전월세 전환율, 월세로 바꿀 때 손해 보지 않으려면

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 얼마를 받을지 정하는 비율입니다. 여기에는 법이 정한 상한이 있습니다. 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽입니다.

문제는 이 상한이 모든 경우에 적용되지는 않는다는 점입니다. 계약 도중이나 갱신할 때는 적용되지만, 처음 계약을 맺을 때는 적용되지 않습니다. 이 차이를 모르고 "법에 10% 상한이 있다"고만 알고 있으면 협상에서 잘못된 카드를 꺼내게 됩니다. 계산법과 상한, 그리고 상한이 안 먹히는 구간까지 정리해 봤습니다.

전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?

전환하는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나옵니다. 전환율은 연 단위 비율이라 월세로 만들려면 12로 나눠야 합니다.

보증금 3억원짜리 전세를 보증금 2억원에 월세로 바꾼다고 해보겠습니다. 전환되는 금액은 1억원입니다. 전환율이 연 4.5%라면 1억원 × 4.5% = 450만원이고, 12로 나누면 월 37만 5천원입니다.

전환율이 조금만 달라져도 월세는 크게 벌어집니다. 같은 1억원으로 계산하면 다음과 같이 됩니다.

2년 계약이면 4.5%와 10% 사이에 1,100만원이 차이 납니다. 보증금을 얼마나 줄일지보다 전환율을 몇 퍼센트로 잡느냐가 실제 부담을 좌우합니다. 집주인이 "보증금 1억 빼고 월세 80만원"이라고 제안했다면 그 자리에서 역산해 보시기 바랍니다. 80만원 × 12 ÷ 1억원 = 연 9.6%입니다. 숫자로 바꿔 보기 전에는 이 제안이 센지 아닌지 감이 오지 않습니다.

반대로 월세를 정해 놓고 보증금을 역산할 수도 있습니다. 감당할 수 있는 월세가 40만원이고 전월세 전환율이 연 5%라면, 40만원 × 12 ÷ 5% = 9,600만원입니다. 보증금을 9,600만원까지 줄여도 월세가 40만원을 넘지 않는다는 뜻입니다. 내가 낼 수 있는 월세에서 거꾸로 내려오는 방식이 협상에서는 더 유용합니다. 보증금을 얼마 빼겠다고 먼저 말하면 월세는 상대가 정하게 되지만, 월세 상한을 먼저 말하면 보증금 쪽이 조정됩니다. 관리비가 따로 붙는다면 그것까지 더해 놓고 감당 가능한 금액을 잡으시기 바랍니다. 월세만 보고 정했다가 관리비에서 예산이 무너지는 경우가 많습니다.

전월세 전환율의 법정 상한은 얼마인가요?

연 10%와 기준금리에 2%를 더한 비율, 둘 중 낮은 쪽입니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 근거입니다.

두 번째 기준의 가산 비율은 원래 3.5%였는데 2020년 9월 29일부터 2%로 내려갔습니다. 기준금리가 낮은 시기에는 두 번째 기준이 훨씬 낮게 잡히므로 사실상 이쪽이 상한이 됩니다. 예를 들어 기준금리가 연 2.5%라면 상한은 4.5%이고, 연 10%짜리 첫 번째 기준은 의미가 없어집니다.

여기서 반드시 확인할 것이 하나 있습니다. 기준금리는 계속 바뀝니다. 금융통화위원회가 조정할 때마다 상한도 같이 움직이므로, 계산하기 전에 한국은행에서 현재 기준금리를 확인하셔야 합니다. 작년에 들었던 숫자로 계산하면 상한을 잘못 잡게 됩니다.

계산이 번거롭다면 국토교통부가 운영하는 렌트홈에 전월세 전환율 계산기가 있습니다. 보증금과 전환 금액을 넣으면 상한에 맞춘 월세가 바로 나옵니다. 숫자를 직접 두드리기 전에 한 번 돌려 보시는 편이 빠릅니다.

