계약갱신청구권, 언제 사용하고 언제 거절당하나

계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 사용해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리가 사라지고, 한 번 사용하면 다시 사용할 수 없습니다.

2년 더 살 수 있는 권리인데 기간과 횟수가 정해져 있어서 실수가 잦습니다. 집주인이 "내가 들어와 살겠다"고 하면 거절당하는데, 그 말이 사실인지 확인할 방법도 있습니다. 언제 사용하고, 어떤 이유로 거절당하며, 거절당한 뒤에 무엇을 할 수 있는지 정리했습니다.

계약갱신청구권은 무엇이고 몇 번 사용할 수 있나요?

계약이 끝날 때 2년 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 근거이고, 한 번만 사용할 수 있습니다.

법이 기본으로 보장하는 임대차 기간은 2년입니다. 여기에 계약갱신청구권을 사용하면 2년이 더해져 최대 4년이 됩니다. 그 뒤에는 임대인이 나가라고 하면 나가야 합니다. 다만 임대인이 동의해서 합의로 갱신하는 것은 별개이고, 그렇게 이어진 계약은 횟수에 들어가지 않습니다.

한 번만 사용할 수 있다는 점이 중요합니다. 2년 계약이 끝날 때 사용하면 그 집에서는 더 사용할 수 없습니다. 그래서 언제 사용할지는 그 집에 얼마나 더 살 생각인지를 보고 정합니다. 1년만 더 살 계획이라면 굳이 지금 사용하지 않고 임대인과 합의로 연장하는 편이 나을 수 있습니다. 합의 갱신은 횟수에 안 들어가니 권리는 남겨 두는 셈이 됩니다.

권리를 사용한 뒤에는 임차인 쪽에서 언제든 해지할 수 있습니다. 해지를 통보하면 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 2년을 다 채워야 하는 것이 아니라, 임차인은 중간에 나갈 수 있고 임대인은 2년을 지켜야 하는 비대칭 구조입니다. 갱신 후 사정이 바뀔 가능성이 있어도 일단 권리를 사용해 두는 편이 유리한 이유입니다.

이 권리는 2020년에 들어온 제도입니다. 그전에는 임대인이 만기에 나가라고 하면 나가야 했습니다. 계약갱신청구권이 생기면서 임차인이 한 번은 더 살겠다고 요구할 수 있게 됐고, 그만큼 거주 기간을 예측할 수 있게 됐습니다.

계약갱신청구권은 주택에만 적용됩니다. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 정하고 있어 기간도 요건도 다릅니다. 주거용 오피스텔은 실제로 주거에 사용하고 있다면 주택임대차보호법을 적용받으므로 이 권리를 사용할 수 있습니다. 계약서상 용도가 아니라 실제 사용이 기준입니다.

계약갱신청구권은 언제 요구해야 하나요?

만기 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다. 이 창을 벗어나면 권리가 없어집니다.

너무 일찍 해도 안 되고 너무 늦어도 안 됩니다. 만기가 12월 31일이라면 7월 1일부터 10월 31일까지가 행사 기간입니다. 11월에 말하면 늦습니다. 이 점을 모르고 만기 한 달 전에 연락했다가 권리를 잃는 경우가 많습니다. 계약할 때 달력에 표시해 두시기 바랍니다.

방법은 자유입니다. 말로 해도 되고 문자나 카카오톡으로 해도 됩니다. 다만 증명이 남는 방식을 사용하는 편이 안전합니다. 나중에 "그런 말 들은 적 없다"가 되면 들은 사람이 증명해야 합니다. 문자 한 통이면 충분하고, 임대인이 답을 안 해도 도달했으면 효력이 있습니다. 답이 없어 불안하면 내용증명으로 한 번 더 보냅니다.

문장은 짧게 씁니다. "임대차계약을 갱신하고자 합니다. 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다"면 됩니다. 근거 조문을 적어 두면 상대가 제도를 모르는 경우에도 다툼이 줄어듭니다. 보낸 날짜가 남게 문자나 메일을 사용하시기 바랍니다.

임대인이 아무 답을 안 해도 갱신됩니다. 요구가 도달했고 거절 사유가 없으면 같은 조건으로 2년 연장된 것으로 봅니다. 답이 없다고 해서 거절로 받아들일 필요는 없습니다.

