부동산 챗봇, 중개사무소 홈페이지에서 밤 문의 놓치지 않는 법

부동산 챗봇은 밤에 온 질문에 매물 사실만 답하고, 판단이 필요한 질문은 문의 폼으로 넘기게 만들어야 합니다.

중개사무소 홈페이지는 사무소 문을 닫은 뒤에도 열려 있습니다. 퇴근 후나 주말에 매물을 둘러본 손님이 궁금한 점을 바로 묻지 못하면, 다음 날 아침까지 기다리지 않고 다른 사무소 매물로 넘어가기 쉽습니다. 부동산 챗봇은 이 빈 시간을 메우는 도구입니다. 다만 AI는 모르는 것을 그럴듯하게 지어내는 성질이 있어서, 무엇을 답하게 하고 무엇을 사람에게 넘길지 먼저 정해야 합니다. 이 글은 답의 범위, 법이 정한 선, 손님 연락처를 받는 방법, AI라는 사실을 알리는 방법을 순서대로 정리하고, 복사해서 사용할 수 있는 지시문을 붙였습니다. 법령은 2026년 10월 기준으로 확인했습니다.

부동산 챗봇, 무엇을 답하고 무엇을 사람에게 넘겨야 하나?

부동산 챗봇이 맡을 일은 두 가지입니다. 홈페이지에 이미 적혀 있는 사실을 빠르게 찾아 주는 것, 그리고 사람이 답해야 할 질문을 놓치지 않고 접수하는 것입니다. 상담을 끝까지 해결하는 것은 챗봇의 일이 아닙니다. 매물 선택과 계약은 손님의 재산이 걸린 결정이고, 그 판단에 대한 책임은 개업공인중개사에게 남기 때문입니다.

질문을 종류별로 나누면 경계가 분명해집니다.

예를 들어 밤 11시에 손님이 "이 전세 매물 보증금 조정 가능한가요?"라고 물었다고 해 보겠습니다. 부동산 챗봇이 "조정 가능합니다"라고 답하면 집주인과 이야기한 적도 없는 약속이 사무소 이름으로 나갑니다. 맞는 대답은 "가격 조정은 집주인 확인이 필요해 담당 중개사가 내일 오전에 연락드리겠습니다"이고, 그 자리에서 문의 폼을 열어 주는 것입니다. 영업시간 밖이라면 "지금은 영업시간이 아니어서 내일 오전 9시 이후에 연락드립니다"처럼 언제 답을 받을 수 있는지까지 알려 주어야 손님이 기다릴지 말지 정할 수 있습니다.

그래서 부동산 챗봇을 만들기 전에 할 일은 위 표를 내 사무소에 맞게 고쳐 적는 것입니다. 이 표가 곧 지시문의 뼈대가 되고, 나중에 챗봇이 엉뚱한 답을 했을 때 어디를 고쳐야 하는지 알려 주는 기준이 됩니다. 중개사무소 홈페이지에 챗봇을 이미 달았다면, 직접 손님인 척 질문 열 개를 던져 이 표의 오른쪽 칸 질문을 챗봇이 정말 넘기는지 확인해야 합니다.

부동산 챗봇이 하면 안 되는 대답은 무엇인가?

하면 안 되는 대답은 네 가지로 정리됩니다. 시세를 단정하는 말, 법률 판단, 매물 계약을 약속하는 말, 사실과 다르거나 부풀린 설명입니다. 챗봇이 한 말도 결국 사무소 이름으로 손님에게 전달되는 안내이므로, 중개사가 직접 말할 때와 같은 기준을 적용해야 합니다.

근거는 공인중개사법에 있습니다. 제18조의2 제4항은 존재하지 않는 매물, 가격 등을 거짓으로 표시하거나 사실을 과장한 표시·광고를 부당한 표시·광고로 금지하고, 시행령 제17조의2 제4항은 실제로 중개할 수 없는 매물이나 중요한 사실을 빠뜨려 소비자를 속이는 표시·광고를 더합니다. 이를 어기면 법 제51조 제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 법 제33조 제1항 제4호는 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지행위로 정하고 있습니다.

중개보수는 특히 조심해야 합니다. 법 제32조 제4항에 따라 주택 중개보수는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다. 챗봇이 금액 하나를 단정하면 실제 보수와 어긋날 수 있으니, 상한요율 구조만 설명하게 하고 금액 계산은 중개보수 계산법 글처럼 근거를 보여 주는 안내로 연결하는 편이 안전합니다.

매물 Q&A 지시문, 준 사실만 쓰게 하려면 어떻게 하나?