상한을 두 개나 둔 이유도 알아 두면 좋습니다. 연 10%는 금리가 높던 시절에 만들어진 고정 한도이고, 기준금리에 연동되는 두 번째 기준은 2016년에 추가됐습니다. 금리가 내려가는데 전월세 전환율만 10%에 머무르면 임차인 부담이 그대로라는 지적이 있었기 때문입니다. 지금은 두 번째 기준이 실질적인 상한 역할을 합니다. 기준금리가 연 8%를 넘지 않는 한 첫 번째 기준이 적용될 일은 없습니다. 그러니 "법정 상한은 10%"라는 설명을 보셨다면 오래된 자료일 가능성이 큽니다. 지금 기준으로 다시 계산해 보셔야 합니다. 개정 전에 맺은 계약이라도 전환 시점이 개정 뒤라면 바뀐 기준이 적용됩니다. 기준이 되는 날짜는 계약을 맺은 날이 아니라 보증금을 월세로 돌리기로 합의한 날입니다.

신규 계약에도 전월세 전환율 상한이 적용되나요?

적용되지 않습니다. 이 부분이 가장 많이 오해받는 지점입니다.

제7조의2는 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우"를 규율합니다. 즉 이미 있는 계약의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 조항입니다. 처음 계약을 맺으면서 보증금과 월세를 정하는 것은 전환이 아니라 새로운 조건 설정이라 상한이 걸리지 않습니다.

그래서 시장에서 보이는 매물의 전환율이 10%를 넘는 경우가 생깁니다. 위법이 아니라 애초에 상한이 미치지 않는 영역입니다. 신규 계약에서 전환율이 높다고 느껴진다면 법을 근거로 낮춰 달라고 하기는 어렵고, 주변 시세를 근거로 협상하는 쪽이 현실적입니다.

반대로 계약갱신청구권을 행사하면서 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하는 경우는 상한이 걸립니다. 이때는 두 가지 제한이 겹칩니다. 전환율 상한을 지켜야 하고, 동시에 전체 임대료 인상폭이 5%를 넘어서도 안 됩니다. 전환율만 맞추면 된다고 생각하면 인상폭 쪽에서 걸립니다.

순서를 정리하면 이렇습니다. 먼저 지금 상황이 갱신인지 신규인지 가립니다. 갱신이면 전월세 전환율 상한을 적용해 월세 상한을 구하고, 그 월세가 기존 임대료 대비 5%를 넘지 않는지 다시 확인합니다. 둘 중 더 낮게 나오는 쪽이 실제 한도입니다. 신규라면 이 계산은 의미가 없고 주변 시세만 남습니다. 같은 동네 같은 평형 매물 서너 개를 뽑아 전환율을 역산해 두면 협상 자리에서 근거가 생깁니다. 중개사무소에 물어보면 최근 거래된 조건을 알려 주는 경우도 있으니 계약 전에 한 번 들러 보시는 편이 좋습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서도 보증금과 월세가 함께 공개되므로 직접 역산해 볼 수 있습니다. 같은 단지에서 두세 건만 뽑아 봐도 이 동네의 전환율 감각이 잡힙니다.

실제 시장 전월세 전환율은 왜 더 높은가요?

법정 상한은 한도이고, 시장 전환율은 실제로 거래된 결과이기 때문입니다. 둘은 애초에 다른 숫자입니다.

한국부동산원이 지역별·유형별 전월세 전환율을 매달 공표합니다. 여기에 잡히는 숫자는 실제 계약에서 나온 값이라 지역과 주택 유형에 따라 폭이 큽니다. 대체로 이런 경향이 있습니다.

보증금이 클수록 전환율이 낮아지는 이유는 단순합니다. 큰 금액을 월세로 돌릴수록 집주인이 받는 월세 총액이 커지는데, 임차인이 감당할 수 있는 월세에는 한계가 있어서 비율이 눌립니다.

협상할 때는 법정 상한과 시장 전환율을 둘 다 들고 가는 것이 낫습니다. 상한은 넘지 말아야 할 선이고, 시장 전환율은 "이 동네에서는 보통 이 정도"라는 근거입니다. 갱신 상황이라면 상한을 먼저 꺼내고, 신규 계약이라면 시장 전환율만 쓸 수 있습니다. 어느 쪽 상황인지부터 정리하고 자료를 준비하시기 바랍니다.

