매물 홍보 글을 AI로 쓸 때 표시·광고 위반이 나오는 자리

AI로 쓴 매물 홍보 글도 개업공인중개사 이름으로 올리면 공인중개사법의 표시·광고 규정을 그대로 적용받습니다.
AI는 문장을 매끄럽게 다듬어 주지만, 매물에 대해 모르는 것은 그럴듯하게 채워 넣습니다. 그 채워 넣은 자리에서 위반이 나옵니다. 이 글은 AI로 블로그 글·카드뉴스·영상 대본을 만들 때 위반이 자주 나오는 다섯 자리와, 올리기 전에 사람이 직접 확인해야 하는 항목을 법령 원문 기준으로 정리했습니다.

AI로 쓴 매물 홍보 글도 표시·광고 규제를 받나?

받습니다. 누가 문장을 만들었는지는 따지지 않습니다. 법이 보는 것은 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물을 알리는 표시·광고인지 여부이고, 그 책임은 게시한 개업공인중개사에게 있습니다.

근거는 공인중개사법 제18조의2입니다. 제1항은 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물을 표시·광고할 때 중개사무소와 개업공인중개사에 관한 사항을 명시하도록 하고, 중개보조원에 관한 사항은 명시하지 못하게 합니다. 제2항은 인터넷 광고에 소재지·면적·가격 같은 사항을 더 적게 하고, 제4항은 부당한 표시·광고를 금지합니다. 국토교통부 고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제3조제2항은 신문·전단지·방송·메일·인터넷 등 매체 유형과 방식을 가리지 않고 적용한다고 적고 있습니다.

실제 단속 범위도 넓습니다. 국토교통부가 2025년 10월 10일 발표한 대학가 인터넷 광고 모니터링 결과를 보면 조사 대상에 네이버 부동산 같은 플랫폼뿐 아니라 유튜브·블로그·카페가 들어 있었습니다. 1,100건 가운데 321건이 위법 의심으로 분류됐고, 부당한 표시·광고가 166건, 명시의무 위반이 155건이었습니다.

그래서 AI 초안은 "내가 쓴 광고의 첫 원고"로 다뤄야 합니다. AI가 만든 문장이라는 사실은 위반 판단에서 아무 의미가 없습니다. 오늘 올린 매물 홍보 글이 있다면, 아래 명시사항부터 하나씩 대조해 보시길 권합니다. 매물 홍보를 직원이 함께 맡고 있다면 누가 어느 채널에 올리는지부터 정리해 두는 것도 같은 이유에서 필요합니다.

모든 매물 홍보에 들어가야 하는 명시사항

명시사항은 두 층입니다. 모든 표시·광고에 들어가는 사무소·중개사 정보가 있고, 인터넷 광고에만 추가되는 매물 정보가 있습니다. 블로그·카드뉴스·영상은 인터넷 광고이므로 두 층을 모두 적어야 합니다.

공인중개사법 시행령 제17조의2 제1항은 중개사무소의 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사의 성명을 정합니다. 제2항은 인터넷 광고에 소재지·면적·가격·중개대상물 종류·거래 형태를 적게 하고, 건축물이면 총 층수, 사용승인일 등, 방향, 방 개수, 욕실 개수, 입주가능일, 주차대수, 관리비까지 적게 합니다.

적는 방법은 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」이 정합니다. AI가 특히 자주 틀리는 기준만 추리면 이렇습니다.

연락처 칸은 따로 짚어 둘 만합니다. 고시 제3조는 중개보조원 등 공인중개사가 아닌 사람의 전화번호를 적을 수 없다고 정합니다. 소속공인중개사의 번호는 소속공인중개사임을 밝히면 함께 적을 수 있습니다. 직원이 AI로 만든 카드뉴스에 자기 번호를 넣어 오는 경우가 있으니 게시 전에 확인해야 합니다.

예를 들어 건축물대장에 위반 사항이 적힌 빌라라면, AI에게 "깔끔한 홍보 글"을 부탁하는 것만으로는 그 사실이 글에 들어가지 않습니다. 대장 확인 방법은 건축물대장 보는 법에 정리해 두었습니다.

부당한 표시·광고 5가지와 과태료 금액

명시사항을 다 적어도 내용이 사실과 다르면 별도 위반입니다. 법은 부당한 표시·광고를 다섯 유형으로 나누고, 유형마다 과태료 기준 금액이 다릅니다.

