에 은행에 주소를 알려 주고 가능한지 물어보시기 바랍니다. 은행은 대장을 직접 조회해 판단하므로 답이 빠릅니다.

용도 변경이 가능한 경우도 있습니다. 근생을 주택으로 바꾸려면 주차 대수와 정화조 용량 같은 요건을 갖춰야 합니다. 집주인이 "곧 바꾼다" 고 한다면 언제까지 어떻게 바꾸는지를 구체적으로 확인하시기 바랍니다. 요건을 못 갖추면 영원히 못 바꾸는 경우도 있습니다.

건축물대장은 어디서 어떻게 떼나요?

정부24에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 공동인증서만 있으면 됩니다.

종류가 여러 가지라 헷갈립니다. 정리하면 이렇습니다.

계약하려는 집이 아파트나 빌라라면 전유부를 떼야 그 호수의 내용이 나옵니다. 표제부는 건물 전체 정보라 위반 표시나 건물 전체 면적을 볼 때 씁니다. 둘 다 떼어 보시는 편이 확실합니다.

무료이고 즉시 발급되니 부담이 없습니다. 등기부등본은 700원이 들지만 대장은 공짜입니다. 집을 보러 다니면서 마음에 드는 곳이 생기면 그 자리에서 떼어 보셔도 됩니다.

세움터에서도 볼 수 있습니다. 건축행정시스템이라 건축 인허가 이력까지 나옵니다. 언제 무엇을 허가받았고 어떤 변경이 있었는지 흐름이 보입니다. 정부24로 현재 상태를 보고, 더 알고 싶으면 세움터로 이력을 보는 순서가 편합니다.

주소를 정확히 넣어야 나옵니다. 도로명주소와 지번주소 중 한쪽으로 안 나오면 다른 쪽으로 넣어 보시기 바랍니다. 신축은 지번으로만 잡히는 경우도 있습니다.

발급받은 뒤에는 파일로 보관해 두시기 바랍니다. 나중에 대장이 바뀌더라도 계약 당시에 무엇이 적혀 있었는지가 남습니다. 날짜가 찍힌 서류가 곧 근거가 됩니다. 계약서와 같은 폴더에 넣어 두시면 찾기도 쉽습니다.

중개사에게 요청해도 됩니다. 중개대상물 확인·설명서를 쓰려면 대장을 봐야 하므로 이미 갖고 있는 경우가 많습니다. 다만 받은 서류의 발급 날짜는 꼭 확인하시기 바랍니다. 몇 달 전에 뗀 것이라면 그 사이에 위반 표시가 붙었을 수 있습니다. 직접 떼는 편이 마음이 놓입니다.

건축물대장에서 무엇을 봐야 하나요?

위반 표시, 용도, 면적, 사용승인일 넷입니다. 순서대로 보면 5분이면 끝납니다.

전용면적은 계약서에 적힌 면적과 맞춰 보셔야 합니다. 분양 광고의 "○○평"은 공용면적이 포함된 숫자라 실제 쓰는 면적보다 큽니다. 대장의 전용면적이 진짜입니다.

사용승인일은 건물이 완공된 날입니다. 건물 나이를 알 수 있고, 노후도를 판단하는 기준이 됩니다. 20년이 넘었다면 수선이 필요한 부분이 생길 수 있으니 계약 전에 상태를 꼼꼼히 보시는 편이 좋습니다.

한 가지 더, 층별 현황을 보시면 건물 구조가 나옵니다. 다가구주택이라면 몇 가구가 있는지 여기서 셀 수 있습니다. 깡통전세 자가진단에서 다가구는 앞선 임차인 보증금을 다 더해야 한다고 했는데, 그 가구 수를 대장에서 확인할 수 있습니다.

주차장 항목도 한 번 보시기 바랍니다. 대장에 적힌 주차 대수와 실제가 다르면 주차장을 다른 용도로 쓰고 있다는 뜻일 수 있습니다. 이것도 위반에 해당합니다.

소유자란도 등기부와 맞춰 보셔야 합니다. 대장의 소유자는 등기와 시차가 있어 다를 수 있지만, 차이가 크면 왜 그런지 확인할 필요가 있습니다.

대장을 처음 보면 항목이 많아 막막합니다. 그런데 임차인에게 필요한 항목은 첫 장에 거의 다 있습니다. 맨 위 위반 표시, 주용도, 전용면적, 사용승인일 네 가지를 먼저 찾고, 그다음에 필요하면 층별 현황이나 주차장으로 내려가시면 됩니다.

표제부와 전유부를 둘 다 뗐다면 위반 표시는 두 장 모두에서 확인하시기 바랍니다. 건물 전체에 붙은 위반과 내 호수에 붙은 위반이 따로 표시되기 때문입니다. 옥탑이나 주차장 문제는 건물 전체에 붙고, 베란다 확장은 호수에 붙습니다. 내 호수가 깨끗해도 건물에 표시가 있으면 보증보험 심사에서 걸릴 수 있습니다.

대장과 실제가 다르면 어떻게 하나요?

대장이 기준입니다. 실제 구조가 대장과 다르면 그 차이가 곧 위반일 가능성이 큽니다.

집을 보러 갔는데 대장에는 방 두 개인데 실제로는 세 개라면, 누군가 벽을 세워 나눈 것입니다. 대장에 없는 옥탑방이 있다면 무단 증축입니다. 아직 위반 표시가 안 찍혔더라도 언제든 적발될 수 있는 상태입니다.