여러 명이 함께 사는 경우에는 임차인 명의자가 행사하면 됩니다. 계약서에 이름이 올라간 사람이 권리자입니다. 세대원이 대신 연락하는 것은 무방하지만, 분쟁이 생기면 명의자가 요구했다는 점을 보여줘야 하니 명의자 이름으로 보내는 편이 깔끔합니다.

계약갱신청구권을 행사하면서 조건을 함께 협의해도 됩니다. 권리를 사용하겠다는 뜻만 기간 안에 전달하면 되고, 임대료를 얼마로 할지는 그 뒤에 정해도 늦지 않습니다. 조건이 정리될 때까지 기다리다 기간을 넘기는 것이 가장 나쁩니다. 먼저 행사 의사부터 보내고 협의는 이어서 하시기 바랍니다.

임대인은 어떤 이유로 거절할 수 있나요?

법이 정한 사유에 해당할 때만 거절할 수 있습니다. "그냥 싫다"는 거절 사유가 아닙니다.

제6조의3 제1항은 거절 사유를 여러 개로 정해 두었습니다. 자주 문제되는 것부터 보면 이렇습니다. 2기의 차임에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 월세 50만원이면 100만원에 이르도록 밀린 적이 있으면 됩니다. 지금 밀려 있지 않아도 과거에 그런 적이 있으면 거절 사유가 됩니다. 이 조건은 생각보다 쉽게 걸리니 월세는 밀리지 않는 편이 좋습니다.

임대인의 동의 없이 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우도 거절 사유입니다. 건물이 철거되거나 재건축이 필요한 경우, 임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우도 들어갑니다.

가장 자주 사용되는 것이 임대인이 실제 거주하려는 경우입니다. 임대인 본인뿐 아니라 직계존속과 직계비속이 들어와 사는 경우도 포함합니다. 부모나 자녀가 들어온다고 해도 거절이 됩니다. 이 사유는 뒤에서 따로 보겠습니다.

거절 사유가 있다고 해서 자동으로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 그 사유를 들어 거절 의사를 밝혀야 합니다. 그리고 사유가 사실인지는 다툴 수 있습니다. 근거 없이 거절 사유를 주장하면 갱신된 것으로 보게 됩니다.

임대인이 거절 사유를 여러 개 들고 나오는 경우도 있습니다. 그중 하나만 인정되면 거절이 됩니다. 반대로 말하면 임차인 입장에서는 모든 사유를 다 반박해야 합니다. 어떤 사유인지 서면으로 받아 두어야 하는 이유가 여기 있습니다.

재건축이나 철거를 이유로 한 거절은 조건이 붙습니다. 계약 당시에 그 계획을 임차인에게 알렸거나, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우 등에 인정됩니다. 계약할 때는 아무 말이 없다가 갱신 시점에 갑자기 재건축을 들고 나오는 경우라면 다퉈 볼 여지가 있습니다.

실거주를 이유로 거절당하면 어떻게 되나요?

거절 자체는 가능합니다. 다만 그 말이 사실이 아니면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

법은 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상하도록 정합니다. 2년 갱신을 거절당했다면 그 2년 안에 다른 사람이 들어와 사는지가 기준이 됩니다.

확인 방법이 있습니다. 임차인은 임대차 정보 제공을 요청해 그 집에 새로 확정일자를 받은 임차인이 있는지 볼 수 있습니다. 나간 뒤에도 일정 기간 확인할 수 있으니, 실거주 거절을 당했다면 몇 달 뒤에 한 번 확인해 보시기 바랍니다. 등기부를 떼어 소유자가 바뀌었는지 보는 것도 방법입니다.

손해배상 금액은 법이 계산 방식을 정해 두었습니다. 임대인이 제3자에게 받은 차임과 기존 차임의 차액, 임대인이 얻은 이익, 또는 갱신 거절로 임차인이 입은 손해 중에서 정해집니다. 실제로는 이사비와 중개보수, 새집과의 차액이 주로 들어갑니다.