공인중개사법 제18조의2 제4항제1호·제2호가 두 가지를 직접 정하고, 같은 항 제3호의 위임에 따라 시행령 제17조의2제4항이 세 가지를 더합니다. 시행령 세 가지 중 하나가 "중요한 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소해 소비자를 속이는" 기만 광고입니다. 제51조제2항은 이 위반에 500만원 이하의 과태료를 정하고, 시행령 별표 2가 유형별 금액을 정합니다.

명시사항 누락은 다른 조항입니다. 제51조제3항제2호의2가 100만원 이하의 과태료를 정하고, 별표 2의 기준 금액은 50만원입니다. 별표 2는 위반 정도에 따라 기준 금액의 2분의 1 범위에서 줄이거나 늘릴 수 있게 하되, 법정 상한은 넘지 못하게 합니다.

개업공인중개사가 아닌 사람이 중개업을 하려고 표시·광고를 하면 과태료가 아니라 형사처벌 대상입니다. 법 제48조가 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 정합니다. 중개보조원이 AI로 매물 홍보 영상을 만들어 자기 계정에 올리는 일이 이 조항과 가까우니, 사무소 안에서 게시 권한을 정해 두는 편이 안전합니다.

같은 AI 문장 하나가 유형을 넘나들 수 있습니다. 예를 들어 "올수리, 즉시입주" 문구가 사실과 다르면 거짓 광고이고, 계약이 끝난 뒤에도 그대로 두면 중개 대상이 될 수 없는 매물 광고로 넘어갈 수 있습니다.

AI가 지어내는 문구: 역세권, 도보 분, 최저가

AI가 매물 홍보 글에서 가장 많이 지어내는 것은 입지 표현입니다. 주소만 넣어도 "역세권", "도보 5분", "학세권" 같은 말을 붙여 줍니다. 실제로 걸어서 재 본 값이 아니라 그럴듯한 문장을 만든 결과입니다.

고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제6조제2항제4호는 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보거리나 도보시간이 아니라 직선거리로 표시하는 것을 과장 광고의 예로 듭니다. AI가 지도를 보고 직선거리로 계산했든 아무 근거 없이 숫자를 넣었든, 실제 걸어서 걸리는 시간과 다르면 같은 문제가 됩니다. 제6조제2항은 이 밖에 옵션 성능을 실제와 다르게 적은 경우, 방향이 실제와 90도 이상 차이 나는 경우도 과장으로 봅니다.

가격 표현도 비슷합니다. "급매", "최저가", "시세보다 1억 저렴"을 금지하는 조문이 따로 있는 것은 아닙니다. 다만 고시 제6조제1항제1호는 의뢰인이 의뢰한 가격과 다르게 표시하는 것을 거짓 광고로 정하고, 법 제18조의2제4항제2호는 사실을 과장하는 광고를 금지합니다. 근거 없는 "최저가"는 이 과장 광고로 판단될 여지가 있습니다.

그래서 AI에게 입지와 가격 문장을 맡기지 않는 편이 안전합니다. 도보 시간은 직접 걸어 보거나 지도 앱의 도보 경로로 확인한 값만 넣고, 가격은 중개의뢰 때 받은 금액을 그대로 적습니다. AI에게는 "입지·가격·옵션 문장은 내가 준 값 외에 만들지 말라"고 먼저 지시해 두는 것이 좋습니다.

AI가 빠뜨리고 남겨 두는 것: 명시사항, 거래 끝난 매물, 생성 이미지

지어내는 것 말고도 AI가 만드는 위반이 세 가지 더 있습니다. 적어야 할 것을 빠뜨리고, 끝난 매물을 남겨 두고, 실제와 다른 그림을 만들어 넣는 경우입니다.

가장 흔한 것은 명시사항 누락입니다. AI는 읽기 좋은 글을 목표로 하므로 등록번호, 사용승인일, 관리비 비목처럼 딱딱한 정보를 빼거나 글 맨 끝에 작게 몰아넣는 경향이 있습니다. 카드뉴스는 장수가 정해져 있어 더 쉽게 빠집니다. 명시사항이 아예 없으면 명시의무 위반이고, 중요한 사실을 지나치게 작은 글씨로 적으면 고시 제7조의 기만 광고 예시와 겹칩니다.

다음은 거래가 끝난 매물입니다. AI로 매물 홍보 글을 빠르게 많이 만들수록 지워야 할 글도 많아집니다. 고시 제5조제2항은 계약이 체결된 것을 알고도 광고하는 경우, 계약 사실을 알면서 지우지 않은 광고로 문의를 받아 다른 매물을 권하는 경우, 관청에서 계약 사실을 통보받고 3일 안에 지우지 않은 경우를 부당한 광고로 정합니다. 2026년 7월 3일 개정 이유에는 단순 실수로 제때 지우지 못해 과태료를 받는 사례를 줄이려는 취지가 적혀 있습니다. 그렇다고 방치가 안전해진 것은 아니니, 계약일에 광고를 내리는 습관이 가장 확실합니다.