시장 전월세 전환율이 법정 상한보다 높게 나오는 경우도 흔합니다. 통계에 잡히는 계약 상당수가 신규 계약이라 상한이 걸리지 않기 때문입니다. 그래서 "평균이 이 정도니까 합법"이라는 말은 성립하지 않습니다. 평균은 시세의 근거일 뿐 적법성의 근거가 아닙니다. 갱신 상황에서 집주인이 시장 평균을 들고 나오면, 그 평균에는 상한이 적용되지 않는 신규 계약이 섞여 있다고 짚어 두시기 바랍니다. 통계는 참고 자료이고, 갱신에서 지켜야 할 선은 조문이 정한 상한입니다. 반대로 신규 계약이라면 상한을 꺼내도 통하지 않으니, 준비할 자료 자체가 달라집니다. 어느 쪽인지 먼저 가려야 헛품을 팔지 않습니다. 공표되는 통계는 한 달 전후로 시차가 있다는 점도 감안하시기 바랍니다. 금리가 빠르게 움직인 시기라면 지금 시세와 차이가 날 수 있습니다.

반대로 월세를 전세로 바꿀 때는 어떻게 되나요?

법정 상한이 없습니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 방향만 규율합니다. 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향은 조문의 적용 대상이 아닙니다.

이유는 이 조항이 임차인을 보호하려고 만들어졌기 때문입니다. 보증금이 월세로 바뀌면 임차인의 월 부담이 늘어나므로 상한을 둔 것이고, 반대 방향은 부담이 줄어드는 쪽이라 규제할 이유가 없습니다.

다만 실무에서는 이쪽이 더 어렵습니다. 월세 50만원을 없애려면 보증금을 얼마나 올려야 하는지 정해진 답이 없어서, 결국 집주인이 부르는 비율을 따라가게 됩니다. 집주인 입장에서는 월세가 매달 들어오는 현금이라 보증금으로 바꾸는 데 소극적인 경우가 많습니다.

보증금을 올려서 전세로 돌리는 경우 놓치기 쉬운 것이 하나 더 있습니다. 늘어난 보증금은 확정일자를 새로 받아야 합니다. 기존 보증금에 대한 순위는 그대로지만 증액분은 새 날짜에 순위가 잡히고, 그 사이에 근저당이 설정돼 있으면 증액분만 뒤로 밀립니다. 확정일자와 순위를 먼저 확인하고 증액 계약서를 쓰시기 바랍니다.

증액 계약서는 기존 계약서를 버리고 새로 쓰는 것이 아니라 기존 계약서에 더하는 형태로 남겨 두는 것이 안전합니다. 처음 계약 날짜와 확정일자가 기록으로 살아 있어야 기존 보증금의 순위를 주장할 수 있습니다. 새 계약서 한 장으로 갈아치우면 나중에 순위를 다툴 때 설명이 길어집니다. 전세대출을 끼고 있다면 증액 전에 은행에도 알려야 합니다. 대출 한도와 보증 조건이 함께 걸려 있어서, 임대인과 먼저 합의해 버리면 실행 단계에서 되돌려야 하는 일이 생깁니다. 순서는 은행 확인이 먼저, 합의가 나중입니다. 며칠 더 걸리더라도 이 순서를 지키는 편이 낫습니다. 보증보험에 가입해 두었다면 그쪽도 보증 금액을 다시 잡아야 하므로 함께 확인하셔야 합니다.

상한을 넘겨 냈다면 돌려받을 수 있나요?

상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 제7조의2가 "초과할 수 없다"고 정하고 있으므로, 초과분은 법적 근거 없이 받은 돈이 됩니다.

다만 실제로 돌려받는 과정은 단계가 있습니다.

가장 먼저 할 일은 전환한 시점이 언제였는지 특정하는 것입니다. 상한은 전환 당시의 기준금리로 정해지므로, 지금 기준금리로 계산하면 엉뚱한 숫자가 나옵니다. 계약서에 전환 합의 날짜가 적혀 있으면 그 날짜를 씁니다.

대한법률구조공단과 각 시도에 주택임대차분쟁조정위원회가 있습니다. 소송보다 빠르고 비용도 적게 듭니다. 다만 조정은 양쪽이 합의해야 성립하므로, 집주인이 거부하면 결국 소송으로 갑니다.

현실적으로는 계약 중에 다투기가 부담스럽다는 점이 문제입니다. 살고 있는 동안 집주인과 각을 세우기 어려워 만기까지 기다리는 경우가 많습니다. 소멸시효가 있으니 미루더라도 무한정 미룰 수는 없습니다. 계산 근거와 송금 내역만큼은 그때그때 정리해 두시기 바랍니다.

