매물 블로그 글, 챗GPT로 초안 잡고 중개사가 고치는 순서

매물 블로그 글은 AI로 초안을 받고, 사실과 현장 내용은 중개사가 직접 고쳐 써야 합니다.

챗GPT나 Claude에게 매물 정보를 붙여 넣으면 그럴듯한 매물 블로그 글이 금방 나옵니다. 문제는 그 글에 내가 준 적 없는 숫자와 표현이 섞여 나온다는 점입니다. 매물 블로그 글은 공인중개사법상 표시·광고에 해당하기 때문에, AI가 지어낸 문장 하나가 과태료 사유가 될 수 있습니다. 무엇을 넣고, 어떤 프롬프트를 사용하고, 어디를 손으로 고쳐야 하는지 순서대로 정리했습니다.

매물 블로그 글, AI에게 어디까지 맡길 수 있나?

AI에게는 글의 뼈대와 문장 다듬기까지만 맡기고, 사실 확인과 현장 판단은 중개사가 해야 합니다. 다섯 단계 가운데 AI가 맡는 단계는 하나뿐입니다.

이렇게 나누는 이유는 책임이 누구에게 있는지 법에 정해져 있기 때문입니다. 공인중개사법 제18조의2는 의뢰받은 중개대상물을 표시·광고하는 주체를 개업공인중개사로 정하고, 개업공인중개사가 아닌 사람의 중개대상물 표시·광고를 금지합니다. 글을 AI가 썼더라도 블로그에 올리는 순간 그 내용은 개업공인중개사의 광고가 됩니다.

AI가 잘하는 일도 분명히 있습니다. 매번 같은 순서로 글을 짜는 일, 딱딱한 메모를 읽기 쉬운 문장으로 바꾸는 일, 제목 후보를 여러 개 내는 일입니다. 매물이 열 건이면 같은 형식을 열 번 반복해야 하는데, 이 반복을 AI가 대신합니다.

예를 들어 오피스텔 월세 한 건을 올린다고 하면, 중개사가 하는 일은 자료표 한 장을 채우는 것과 초안을 고치는 것 두 가지로 줄어듭니다. 빈 화면에서 첫 문장을 고민하는 시간이 빠지는 셈입니다.

반대로 AI가 약한 일도 알아 두어야 합니다. AI는 이 동네의 최근 거래 분위기, 건물의 실제 관리 상태, 의뢰인이 말로만 전한 조건을 알지 못합니다. 이런 내용을 AI에게 물어서 채우면 안 되고, 중개사가 확인한 내용을 자료로 넣어 줘야 합니다.

오늘 바로 시작한다면 다음 매물 한 건을 골라 1단계 자료표부터 채워야 합니다. 자료표가 정확해야 그다음 단계가 모두 수월해집니다.

매물 블로그에 넣을 정보, 무엇을 어떤 순서로 주나?

법이 인터넷 광고에 적으라고 정한 항목을 먼저 적고, 그 아래에 중개사의 현장 메모를 붙입니다. 이 순서로 주면 AI 초안에 필수 항목이 빠지지 않습니다.

공인중개사법 시행령 제17조의2 제2항은 인터넷 표시·광고에 명시할 사항으로 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래 형태를 정합니다. 건축물이면 총 층수, 사용승인일, 방향, 방 수, 욕실 수, 입주가능일, 주차대수, 관리비가 더해집니다. 매물 블로그 자료표를 이 항목 그대로 만들면 됩니다.

면적과 용도는 기억이 아니라 건축물대장에서 옮겨 적어야 합니다. 대장에서 어느 칸을 보는지는 건축물대장 보는 법에 정리해 두었습니다.

자료표 아래에는 현장 메모를 붙입니다. 예를 들어 "오후에 거실까지 해가 들어옴, 창 앞을 가리는 건물 없음, 욕실 환풍기 소음 있음, 엘리베이터에서 현관까지 가까움" 같은 식입니다. 문장이 아니어도 됩니다. AI가 문장으로 다듬어 줍니다.