마지막은 AI 생성 이미지입니다. 고시 제6조제1항제3호는 해당 중개대상물의 평면도나 사진이 아닌 것을 이용한 광고를 거짓 광고의 예로 듭니다. 빈 방 사진에 AI로 가구를 채우거나 창밖 풍경을 바꾸면 실제와 다른 모습을 보여주게 됩니다. 연출 이미지를 꼭 사용해야 한다면 실제 사진과 구분해 "AI 연출 예시"임을 적어 두는 것이 최소한의 장치이고, 이 표기가 위반 여부를 대신 판단해 주지는 않습니다.

AI에게 매물 홍보 글을 맡기는 순서

순서를 거꾸로 하면 됩니다. AI에게 먼저 쓰게 하고 사람이 고치는 대신, 사람이 사실 정보를 먼저 확정하고 AI에게는 문장만 다듬게 합니다. 그러면 AI가 지어낼 자리가 줄어듭니다.

1단계는 사실 카드 만들기입니다. 건축물대장과 등기부, 중개의뢰 내용에서 시행령 제17조의2 항목을 표로 옮깁니다. 이 표가 광고의 원본입니다. 2단계는 AI에게 표를 주고 "표에 없는 사실을 만들지 말라"는 조건을 붙여 초안을 받는 것입니다. 3단계는 초안과 표를 한 줄씩 대조하는 것입니다. 4단계는 이미지가 실제 사진인지 확인하는 것이고, 5단계는 게시한 날짜와 채널을 기록해 두는 것입니다. 이 기록이 있어야 계약일에 어디서 광고를 내릴지 알 수 있습니다.

AI에게 주는 지시문은 이렇게 시작하면 됩니다. ChatGPT, Claude, Gemini 어느 쪽이든 같은 방식으로 적용할 수 있습니다.

아래 표는 매물의 확인된 사실이다. 이 표에 없는 사실(입지, 거리, 시세 비교,
옵션, 상태, 할인)을 만들지 마라. 도보 시간·가격·면적은 표의 값을 그대로 적어라.
글 끝에 표의 명시사항(사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 대표 성명,
소재지, 전용면적㎡, 가격, 종류, 거래형태, 총 층수, 사용승인일, 방향과 기준,
방·욕실 수, 입주가능일, 주차대수, 관리비)을 빠짐없이 본문과 같은 크기로 넣어라.
"최저가", "급매", "역세권" 같은 표현은 표에 근거가 있을 때만 사용하라.

지시문을 넣어도 AI가 조건을 어기는 경우가 있습니다. 특히 글이 길어지면 앞에서 준 조건을 놓치고 "교통이 편리한" 같은 수식어를 다시 붙이곤 합니다. 그래서 3단계 대조는 생략할 수 없습니다. 대조할 때는 초안에서 숫자와 고유명사(역 이름, 학교 이름, 금액, 면적)에 표시를 해 두고, 그 하나하나가 사실 카드에 있는지 확인하면 빠릅니다. 사실 카드에 없는 숫자가 하나라도 있으면 그 문장은 지우고 다시 받습니다. 매물 홍보 영상 대본도 같은 방식으로 대조합니다. 영상은 자막과 내레이션이 따로 만들어지는 경우가 많으니 두 곳을 모두 확인해야 합니다.

사실 카드는 중개대상물 확인·설명서를 쓸 때 확인하는 항목과 많이 겹칩니다. 한 번 만들어 두면 매물 홍보와 계약 준비에 함께 사용할 수 있습니다.

올리기 전 체크리스트

게시 버튼을 누르기 전에 아래 일곱 가지를 확인하면, 이 글에서 다룬 위반 자리는 대부분 걸러집니다. 확인은 AI가 아니라 사람이 해야 합니다. AI에게 "위반 없는지 봐 달라"고 하면 자기가 지어낸 문장도 맞다고 답하는 경우가 있기 때문입니다.

1. 사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사 성명이 등록증과 같은지 봅니다.
2. 인터넷 명시사항이 전부 있는지, 면적이 전용면적 제곱미터인지, 가격이 단일가격인지 확인합니다.
3. 도보 시간과 거리가 직접 확인한 값인지 봅니다.
4. "최저가", "급매", "신축급" 같은 표현에 근거가 있는지 확인합니다.
5. 이미지가 그 매물의 실제 사진인지, 보정이 실제 모습을 바꾸지 않았는지 봅니다.
6. 연락처에 중개보조원 번호가 없는지 확인합니다.
7. 게시 채널과 날짜를 기록했는지 봅니다.

