매물 영상, 휴대폰 사진 10장으로 숏폼 만드는 순서

매물 영상은 휴대폰 사진과 짧은 영상 10컷이면 30초 안팎의 숏폼으로 만들 수 있습니다.

순서는 이렇습니다. 손님이 걷는 동선대로 찍고, 첫 2초에 조건 한 줄을 넣고, AI로 대본과 자막 초안을 받은 뒤 숫자는 사람이 공부서류와 맞춰 확인합니다. 부동산 숏폼도 인터넷 표시·광고이기 때문에 공인중개사법의 명시사항이 그대로 적용됩니다. 이 글은 촬영부터 업로드 전 점검까지를 한 번에 정리했습니다.

매물 영상, 사진 10장으로 몇 초짜리를 만드나요?

한 컷에 2~3초씩 10컷을 이으면 20~30초짜리 매물 영상이 됩니다. 릴스나 쇼츠에서 매물 하나를 소개하기에 충분한 길이입니다. 컷이 더 많아지면 손님이 끝까지 보지 않고 넘기기 쉽습니다.

사진만으로도 만들 수 있지만, 10컷 가운데 2~3컷은 3~5초 길이의 짧은 영상으로 찍어 두는 편이 좋습니다. 현관에서 거실로 걸어 들어가는 장면처럼 공간이 이어지는 모습은 사진 여러 장보다 짧은 영상 하나가 더 잘 보여줍니다. 나머지는 사진으로 채우고 편집 앱에서 천천히 확대되는 효과를 주면 됩니다.

영상 컷은 휴대폰을 가슴 높이에 두고 천천히 걸으면서 한 방향으로만 움직입니다. 좌우로 돌리며 찍으면 보는 사람이 어지럽고, 편집할 때 잘라 쓸 구간도 줄어듭니다. 사진 컷은 같은 자리에서 두세 장씩 찍어 두면 편집할 때 흔들리지 않은 것을 고를 수 있습니다. 마지막 10번째 컷은 중개사무소 정보 카드 자리로 비워 둡니다. 법으로 정한 명시사항이 들어갈 자리이기 때문입니다.

예를 들어 방 2개 아파트라면 아래처럼 10컷을 구성할 수 있습니다.

여기서 지켜야 할 것은 사진이 반드시 그 매물의 사진이어야 한다는 점입니다. 국토교통부 고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제6조 제1항 제3호는 해당 중개대상물의 평면도나 사진이 아닌 것을 이용한 광고를 거짓 표시·광고로 봅니다. 같은 단지의 다른 호수 사진을 빌려 사용하는 것도 여기에 해당할 수 있습니다.

오늘 할 일은 하나입니다. 다음 매물을 보러 갈 때 위 10컷 목록을 휴대폰 메모에 띄워 두고 순서대로 찍어 보는 것입니다.

촬영 순서는 손님이 걷는 동선대로 정합니다

촬영 순서는 손님이 매물을 실제로 둘러보는 순서와 같게 맞춥니다. 편집할 때 순서를 다시 짤 필요가 없고, 보는 사람도 집 안을 걸어 다니는 느낌을 받습니다.

주거용은 외관, 현관, 거실, 주방, 안방, 작은방, 욕실, 창밖 전망, 주차장 순서가 무난합니다. 거실은 현관 쪽 모서리에서 대각선으로 찍어야 넓이가 실제에 가깝게 나옵니다. 욕실과 작은방은 좁아서 광각으로 찍으면 실제보다 넓어 보일 수 있으니 기본 화각으로 한 장을 더 찍어 둡니다.

찍기 전에 5분만 정리해도 매물 영상의 인상이 달라집니다. 모든 방의 조명을 켜고, 신발장과 싱크대 위 물건을 치우고, 변기 뚜껑을 닫습니다. 바닥에 놓인 전선이나 빨래 건조대도 화면 밖으로 옮깁니다. 공실이라면 창문을 열어 환기한 뒤 블라인드 각도를 같게 맞춰 두면 사진마다 밝기가 고르게 나옵니다.

공장·창고는 순서가 다릅니다. 손님이 먼저 따지는 것이 차량 진입과 층고이기 때문입니다.

공장·창고에서 층고를 보여줄 때는 천장만 찍지 말고 사람이나 지게차가 함께 나오게 찍어야 높이가 짐작됩니다. 진입로는 대형 차량이 실제로 돌아 들어올 수 있는지가 핵심이므로 도로 입구에서 건물 쪽으로 걸으며 영상으로 찍습니다. 공장·창고 매물 영상에서는 전기 용량과 호이스트 톤수가 적힌 표지판을 한 컷 넣어 두면 손님이 따로 묻지 않아도 됩니다. 이 숫자도 자막에 적는다면 현장 표지판만 믿지 말고 임대인에게 받은 자료로 다시 확인해야 합니다. 공장·창고 매물에서 계약 전에 확인할 사항은 공장·창고 중개 5단계 확인 순서에 따로 정리해 두었습니다.

세로 9:16 화면과 첫 2초 조건 한 줄은 어떻게 만드나요?