면적은 약간 차이가 날 수 있습니다. 측량 방식과 시점이 다르기 때문입니다. 그런데 차이가 크다면 확장한 것으로 보셔야 합니다.

이런 집을 계약해야 한다면 특약을 넣는 방법이 있습니다. "계약 기간 중 위반건축물로 적발되어 시정명령을 받는 경우 임차인은 계약을 해제하고 보증금 반환을 청구할 수 있다" 정도입니다. 완벽한 보호는 아니지만 근거는 됩니다.

무엇보다 보증보험 가입이 되는지 먼저 확인하시기 바랍니다. 기관이 심사에서 걸러 낸다면 그 판단을 존중하는 편이 낫습니다. 보증금을 지킬 다른 수단이 없는 집이라는 뜻입니다.

집을 보러 갔을 때 대장을 손에 들고 가시면 비교가 쉽습니다. 방 개수와 구조를 눈으로 맞춰 보고, 다른 점이 있으면 그 자리에서 물어보시면 됩니다. 나중에 서류로 확인하는 것보다 현장에서 맞춰 보는 쪽이 빠릅니다.

집주인이 "원래 다 이렇게 쓴다" 고 답하는 경우가 있습니다. 관행이라는 말이 적법하다는 뜻은 아닙니다. 대장과 다르면 다른 것입니다.

다만 모든 차이가 위험한 것은 아닙니다. 붙박이장을 설치했거나 도배를 새로 한 정도는 대장과 무관합니다. 구조를 바꾼 것인지, 마감을 바꾼 것인지를 나눠 보시면 판단이 쉬워집니다. 벽을 세우거나 허문 것이 구조 변경입니다.

확실하지 않으면 구청 건축과에 물어보는 방법도 있습니다. 주소를 알려 주면 위반 여부와 진행 상황을 확인해 줍니다. 가장 정확한 답은 담당 부서에 있습니다.

자주 묻는 질문

위반건축물인데 전세보증보험이 될까요?
대부분 거절됩니다. 기관마다 기준이 조금씩 다르니 가입하려는 곳에 직접 문의해 보시는 편이 빠릅니다. 계약 전에 확인하셔야 합니다.

근생빌라에 살아도 보호받나요?
주택임대차보호법은 실제 주거용으로 쓰면 적용되므로 대항력과 우선변제권은 생깁니다. 다만 전세자금대출과 보증보험에서 제한을 받습니다. 법적 보호와 금융 혜택은 별개입니다.

대장에 위반 표시가 없으면 안전한가요?
지금 적발되지 않았다는 뜻입니다. 실제 구조가 대장과 다르다면 나중에 찍힐 수 있습니다. 표시 유무만 보지 마시고 대장과 실제를 맞춰 보시기 바랍니다.

옥탑방이 대장에 없으면 계약하면 안 되나요?
무단 증축일 가능성이 큽니다. 시정명령이 나오면 철거 대상이 되므로, 그 방에 살고 있다면 나가야 할 수 있습니다. 금액이 싸다면 그 이유일 수 있습니다.

대장이 없는 집도 있나요?
허가 없이 지은 무허가 건물이 그렇습니다. 등기도 안 되는 경우가 많아 보증금을 지킬 수단이 크게 줄어듭니다. 대장이 조회되지 않으면 그 이유부터 확인하시기 바랍니다.

면적이 계약서와 다릅니다.
대장의 전용면적이 기준입니다. 계약서 면적이 더 크게 적혀 있다면 공용면적을 포함했거나 잘못 적은 것이니 계약 전에 맞춰 두시기 바랍니다.

대장은 계약 전에 언제 떼는 것이 좋나요?
집을 보고 마음이 기울었을 때 바로 떼시면 됩니다. 무료라 여러 집을 비교하면서 떼어 봐도 부담이 없습니다. 계약 당일에 한 번 더 확인하시면 더 좋습니다.

표제부와 전유부 중 무엇을 떼나요?
아파트나 빌라라면 전유부가 내 호수의 정보입니다. 표제부는 건물 전체라 위반 표시와 전체 면적을 볼 때 씁니다. 무료이니 둘 다 떼어 두시는 편이 낫습니다. 단독주택이나 다가구주택이라면 일반건축물대장 한 종류만 있습니다. 건물 하나가 통째로 한 장에 담기므로 층별 현황에서 가구 수를 세시면 됩니다.

정리

• 등기부는 권리를, 건축물대장은 건물 자체를 기록합니다. 둘 다 봐야 합니다.
• 위반건축물 표시는 대장 맨 위에 찍힙니다. 보증보험과 대출이 막힙니다.
• 용도가 근린생활시설이면 법적 보호는 되지만 금융에서 제한을 받습니다.
• 정부24에서 무료로 즉시 발급됩니다. 아파트·빌라는 전유부를 뗍니다.
• 대장에서는 위반 표시, 주용도, 전용면적, 사용승인일 넷을 봅니다.
• 대장과 실제가 다르면 대장이 기준이고, 그 차이가 위반일 수 있습니다.

참고한 자료

• 건축법 제38조(건축물대장)
• 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)
• 주택임대차보호법 제2조(적용 범위)
• 정부24 건축물대장 발급
• 세움터 건축행정시스템
• 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 매매)

이 글의 법령 내용은 2026년 9월 기준입니다. 건축물대장은 무료이니 계약 전에 직접 떼어 확인하시기 바랍니다.