다만 정당한 사유가 있으면 배상하지 않아도 됩니다. 실제로 들어와 살다가 사정이 생겨 나가게 된 경우 같은 것입니다. 그래서 거절당했다고 무조건 배상받는 것은 아니고, 처음부터 거짓이었는지를 따지게 됩니다.

손해배상을 청구하려면 시간을 들여야 합니다. 조정이나 소송으로 가야 하고, 임대인이 실제로 살았는지를 따지게 됩니다. 금액이 크지 않으면 실익이 없을 수도 있으니, 새집 조건과 비교해 보고 판단하시기 바랍니다.

실거주 거절을 통보받으면 서면으로 남겨 달라고 요청하시기 바랍니다. 누가 언제부터 들어와 사는지까지 적어 두면 나중에 확인하기 쉽습니다. 구두로만 듣고 나가면 몇 달 뒤에 무엇을 근거로 다툴지가 막막해집니다. 문자로 "실거주 사유로 갱신을 거절하신 것으로 이해하겠습니다"라고 보내 답을 받아 두는 것만으로도 기록이 됩니다.

계약갱신청구권을 사용하면 임대료를 얼마나 올릴 수 있나요?

직전 임대료의 5%를 넘을 수 없습니다. 계약갱신청구권을 사용해 갱신하는 경우에 적용되는 상한입니다.

주택임대차보호법 제7조가 증액 한도를 정하고, 제6조의3은 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 그 범위에서 증감할 수 있다고 합니다. 보증금 2억원이면 최대 1천만원까지 올릴 수 있습니다. 지자체가 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.

보증금을 월세로 바꾸자고 하는 경우에는 계산이 달라집니다. 전세를 반전세로 돌리면서 전환율을 높게 적용하면 실질적으로 5%를 넘는 인상이 될 수 있습니다. 전환율에도 법정 상한이 있으므로 그 계산을 따로 확인해야 합니다. 이 부분은 별도로 다루겠습니다.

임대인이 5%를 넘겨 요구하면 그 초과분은 효력이 없습니다. 다만 임차인이 모르고 올려 준 경우에는 돌려받기 위해 다퉈야 하므로, 갱신 계약서를 쓸 때 계산을 먼저 해 보시기 바랍니다. 인상률은 직전 임대료 기준이고, 2년 전 처음 계약했을 때 금액이 아니라 바로 전 계약의 금액이 기준입니다.

합의로 갱신하는 경우에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 그래서 임대인이 "계약갱신청구권 사용하지 말고 그냥 합의로 하자"고 제안하면서 인상폭을 크게 부르는 경우가 있습니다. 권리를 사용하는 쪽이 유리한지 계산해 보고 정하시기 바랍니다.

5%는 상한이지 기본값이 아닙니다. 시세가 내렸거나 주변 조건이 달라졌다면 동결하거나 낮추자고 협의할 수도 있습니다. 법은 증액과 감액을 모두 청구할 수 있게 해 두었습니다.

인상분을 언제부터 내는지도 정해 두어야 합니다. 갱신 계약서를 새로 쓰면서 시작일을 명확히 적습니다. 그리고 보증금을 올리면 그 증액분은 새 확정일자 순위를 받습니다. 기존 보증금의 순위는 그대로지만 올린 금액은 그 사이에 생긴 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있으므로, 증액할 때는 등기부를 다시 확인하는 편이 안전합니다.

묵시적 갱신과는 무엇이 다른가요?

요구하지 않아도 자동으로 연장되는 것이 묵시적 갱신입니다. 계약갱신청구권을 사용한 것과는 다르게 처리됩니다.

임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 만기 2개월 전까지 아무 말이 없으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 제6조가 정하는 내용입니다.

가장 중요한 차이는 계약갱신청구권이 남아 있느냐입니다. 묵시적 갱신으로 연장된 것은 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니라서, 그 뒤에도 권리가 그대로 남습니다. 2년 살고 묵시적 갱신으로 2년을 더 산 뒤에 계약갱신청구권을 사용해 또 2년을 살 수 있습니다. 합쳐서 6년이 되는 셈입니다.

해지 방식도 다릅니다. 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 임대인은 해지할 수 없습니다. 이 점은 계약갱신청구권을 사용한 경우와 같습니다.