처음부터 휴대폰을 세로로 들고 찍고, 첫 화면에는 매물 조건을 한 줄로 크게 넣습니다. 릴스와 쇼츠는 세로 화면(9:16)으로 재생되므로 가로로 찍은 사진은 위아래가 비거나 양옆이 잘립니다.

세로 촬영에서 자주 놓치는 것은 수평입니다. 카메라 앱의 격자선(그리드)을 켜고 바닥선과 문틀이 기울지 않게 맞추면 화면이 훨씬 안정적으로 보입니다. 조명은 모두 켜고 커튼은 열어 둡니다. 역광이 심한 창 쪽을 정면으로 찍으면 실내가 어둡게 나오니 창을 옆에 두고 찍습니다.

첫 2초 문구에는 손님이 넘길지 말지를 정하는 조건만 넣습니다. 거래 형태, 가격, 면적, 입주가능일 가운데 손님이 가장 먼저 묻는 두세 가지를 고릅니다. 글자는 화면 위쪽 3분의 1 안에 크게 둡니다. 화면 아래쪽과 오른쪽에는 플랫폼의 좋아요 버튼과 설명 글이 겹치는 경우가 많아서, 그 자리에 둔 문구는 잘 보이지 않습니다. 예를 들어 이런 식입니다.

가격을 적는다면 단일가격으로 적어야 합니다. 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」 제6조 제3호는 건축물의 인터넷 광고에서 가격을 중개가 완성되기 전 거래예정금액의 단일가격으로 표시하도록 정하고 있습니다. "3억대"나 "협의 가능"만 적으면 이 기준에 맞지 않습니다.

역까지 거리를 적을 때도 주의가 필요합니다. 앞에서 본 부당광고 기준 제6조 제2항 제4호는 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보거리나 도보시간이 아닌 직선거리로 표시하는 것을 과장 광고로 봅니다. 지도 앱의 도보 경로로 확인한 시간을 적어야 합니다. 첫 줄에 넣은 숫자는 마지막 정보 카드와 게시글 설명의 숫자와도 같아야 합니다. 세 곳의 숫자가 다르면 손님은 어느 쪽이 맞는지부터 묻게 됩니다.

AI로 매물 영상 대본과 자막 초안을 만드는 법

ChatGPT, Claude, Gemini 같은 대화형 AI에 매물 정보를 주고 컷별 대본과 자막을 표로 받으면 됩니다. 사람은 그 초안에서 숫자와 표현을 고치는 일만 하면 되므로 대본을 처음부터 쓰는 시간이 줄어듭니다.

AI에게는 세 가지를 줍니다. 첫째는 공부서류에서 옮긴 사실(면적, 층, 가격, 입주가능일), 둘째는 찍어 둔 컷 목록, 셋째는 지켜야 할 규칙입니다. 아래 프롬프트를 복사해 괄호 안만 바꿔 넣으면 됩니다.

너는 공인중개사무소의 숏폼 대본 작가야.
아래 매물로 30초 세로 영상(릴스·쇼츠) 대본을 만들어 줘.

[매물 정보] 서울 OO구 OO동 아파트, 전용 59㎡, 전세 3억 2천만원,
15층 중 8층, 방 2·욕실 1, 남향(거실 기준), 즉시입주
[컷 목록] 1 대표컷 2 외관 3 현관→거실(영상) 4 거실 5 주방
6 안방 7 작은방 8 욕실 9 창밖(영상) 10 사무소 정보

규칙
1. 컷 번호 / 화면 자막(15자 이내) / 내레이션(한 문장) 표로 줘.
2. 내가 준 숫자만 사용하고, 없는 정보는 지어내지 마.
3. "최고", "역대급", "급매" 같은 과장 표현은 쓰지 마.
4. 첫 컷 자막은 가격·면적·입주가능일을 한 줄로 넣어.
5. 마지막에 확인이 필요한 문장을 따로 표시해 줘.

규칙 2와 5가 중요합니다. 대화형 AI는 주변 학교나 역 이름처럼 주지 않은 정보를 그럴듯하게 채워 넣을 수 있습니다. 그래서 초안을 받으면 숫자는 건축물대장과 등기부, 관리비 내역과 한 줄씩 대조해야 합니다. 건축물대장에서 사용승인일과 위반건축물 여부를 확인하는 방법은 건축물대장 보는 법에 정리해 두었습니다.

대본 표를 받은 뒤에는 같은 대화창에서 이어서 요청하면 됩니다. "이 대본으로 인스타그램 게시글 설명을 400자 안으로 써 줘. 맨 아래에 중개사무소 정보 자리를 비워 둬"라고 하면 설명란 초안이 나옵니다. 해시태그도 "동 이름, 거래 형태, 주택 유형을 조합한 해시태그 10개"처럼 조건을 주면 엉뚱한 태그가 줄어듭니다.