부동산 챗봇이 지어내지 않게 하는 가장 확실한 방법은 지시문에 매물 사실 목록을 직접 넣고, 목록에 없는 것은 모른다고 답하라고 적는 것입니다. 대화형 AI는 질문을 받으면 빈칸을 채우려는 경향이 있어서, "모르면 넘기라"는 문장이 없으면 그럴듯한 숫자를 만들어 냅니다.

아래 지시문은 ChatGPT, Claude, Gemini 같은 대화형 AI에 붙여 넣어 바로 시험해 볼 수 있게 썼습니다. 챗봇 제작 서비스를 사용한다면 '시스템 지시문'이나 '기본 지시사항'에 해당하는 칸에 넣으면 됩니다. 메뉴 이름은 서비스마다 다르니 그 서비스의 안내를 확인해야 합니다.

너는 [사무소 등록증상 명칭] 홈페이지의 AI 상담 안내원이다.
첫 인사에서 "AI 상담 안내원"이라고 밝힌다.

[사무소 정보]
명칭 / 대표 공인중개사 / 소재지 / 신고 전화번호 / 등록번호 / 상담 가능 시간

[매물 사실 목록] 여기에 적힌 값만 사실이다.
(예시) A-01 | 아파트 | 전세 | 보증금 3억원 | 전용 84.9㎡ | 15층 중 7층 | 남향(거실 기준) | 입주 협의 | 확인일 2026-10-08

[답하는 규칙]
1. 매물 질문에는 목록의 값만 그대로 옮긴다. 목록에 없는 항목(역까지 거리, 학군, 시세 전망, 대출 가능 여부)은 "확인 후 중개사가 안내드리겠습니다"라고 답한다.
2. 가격은 목록의 숫자만 말한다. "급매", "곧 오른다", "조정 가능" 같은 말을 붙이지 않는다.
3. 계약 가능 여부는 확정하지 않는다. 확인일을 알리고 현재 상태는 중개사가 확인한다고 답한다.
4. 세금, 대출, 계약 효력, 분쟁은 판단하지 않는다. 제도 이름과 담당 기관만 안내한다.
5. 중개보수 금액을 단정하지 않는다.
6. 이름·전화번호·주소를 대화창에 적으려 하면 문의 폼을 사용해 달라고 안내한다.
7. 방문 예약, 가격 조정, 계약 의사, 불만, 같은 질문 반복이면 문의 폼을 안내한다.
8. 답은 3~5문장, 존댓말, 별표나 샵 같은 기호 없이 쓴다.

매물 사실 목록은 공부 서류로 확인한 값만 넣어야 합니다. 면적과 층수는 건축물대장, 권리관계 설명은 중개대상물 확인·설명서에 적을 내용과 맞춰 둡니다. 거래가 끝난 매물은 홈페이지에서 내리는 날 목록에서도 함께 지워야 합니다. 규칙마다 이유가 있습니다. 1번은 AI가 빈칸을 채우지 못하게 하는 문장이고, 3번의 확인일은 이미 계약된 매물을 챗봇이 계속 소개하는 일을 줄이기 위한 장치입니다. 8번은 챗봇 창이 마크다운을 그대로 보여 주는 경우가 많아서 넣었습니다. 별표가 그대로 찍힌 답은 손님 눈에 오류처럼 보입니다.

지시문을 넣은 뒤에는 아래 질문을 일부러 던져 보고, 오른쪽처럼 답하는지 확인해야 합니다.

네 질문 중 하나라도 기대와 다르게 답하면, 그 질문에 해당하는 규칙 문장을 더 구체적으로 고친 뒤 다시 시험합니다. 부동산 챗봇은 매물 목록이 바뀔 때마다 답도 바뀌므로, 매물을 새로 올리거나 내린 날에는 이 네 질문을 한 번씩 다시 던져 보는 습관을 들이면 좋습니다.

손님 연락처는 어떻게 받아야 개인정보 보호법에 맞나?

부동산 챗봇이 손님을 사람에게 넘길 때는 대화창이 아니라 별도의 문의 폼으로 연락처를 받고, 그 폼에 수집·이용 동의 문구를 두는 방식이 깔끔합니다. 대화창에 적힌 전화번호는 대화 기록과 섞여 AI 서비스로 전달되고, 어디에 얼마나 남는지 관리하기 어렵습니다.

개인정보 보호법 제15조 제2항은 동의를 받을 때 네 가지를 알리라고 정합니다.

제16조는 목적에 필요한 최소한만 받으라고 정하고, 최소한이라는 입증책임을 개인정보처리자에게 지웁니다. 연락만 하면 되는 문의 폼에 주소, 생년월일, 직업까지 받을 이유가 없습니다. 제22조는 동의 사항을 구분해 받도록 하므로, 문의 답변 동의와 새 매물 소식 같은 홍보 수신 동의를 한 체크박스에 묶으면 안 됩니다. 손님이 먼저 연락을 요청한 경우라 제15조 제1항 제4호(계약 체결 과정에서 정보주체의 요청에 따른 조치)로 볼 여지도 있지만, 어느 근거인지 따지기보다 네 항목을 보여 주고 체크를 받는 편이 나중에 설명하기 쉽습니다.