주의할 점은 보증보험과의 관계입니다. 묵시적 갱신이 되면 계약이 끝나지 않은 상태라, 보증금 반환을 청구할 시점도 미뤄집니다. 만기에 나갈 생각이라면 묵시적 갱신이 되지 않도록 2개월 전까지 반드시 의사를 밝혀야 합니다. 이 지점은 전세보증보험에서도 같은 문제로 이어집니다.

두 제도를 섞어 사용하는 경우도 있습니다. 묵시적 갱신으로 한 번 연장된 뒤에 계약갱신청구권을 사용하는 것입니다. 이때 5% 상한은 계약갱신청구권을 사용하는 그 시점의 직전 임대료를 기준으로 계산합니다.

임대인 입장에서도 차이가 큽니다. 묵시적 갱신이 되면 임대료를 올릴 기회를 놓치는 셈이라, 만기 전에 연락이 오는 경우가 많습니다. 임차인은 그 연락이 갱신 거절 통지인지 조건 변경 제안인지 구분해 들어야 합니다. 조건 변경 제안이라면 묵시적 갱신은 안 되지만, 갱신청구권은 그대로 사용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 바뀌었는데 계약갱신청구권을 사용할 수 있나요?
사용할 수 있습니다. 대항력이 있으면 새 주인이 임대인 지위를 그대로 이어받으므로 권리도 그대로입니다. 다만 새 주인이 실거주를 이유로 거절할 수는 있습니다. 매수인이 잔금을 치르기 전에 갱신을 요구했다면 기존 임대인 기준으로 판단합니다.

갱신을 요구했는데 집주인이 거절했습니다. 바로 나가야 하나요?
거절 사유가 법에 정한 것에 해당하지 않으면 나가지 않아도 됩니다. 거절이 정당한지 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송으로 갑니다. 무작정 버티는 것보다 사유가 무엇인지 서면으로 받아 두는 편이 유리합니다.

계약갱신청구권을 사용하면 2년을 꼭 채워야 하나요?
아닙니다. 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 임대인은 그동안 해지할 수 없습니다. 사정이 바뀔 가능성이 있어도 일단 권리를 사용해 두는 편이 유리한 이유입니다.

월세를 한 번 밀린 적이 있는데 거절당할까요?
기준은 2기의 차임에 이르도록 연체한 사실입니다. 한 달치를 며칠 늦게 낸 정도로는 해당하지 않습니다. 다만 두 달치가 밀렸던 적이 있으면 지금 다 갚았어도 사유가 됩니다. 송금 기록을 정리해 두시기 바랍니다.

임대인이 갱신은 해주되 월세로 바꾸자고 합니다.
전세를 월세로 전환하는 것은 조건 변경이라 임차인이 동의해야 합니다. 계약갱신청구권을 행사하면 같은 조건으로 갱신되는 것이 원칙이고, 임대료 조정은 5% 범위에서만 가능합니다. 전환율을 높게 적용해 실질 인상률이 5%를 넘으면 그 부분은 다툴 수 있습니다.

집이 경매로 넘어가면 계약갱신청구권은 어떻게 되나요?
낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이라면 임대인 지위가 낙찰자에게 넘어가므로 권리도 유지됩니다. 다만 근저당이 내 대항력보다 먼저 설정돼 있었다면 대항력 자체가 소멸하므로 갱신청구권도 함께 사라집니다. 등기부에서 순서를 확인하는 것이 먼저입니다.

정리

• 계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사합니다. 창을 벗어나면 사라집니다.
• 1회만 사용할 수 있고 2년이 더해집니다. 합의 갱신과 묵시적 갱신은 횟수에 안 들어갑니다.
• 임대인은 법이 정한 사유에만 거절할 수 있습니다. "그냥 싫다"는 사유가 아닙니다.
• 실거주 거절 후 2년 안에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 대상입니다.
• 갱신 시 임대료 인상은 직전 임대료의 5%가 상한입니다.

참고한 자료

• 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
• 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
• 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
• 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
• 찾기쉬운 생활법령정보(임대차계약의 갱신)
• 국토교통부(임대인 계약갱신 거절 안내)

이 글의 법령 내용은 2026년 9월 기준입니다. 법령과 판례는 바뀔 수 있으니 실제 분쟁 전에는 원문을 확인하시기 바랍니다.