관리비는 한 줄 더 신경 써야 합니다. 세부기준은 주택의 관리비가 월 10만원 이상 정액으로 부과되면 일반관리비, 전기료, 수도료, 가스사용료, 난방비, 인터넷 사용료, TV 사용료, 기타관리비로 나누어 비목별 금액을 적도록 정합니다. 자료표에도 처음부터 이 칸을 나눠 두면 AI가 합계만 적고 끝내는 일이 줄어듭니다.

반대로 넣지 말아야 할 정보도 있습니다. 매도인이나 임대인의 이름과 연락처, 현재 임차인의 사정, 동·호수가 드러나는 사진 설명은 AI 대화창에 붙여 넣지 않는 편이 안전합니다. 대화 내용을 서비스가 어떻게 보관하고 활용하는지는 각 서비스의 설정 화면과 약관에서 확인해야 합니다.

그대로 복사해 쓰는 매물 블로그 프롬프트

프롬프트에는 역할, 규칙, 자료, 출력 형식 네 덩어리가 들어가야 합니다. 아래 문장을 복사해 자료 칸만 채우면 챗GPT, Claude, Gemini 어느 쪽에서도 같은 구조의 초안이 나옵니다.

너는 공인중개사 사무소의 매물 블로그 글 초안을 쓰는 보조 작성자다.

[규칙]
1. 아래 [매물 정보]와 [현장 메모]에 적힌 내용만 사용한다.
2. 적혀 있지 않은 숫자, 거리, 소요 시간, 역·학교 이름, 시세, 옵션은 쓰지 않는다.
3. 정보가 없어 문장을 완성할 수 없으면 그 자리에 [확인 필요]라고 적는다.
4. "최고", "급매", "강력 추천", "투자 가치" 같은 과장 표현은 쓰지 않는다.
5. 존댓말로, 한 문장은 짧게 쓴다.

[매물 정보]
소재지(동·층수까지):
중개대상물 종류 / 거래 형태:
전용면적(㎡):
가격(매매가 또는 보증금/월세):
해당 층 / 총 층수:
방향(기준 포함):
방 수 / 욕실 수:
사용승인일:
입주가능일:
주차대수:
관리비(월 금액, 포함 항목):

[현장 메모]
(중개사가 직접 본 것을 짧게 적는다)

[출력 형식]
- 제목 후보 3개: 지역 + 매물 종류 + 조건 하나
- 본문 순서: 한 줄 요약, 매물 기본 정보 표, 집 안, 건물과 주변, 이런 분께 맞습니다, 문의 안내
- "이런 분께 맞습니다"는 비워 두고 [중개사 작성]이라고만 적는다
- 마지막에 [확인 필요]로 남긴 항목을 목록으로 적는다

이 프롬프트에서 가장 중요한 줄은 규칙 1번부터 3번까지입니다. AI는 빈칸을 그럴듯한 내용으로 채우려는 성향이 있어서, 빈칸을 비워 두라는 지시를 따로 주지 않으면 스스로 숫자를 만들어 넣습니다. 3번 규칙 덕분에 초안을 받았을 때 어디를 확인해야 하는지가 대괄호로 눈에 띕니다.

"이런 분께 맞습니다"를 비워 두게 한 것도 의도한 것입니다. 어떤 손님에게 맞는 집인지는 중개사가 손님을 만나 본 경험으로 판단할 부분이라, AI에게 맡기면 누구에게나 맞는다는 식의 문장이 나옵니다.

예를 들어 같은 프롬프트로 투룸 전세와 상가 월세를 각각 넣으면 본문 순서는 같고 내용만 달라집니다. 매물 블로그 글의 형식이 매번 같으면 독자도 표에서 원하는 정보를 빨리 찾습니다.

프롬프트는 메모장이나 휴대폰 메모에 저장해 두고, 매물마다 자료 칸만 바꿔 붙여 넣으면 됩니다. 처음 몇 번은 결과를 보고 규칙 문장을 조금씩 고쳐 사무소에 맞게 다듬어야 합니다.