한 가지 더 짚자면, 초과분이 있다고 해서 월세를 임의로 덜 내는 방식은 권하지 않습니다. 계산이 맞더라도 집주인 입장에서는 연체로 기록되고, 그 연체가 갱신 거절 사유로 이어질 수 있습니다. 일단 계약서대로 내면서 별도로 반환을 청구하는 순서가 안전합니다. 조정이나 소송에서도 성실히 납부한 쪽이 유리하게 읽힙니다. 초과분을 알린 문자나 메일은 날짜가 남으니 그대로 보관해 두시기 바랍니다. 임대인이 계산이 잘못됐다고 답했더라도 그 답장 역시 기록입니다. 주고받은 내용을 지우지 않는 것만으로도 나중에 설명이 훨씬 쉬워집니다. 계약서 사본과 이체 내역을 한 폴더에 모아 두면 조정 신청서를 쓸 때 바로 붙일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하는데 거절할 수 있나요?
거절할 수 있습니다. 전환은 계약 조건을 바꾸는 것이라 양쪽이 합의해야 합니다. 묵시적 갱신이 되면 조건이 그대로 넘어가므로 전환에 응할 의무도 없습니다. 다만 집주인이 갱신 자체를 거절할 수 있는 상황이라면 협상 여지를 따져 보셔야 합니다.

전환율 상한을 넘긴 계약서에 이미 도장을 찍었습니다.
도장을 찍었어도 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 다만 갱신이나 계약 중 전환이었는지, 신규 계약이었는지부터 구분해야 합니다. 신규 계약이면 애초에 상한이 적용되지 않아 다툴 근거가 없습니다.

전월세 전환율을 계약서에 적어야 하나요?
적을 의무는 없습니다. 계약서에는 바뀐 보증금과 월세 금액만 적히는 것이 보통입니다. 다만 전환 합의 날짜와 전환 전후 금액을 특약에 남겨 두면 나중에 상한을 다툴 때 근거가 됩니다. 전환 시점의 기준금리로 상한이 정해지기 때문입니다.

상가도 같은 상한이 적용되나요?
다른 법이 적용됩니다. 상가건물임대차보호법에 별도의 전환율 제한이 있고 주택보다 높습니다. 주택 기준으로 계산하면 맞지 않습니다.

반전세도 전환율이 적용되나요?
적용됩니다. 보증금 일부만 월세로 바꾸는 것이 반전세이므로 전환되는 금액에 대해 상한이 걸립니다. 전체 보증금이 아니라 줄어든 금액에만 곱한다는 점을 헷갈리지 마시기 바랍니다. 3억에서 2억으로 줄였다면 곱하는 금액은 1억입니다.

월세를 깎는 대신 보증금을 올려 달라고 요구할 수 있나요?
요구는 할 수 있지만 집주인이 응할 의무는 없습니다. 이 방향에는 법정 기준이 없어서 순수하게 협상입니다. 주변 시세 자료를 준비하는 쪽이 현실적입니다. 집주인이 목돈이 필요한 시기라면 오히려 쉽게 합의되기도 하니, 거절당했다고 해서 한 번에 접을 일은 아닙니다. 다만 보증금이 커지면 돌려받아야 할 금액도 커진다는 점은 같이 따져 보셔야 합니다.

정리

• 월세는 전환 금액 × 전환율 ÷ 12로 계산합니다. 전환율은 연 단위입니다.
• 법정 상한은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다.
• 상한은 계약 중 전환과 갱신 시 전환에만 적용됩니다. 신규 계약에는 걸리지 않습니다.
• 갱신하며 전환할 때는 전환율 상한과 임대료 5% 인상 제한을 둘 다 지켜야 합니다.
• 월세를 전세로 바꾸는 반대 방향에는 상한이 없고, 증액분은 확정일자를 새로 받아야 합니다.
• 상한을 넘는 부분은 효력이 없으니 전환 시점의 기준금리로 다시 계산해 보시기 바랍니다.

참고한 자료

• 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
• 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
• 렌트홈 임대료 계산기(국토교통부)
• 찾기쉬운 생활법령정보(차임의 증감과 전환)
• 한국은행 기준금리

이 글의 법령 내용은 2026년 9월 기준입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 계산 전에 한국은행 공시를 확인하시기 바랍니다.