카드뉴스와 영상은 블로그 글보다 확인이 어렵습니다. 글자가 이미지 안에 들어가 있어 검색으로 찾을 수 없으니, 매물 홍보 이미지를 만들 때 들어간 문구를 텍스트로 따로 저장해 두면 대조가 쉬워집니다. 저장한 문구는 계약이 끝난 뒤 어떤 광고를 내려야 하는지 찾을 때에도 그대로 다시 사용할 수 있습니다.

광고를 내린 뒤에도 할 일이 남습니다. 블로그는 글을 지워도 다른 플랫폼에 퍼간 글이나 영상이 남을 수 있으니 기록해 둔 채널을 순서대로 확인합니다. 만약 광고 문제로 의뢰인에게 손해가 생기면 손해배상 문제로 번질 수 있으니, 공제 범위는 중개사 손해배상책임 글에서 함께 확인해 두시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. AI가 쓴 문장이라고 밝히면 책임이 줄어드나요?
법령에 그런 감경 규정은 없습니다. 공인중개사법은 표시·광고의 내용과 명시사항을 볼 뿐, 누가 문장을 만들었는지를 기준으로 삼지 않습니다. AI 사용을 밝히는 것과 별개로 내용이 사실과 같아야 합니다.

Q. 블로그 매물 홍보 글 하나에도 명시사항을 다 적어야 하나요?
인터넷을 이용한 표시·광고라면 적어야 합니다. 시행령 제17조의2제2항 항목에 건축물 추가 항목까지 들어갑니다.

Q. 블로그에 올린 매물 홍보 글을 다른 채널에 그대로 옮겨도 되나요?
옮기는 것 자체는 문제가 없지만, 채널마다 명시사항이 함께 따라가야 합니다. 카드뉴스로 나누면서 마지막 장의 명시사항을 빼먹거나, 영상 설명란에 등록번호를 넣지 않는 경우가 많습니다. 옮긴 채널마다 명시사항이 본문과 같은 크기로 보이는지 다시 확인해야 합니다.

Q. 매물 없이 동네 소개 글만 써도 해당하나요?
특정 중개대상물을 알리지 않는 지역 정보 글은 중개대상물 표시·광고와 성격이 다릅니다. 다만 글 안에 특정 매물의 가격이나 위치를 넣는 순간 그 부분은 광고로 볼 수 있으니, 매물 정보가 들어가면 명시사항을 함께 적어야 합니다.

Q. 계약이 끝났는데 광고를 하루 늦게 내리면 바로 과태료인가요?
2026년 7월 3일 개정 고시는 계약 체결을 알고도 광고하는 경우, 그 광고로 문의를 받아 다른 매물을 권하는 경우, 관청 통보를 받고 3일 안에 지우지 않은 경우를 부당한 광고로 정합니다. 구체적인 사안은 등록관청 판단이 필요하니, 계약일에 바로 내리는 쪽이 안전합니다.

Q. AI로 만든 인테리어 연출 사진은 아예 사용할 수 없나요?
고시는 해당 매물의 사진이 아닌 것을 사용하는 광고를 거짓 광고의 예로 듭니다. 연출 이미지를 실제 사진처럼 보이게 사용하면 이 기준에 걸릴 수 있습니다. 사용하려면 실제 사진을 기본으로 두고, 연출 이미지는 예시임을 분명히 적어야 합니다.

정리

AI로 만든 매물 홍보 글도 개업공인중개사의 표시·광고이고, 법은 문장을 만든 도구를 따지지 않습니다.
위반은 AI가 지어낸 도보 시간과 가격 표현, 빠뜨린 명시사항, 지우지 않은 계약 완료 매물, 실제와 다른 생성 이미지에서 주로 나옵니다.
건축물대장과 중개의뢰 내용으로 사람이 사실 카드를 먼저 만들고 AI에게는 문장만 맡긴 뒤, 체크리스트로 대조하고 올리는 순서를 지키면 이 다섯 자리는 대부분 미리 걸러낼 수 있습니다.
매물 홍보에 AI를 사용하는 이유는 시간을 아끼기 위해서입니다. 확인을 생략해 아낀 시간은 과태료 한 건이나 의뢰인의 신뢰 하락으로 되돌아올 수 있으니, 대조 단계만큼은 사람이 직접 하시길 권합니다.