초안을 받은 뒤에는 같은 대화창에서 점검을 한 번 더 요청하는 것이 좋습니다. 예를 들어 "방금 쓴 글에서 [매물 정보]와 [현장 메모]에 없는 내용이 들어간 문장을 모두 찾아 목록으로 보여 줘"라고 입력하면, AI가 스스로 덧붙인 문장을 상당 부분 골라냅니다. 다만 이 점검도 AI가 하는 일이라 빠뜨리는 문장이 있을 수 있으니, 최종 대조는 다음 단계에서 중개사가 직접 해야 합니다.

대화가 길어지면 앞의 규칙을 덜 지키는 경우가 있으므로, 매물 한 건이 끝나면 새 대화를 열고 프롬프트를 처음부터 다시 붙여 넣는 편이 안전합니다. 서로 다른 매물의 자료가 한 대화에 섞이면 앞 매물의 면적이나 가격이 다음 글에 들어가는 실수도 생길 수 있습니다.

AI 초안은 왜 없는 사실을 지어내나?

대화형 AI는 사실을 찾아 쓰는 도구가 아니라 다음에 올 그럴듯한 문장을 만드는 도구이기 때문입니다. 자료에 없는 빈칸이 있으면 비슷한 매물 광고에서 흔히 나오는 표현으로 그 자리를 채웁니다.

매물 블로그에서 특히 자주 생기는 것은 "역까지 도보 5분", "남향", "풀옵션", "관리비 저렴" 같은 문장입니다. 이 문장들은 하나같이 매물 광고에서 흔한 표현이라 AI가 쉽게 만들어 냅니다. 그런데 국토교통부 고시 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준 제6조는 바로 이런 내용을 과장 광고의 예로 듭니다.

예를 들어 자료표에 방향을 비워 둔 채 "채광이 좋음"이라고만 적어 주면, AI는 채광이 좋다는 말을 남향으로 바꿔 쓰는 경우가 있습니다. 실제 거실이 동향이라면 광고와 사실이 90도 차이 나게 됩니다.

줄이는 방법은 세 가지입니다. 첫째, 앞에서 소개한 규칙처럼 자료에 없는 내용은 쓰지 말라고 문장으로 지시합니다. 둘째, 빈칸은 [확인 필요]로 남기게 합니다. 셋째, 초안을 받으면 숫자와 방향, 거리, 옵션이 나온 문장마다 자료표와 하나씩 대조합니다.

세 번째 대조는 생략하면 안 됩니다. 규칙을 줘도 AI가 지시를 완전히 지킨다는 보장은 없습니다. 초안에서 숫자가 나온 자리에 형광펜을 긋고 자료표와 맞춰 보는 습관을 들여야 합니다. 출력 형식에 "숫자가 들어간 문장 뒤에는 자료표의 어느 항목에서 가져왔는지 괄호로 적어 줘"라는 줄을 더하면, 출처가 적히지 않은 숫자가 바로 눈에 띄어 대조가 빨라집니다.

중개사가 손으로 고쳐 써야 하는 부분은 어디인가?

현장에서 직접 본 내용과 이 집에 맞는 손님 유형, 이 두 부분은 중개사가 다시 써야 합니다. 이 두 부분이 다른 매물 블로그 글과 내 글을 구별하는 지점이기도 합니다.

AI가 쓴 매물 설명은 대체로 비슷하게 생겼습니다. "채광이 좋고 쾌적한 실내", "생활 편의시설이 가까워 편리한 위치" 같은 문장은 어느 집에 붙여도 말이 됩니다. 어느 집에나 맞는 문장은 읽는 사람에게 아무 정보도 주지 않습니다. 이런 문장은 지우고, 그 자리에 현장 메모에서 가져온 구체적인 사실을 넣어야 합니다.

손님 유형은 구체적으로 적을수록 좋습니다. 예를 들어 "출퇴근이 이른 직장인보다 재택근무를 하는 분께 맞습니다, 낮에 거실이 밝고 주변이 조용합니다"처럼 이유를 붙여야 합니다. 이유가 붙어야 읽는 사람이 자기 상황에 맞춰 판단할 수 있습니다.

아쉬운 점을 한두 개 적는 것도 고려할 만합니다. 앞의 고시는 소비자의 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 축소해 소비자를 속이는 광고를 기만적인 광고로 봅니다. 단점을 숨기지 않은 글이 문의 뒤 현장에서 실망을 줄입니다.