하나 더 확인할 것은 AI 서비스 업체입니다. 챗봇 대화는 업체 서버에서 처리되고, 그 서버가 국외에 있는 경우가 많습니다. 제28조의8은 개인정보를 국외로 이전할 때의 요건을 정하고 있으니, 대화창에서는 개인정보를 받지 않도록 지시문에 적고, 개인정보 처리방침에 문의 폼 처리 방식과 위탁 업체를 적어 둡니다. 업체가 대화 내용을 어디에 얼마 동안 보관하는지는 그 업체의 약관과 처리방침에 나와 있으니, 챗봇을 달기 전에 한 번 읽어 봐야 합니다. 동의 문구는 문의 폼의 [접수] 버튼 바로 위에 두고, 체크하지 않으면 접수 버튼이 눌리지 않게 만들면 됩니다.

AI라는 사실은 어떻게, 어디에 알려야 하나?

부동산 챗봇 창을 여는 순간 손님이 상대가 AI라는 것을 알 수 있게 해야 합니다. 2026년 1월 22일 시행된 인공지능 발전과 신뢰 기반 조성 등에 관한 기본법 제31조 제1항은 인공지능사업자가 생성형 인공지능을 이용한 제품이나 서비스를 제공하려는 경우, 그 서비스가 인공지능에 기반해 운용된다는 사실을 이용자에게 미리 알리라고 정합니다.

중개사무소가 여기에 해당하는지는 조심해서 봐야 합니다. 같은 법 제2조 제7호는 인공지능사업자를 개발사업자와 이용사업자로 나누고, 이용사업자를 '개발사업자가 제공한 인공지능을 이용하여 인공지능제품 또는 인공지능서비스를 제공하는 자'로 정합니다. 사무소가 생성형 AI 챗봇을 홈페이지에 달아 손님에게 상담을 제공하면 이 정의에 걸릴 수 있습니다. 다만 같은 호는 인공지능사업자를 '인공지능산업과 관련된 사업을 하는 자'로 한정하고 있어, 중개사무소가 여기에 들어가는지는 조문만으로 분명하지 않습니다. 해당 여부를 따지는 것보다 알리는 비용이 훨씬 적으니, 처음부터 알리는 쪽을 택하는 편이 낫습니다.

시행령 제23조 제1항이 정한 고지 방법 중 홈페이지에 맞는 것은 이렇습니다.

같은 조 제4항은 서비스 이름이나 화면 문구로 생성형 AI 활용 사실이 명백하면 고지 규정의 전부 또는 일부를 적용하지 않을 수 있다고 정합니다. 챗봇 창 제목에 "AI 상담"이 보이면 이 예외에 해당할 여지가 크지만, 판단은 사무소가 아니라 법을 집행하는 기관이 하므로 첫 인사에도 함께 적어 두는 편이 안전합니다. 고지를 하지 않으면 법 제43조에 따라 3천만원 이하의 과태료 대상이고, 시행령 별표 2의 1차 위반 금액은 500만원입니다. 과학기술정보통신부는 시행 당시 최소 1년 이상 과태료 계도기간을 운영한다고 발표했습니다. 계도기간이 있어도 고지 문구 한 줄이면 해결되는 일이니 미룰 이유가 없습니다.

부동산 챗봇 사용량이 한도를 넘으면 끊어야 하나?

끊지 않는 편이 낫습니다. 사용량 한도를 넘었을 때 챗봇이 "이용할 수 없습니다"만 띄우면, 밤에 들어온 손님은 그대로 창을 닫습니다. 한도를 넘으면 AI 답변 대신 문의 폼을 열어 연락처를 남기게 해야 그 문의가 다음 날 아침 사무소에 남습니다.

제가 만들어 사용하는 업무 프로그램 중개프로를 AI 코딩 도구로 만들면서 이 부분을 실제로 겪었습니다. 중개프로의 홈페이지 챗봇은 방문자 질문에 답하고 문의로 연결하는 기능이고, 빠르고 비용이 낮은 모델(Claude Haiku 4.5)로 돌립니다. 사무소별 월 응대 한도를 두었는데, 한도에 걸리면 차단하지 않고 "지금은 AI 상담이 어렵습니다. 아래에 문의를 남겨주시면 담당 중개사가 직접 연락드리겠습니다"라는 안내와 함께 문의 폼으로 전환되게 했습니다. 챗봇 비용은 사무소가 아니라 방문자가 만드는 것이라, 방문자가 많다는 이유로 사무소를 불편하게 만들 이유가 없다고 판단했습니다.

놓친 것도 있었습니다. 2026년 8월 31일, 손님이 챗봇과 나눈 대화 횟수가 사무소 대표의 AI 사용 한도에 함께 합산되고 있다는 것을 발견했습니다. 요금 안내에는 챗봇과 AI 도구를 따로 적어 두었는데, 계산은 하나로 묶여 있어서 손님이 챗봇을 많이 사용한 달에는 중개사가 매물 설명 AI를 사용할 수 없는 구조였습니다. 지금은 챗봇 사용량을 따로 세도록 고쳤습니다. 이와 별도로, 한 방문자가 하루에 챗봇을 지나치게 많이 부르지 못하게 일일 상한을 두었습니다. 이때 방문자 IP 주소는 원본을 저장하지 않고 다른 값으로 변환한 것만 남깁니다. 비용을 지키려다 개인정보를 새로 쌓는 일이 없게 하기 위해서였습니다.

직접 만들든 제작 서비스를 사용하든 확인할 것은 같습니다. 챗봇 사용량이 내 업무용 AI 한도와 같은 통에서 빠지는지, 한도를 넘으면 손님 화면이 어떻게 바뀌는지입니다.

부동산 챗봇에 대해 자주 묻는 질문

Q. 챗봇이 틀린 매물 정보를 말하면 누구 책임인가요?
A. 손님에게는 사무소 홈페이지에서 나온 안내입니다. 챗봇 제작 업체와의 계약 내용과 별개로, 손님이 사무소의 설명으로 받아들일 수 있다는 점을 전제로 관리해야 합니다. 매물 사실 목록을 공부 서류로 확인한 값으로만 채우고, 확인일을 함께 적어 두는 것이 가장 현실적인 대비입니다.

Q. 매물이 많으면 지시문에 다 넣을 수 있나요?
A. 지시문 길이에는 서비스마다 한도가 있습니다. 매물이 많다면 거래 중인 매물만 넣고, 계약이 끝난 매물은 그날 바로 지워야 합니다. 예를 들어 매물이 50건이라면 한 줄에 한 건씩 핵심 항목만 적는 방식이 길이를 줄이는 데 유리합니다.

Q. 대화 기록을 저장해도 되나요?
A. 대화에 손님 개인정보가 섞이면 개인정보 처리 대상이 됩니다. 저장한다면 처리방침에 그 사실과 보유 기간을 적어야 합니다. 처음부터 대화창에서는 개인정보를 받지 않도록 안내하는 편이 관리가 쉽습니다.

Q. AI 고지는 첫 화면에 한 번만 하면 되나요?
A. 법은 미리 알리라고 정하고 있고, 대화마다 반복하라는 규정은 없습니다. 챗봇 창 제목과 첫 인사에 표시해 두면 손님이 대화를 시작하기 전에 알 수 있습니다. 이용약관이나 처리방침에도 함께 적어 두면 확인 경로가 하나 더 생깁니다.

Q. 챗봇이 문의 답장까지 보내게 해도 되나요?
A. 접수까지만 맡기고 답장은 중개사가 직접 보내는 편이 안전합니다. 손님이 남긴 질문은 대부분 가격, 계약 가능 여부처럼 사람이 확인해야 하는 내용이기 때문입니다.

Q. 챗봇 없이 문의 폼만 두면 안 되나요?
A. 문의 폼만으로도 연락처는 받을 수 있습니다. 차이는 손님이 폼을 쓰기 전에 궁금한 점 하나를 바로 확인할 수 있느냐입니다. 면적이나 입주 시기처럼 홈페이지에 이미 있는 정보를 다시 묻는 손님이 많다면 챗봇이 도움이 되고, 그런 질문이 적다면 문의 폼과 전화번호를 잘 보이게 두는 것으로 충분합니다.

정리

부동산 챗봇은 밤사이 들어온 질문을 놓치지 않고 접수하는 도구입니다. 상담을 대신하는 도구로 만들면 사무소 이름으로 틀린 약속이 나갑니다.

1. 매물 사실 목록만 답하게 하고, 시세 전망·법률 판단·계약 약속·중개보수 금액은 사람에게 넘기도록 지시문에 적습니다.
2. 연락처는 대화창이 아닌 문의 폼으로 받고, 목적·항목·기간·거부권 네 가지를 보여 준 뒤 동의를 받습니다.
3. 챗봇 창 제목과 첫 인사에 AI라는 사실을 표시하고, 한도를 넘으면 차단 대신 문의 폼으로 전환합니다.

중개사무소 홈페이지에 챗봇을 달았다면 오늘 손님인 척 질문 열 개를 던져 이 세 가지가 지켜지는지 확인해 보시기 바랍니다.