계약할 때 설명해야 하는 내용과 광고 문장이 어긋나지 않도록, 광고에 쓴 내용은 중개대상물 확인·설명서에 적을 내용과 맞춰 봐야 합니다. 광고와 설명서가 다르면 손님은 둘 중 하나를 의심하게 됩니다.

마지막으로 고친 글을 처음부터 소리 내어 읽어 봐야 합니다. 평소 손님과 상담할 때 쓰지 않는 표현이 있으면 내 말투로 바꿉니다. 매물 블로그는 이 사무소에 전화할지 말지를 정하는 글이라, 상담할 때의 말투와 글의 말투가 비슷할수록 손님이 덜 낯설게 느낍니다.

올리기 전에 표시·광고 명시사항은 어떻게 확인하나?

사무소 정보 다섯 가지와 매물 항목이 빠짐없이 들어갔는지, 그리고 중개보조원 정보가 들어가지 않았는지를 확인해야 합니다. AI 초안에는 사무소 정보가 아예 없는 경우가 많습니다.

공인중개사법 제18조의2 제1항과 시행령 제17조의2 제1항에 따라 광고에는 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호와 개업공인중개사의 성명을 적어야 합니다. 같은 조문은 중개보조원에 관한 사항을 명시하지 말라고 정합니다. 다만 소속공인중개사가 개업공인중개사의 책임 아래 광고 업무를 보조하는 경우에는 소속공인중개사임을 밝히고 연락처를 함께 적을 수 있습니다. 세부 표기 방법은 국토교통부 고시 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준에 있습니다.

어기면 과태료가 나옵니다. 공인중개사법 제51조에 따라 명시사항을 빠뜨리면 100만원 이하, 거짓·과장 같은 부당한 표시·광고는 500만원 이하의 과태료 대상입니다. 시행령 별표 2의 개별기준으로는 명시사항 위반이 50만원, 가격 등을 거짓으로 표시하거나 과장한 경우가 300만원이고, 사정에 따라 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.

예를 들어 AI 초안의 가격이 "보증금 1억 내외"처럼 범위로 나왔다면 세부기준의 단일가격 표시에 맞지 않으니 의뢰받은 금액 하나로 고쳐야 합니다. "즉시입주"는 세부기준이 허용하는 문구라 그대로 사용해도 됩니다.

사무소 정보는 매물 블로그 글마다 반복되므로, 글 맨 아래에 붙일 사무소 정보 블록을 미리 만들어 두고 매번 그대로 붙여 넣는 것이 실수를 줄이는 방법입니다.

매물 블로그 제목은 어떤 패턴으로 짓나?

제목에는 지역, 매물 종류, 그리고 손님이 검색할 조건 하나가 들어가야 합니다. 조건 키워드가 있어야 같은 동네의 다른 매물 블로그 글 사이에서 내 글이 골라집니다.

손님은 "좋은 집"을 검색하지 않습니다. "역 근처 투룸 전세", "주차 되는 오피스텔 월세", "반려동물 가능 원룸"처럼 자기 조건을 붙여 검색합니다. 그래서 제목에도 그 조건이 들어가야 검색 결과에서 눈에 띕니다.

위 예시의 동네 이름과 조건은 설명을 위해 지어낸 것입니다. 실제 제목에는 자료표에 있는 사실만 넣어야 합니다. 동네 이름도 손님이 실제로 검색하는 이름인지 확인해야 하는데, 법정동 이름보다 역 이름이나 단지 이름으로 더 많이 부르는 동네도 있습니다.

제목에서 피해야 할 말도 있습니다. "급매", "최저가", "로열층", "초역세권" 같은 말은 근거가 없으면 앞의 고시가 말하는 과장 광고로 읽힐 수 있고, 같은 표현을 붙인 글이 많아 검색에서도 구별되지 않습니다. AI에게 제목 후보를 받으면 이런 말이 들어간 후보부터 지우는 것이 좋습니다.

조건 키워드는 한 제목에 하나만 넣어야 합니다. 조건을 세 개씩 붙이면 제목이 길어져 검색 결과에서 뒤가 잘리고, 손님이 가장 궁금한 조건이 묻힙니다. 조건이 여러 개라면 가장 강한 하나를 제목에, 나머지는 본문 첫 줄의 한 줄 요약에 넣으면 됩니다.

프롬프트 출력 형식에 "지역 + 매물 종류 + 조건 하나"를 적어 둔 이유도 여기에 있습니다. AI가 낸 후보 세 개 중 하나를 고르고, 조건 키워드가 실제 사실인지 자료표와 한 번 더 맞춰 본 뒤 확정해야 합니다. 가격이나 입주일이 바뀌면 본문만 고치지 말고 제목의 조건도 같이 고쳐야 합니다.

자주 묻는 질문

AI로 쓴 매물 블로그 글이라고 따로 표시해야 하나요?
이 글에서 확인한 공인중개사법과 시행령, 두 고시에는 AI 작성 여부를 표시하라는 규정이 없습니다. 다만 AI로 썼든 직접 썼든 명시사항과 부당한 표시·광고 기준은 똑같이 적용되므로, 책임은 올린 개업공인중개사에게 있습니다.

챗GPT, Claude, Gemini 중 무엇을 사용해야 하나요?
2026년 10월 기준 세 서비스 모두 대화창에 프롬프트와 자료를 붙여 넣는 방식으로 초안을 받을 수 있습니다. 어느 쪽이든 규칙을 주지 않으면 사실을 지어낼 수 있으니, 같은 프롬프트로 몇 건 시험해 보고 문장이 사무소에 맞는 쪽을 고르면 됩니다.

계약이 끝난 매물 글은 어떻게 해야 하나요?
지워야 합니다. 앞의 고시는 계약이 체결된 사실을 알면서도 광고하는 경우를 부당한 표시·광고로 보고, 계약 체결 사실을 통보받은 날부터 3일 이내에 광고를 삭제하지 않는 경우도 같이 봅니다.

사진 설명도 AI에게 맡겨도 되나요?
사진 속 실제 모습과 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 해당 매물이 아닌 사진이나 평면도로 광고하면 거짓 표시·광고에 해당합니다. AI가 사진을 보고 쓴 설명은 실제 집과 다를 수 있습니다. 예를 들어 사진 속 가전을 보고 "새로 교체한 에어컨"이라고 쓰면, 교체 여부를 확인하지 않은 이상 사실과 다른 문장이 됩니다.

AI 초안 하나를 비슷한 매물 여러 건에 돌려 사용해도 되나요?
권하지 않습니다. 같은 단지의 비슷한 매물이라도 층수, 방향, 관리비, 입주가능일이 다르고, 앞 매물의 숫자가 남아 있으면 그대로 거짓 표시가 됩니다. 프롬프트는 돌려 사용하되 초안은 매물마다 새로 받아야 합니다.

블로그가 아니라 카페나 SNS에 올리는 글도 같은 기준인가요?
같습니다. 부당한 표시·광고 고시는 신문, 전단지, 인터넷 등 매체의 유형과 방식을 가리지 않고 적용된다고 정하고 있습니다.

정리

매물 블로그 글을 AI로 쓸 때는 순서를 지키는 것이 전부입니다.

1. 법정 명시 항목과 현장 메모로 자료표를 먼저 채웁니다
2. 자료에 없는 내용은 쓰지 말고 [확인 필요]로 남기라는 규칙을 프롬프트에 넣습니다
3. 초안의 숫자, 방향, 거리, 옵션 문장을 자료표와 하나씩 대조합니다
4. 현장에서 본 것과 손님 유형은 중개사가 직접 다시 씁니다
5. 사무소 정보, 단일가격, 방향 기준, 제목의 조건 키워드를 확인하고 올립니다

자료표와 프롬프트, 사무소 정보 블록 세 가지를 한 번 만들어 두면 다음 매물부터는 채우고 고치는 일만 남습니다. AI는 매물 블로그 글을 빨리 쓰게 도와줄 뿐이고, 광고의 책임은 처음부터 끝까지 개업공인중개사에게 있습니다.