AI 대화창에 넣지 말아야 할 정보도 있습니다. 의뢰인과 세입자의 이름, 연락처, 계약서 사진은 대본을 만드는 데 필요하지 않습니다. 매물 정보는 주소 대신 동 이름까지만 넣어도 대본은 충분히 나옵니다. 한 번 만든 프롬프트는 메모장에 저장해 두고 매물 정보만 바꿔 넣으면, 다음 매물 영상부터는 대본 초안이 몇 분 안에 나옵니다.

편집 앱은 자동 자막과 템플릿 기능으로 고릅니다

휴대폰에서 끝내려면 모바일 편집 앱을, 자막을 길게 다듬어야 하면 PC 편집 프로그램을 사용합니다. 고를 때 볼 기능은 두 가지입니다. 말한 내용을 자막으로 바꿔 주는 자동 자막, 그리고 사진만 넣으면 길이와 전환 효과가 맞춰지는 숏폼 템플릿입니다.

2026년 10월 기준으로 각 회사 공식 페이지에 안내된 기능은 이렇습니다. 요금과 무료 범위는 자주 바뀌므로 설치 전에 공식 페이지에서 직접 확인해야 합니다.

편집 순서는 도구와 관계없이 같습니다. 사진과 영상을 촬영 순서대로 넣고, 컷 길이를 2~3초로 맞춘 다음, 내레이션을 녹음하거나 AI 목소리로 읽힙니다. 그다음 자동 자막을 만들고 오탈자와 숫자를 고칩니다. 자동 자막은 "전용 59"를 "전용 오십구"로 받아 적는 식의 오류가 흔하므로 숫자 자막은 반드시 눈으로 확인합니다. 마지막 3초에는 중개사무소 정보 카드를 붙입니다.

배경음악은 아무 노래나 넣지 않습니다. 매물 영상은 영업용 광고라서 저작권 문제가 생기면 영상이 내려가거나 소리가 꺼질 수 있습니다. Vrew 공식 페이지는 상업적으로 사용할 수 있는 배경음악과 효과음을 제공한다고 안내하고 있으니, 이처럼 앱이 상업적 사용을 허용한다고 밝힌 음원 안에서 고르는 편이 안전합니다.

조심해야 할 기능도 있습니다. 편집 앱에는 사람이나 물건을 지우는 AI 기능, 이미지를 새로 만들어 주는 기능이 함께 들어 있습니다. 벽지 얼룩을 지우거나 없는 가구를 그려 넣으면 실제 매물과 다른 화면이 됩니다. 앞에서 본 부당광고 기준에 비추어 보면, 실제 상태를 바꾸는 보정은 사용하지 않는 것이 안전합니다. 밝기와 색 보정 정도에서 멈춥니다.

매물 영상에도 들어가야 하는 표시·광고 명시사항

릴스나 쇼츠에 올리는 매물 영상도 인터넷을 이용한 중개대상물 표시·광고이므로, 공인중개사법 제18조의2의 명시사항을 모두 넣어야 합니다. 사진 몇 장으로 만든 짧은 영상이라고 해서 빠지는 항목은 없습니다.

공인중개사법 제18조의2 제1항과 같은 법 시행령 제17조의2 제1항은 모든 광고에 중개사무소의 명칭·소재지·연락처·등록번호와 개업공인중개사의 성명을 적도록 합니다. 인터넷 광고라면 제2항에 따라 매물 정보가 추가됩니다. 세부 표시 방법은 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 제3조부터 제6조에 있습니다.

몇 가지는 따로 기억해 둘 만합니다. 연락처에는 중개보조원의 번호를 적을 수 없고, 법 제18조의2 제1항은 중개보조원에 관한 사항을 광고에 넣는 것 자체를 금지합니다. 건축물대장에 위반사항이 있으면 종류에 "위반건축물"이라고 적어야 합니다. 방향은 거실이나 안방처럼 기준을 함께 적습니다. 토지 매물이라면 세부기준 제5조에 따라 소재지, 면적, 가격, 지목, 거래 형태 다섯 가지를 적습니다. 매물 영상 한 편을 만들 때마다 이 표를 옆에 두고 하나씩 지워 가며 확인하면 빠뜨리는 항목이 없습니다.

위반하면 과태료가 나옵니다. 법 제51조 제3항은 명시사항을 지키지 않은 광고에 100만원 이하, 제2항은 거짓·과장 같은 부당한 표시·광고에 500만원 이하의 과태료를 정하고 있습니다. 영상 안 마지막 카드와 게시글 설명란에 같은 정보를 함께 넣어 두면, 영상만 따로 공유되는 경우에도 빠지는 항목이 없습니다.

세입자가 사는 집을 찍을 때 사생활은 어떻게 지키나요?

세입자가 살고 있는 집은 촬영 날짜와 범위를 미리 정하고, 사람이나 개인 물건이 알아볼 수 있게 나오지 않도록 찍어야 합니다. 매물 영상은 불특정 다수에게 공개되므로, 한 번 올라간 화면은 되돌리기 어렵습니다.

개인정보 보호법 제2조 제1호는 성명, 주민등록번호와 함께 영상 등을 통하여 개인을 알아볼 수 있는 정보를 개인정보로 정의합니다. 거실 벽의 가족사진, 냉장고에 붙은 우편물과 택배 송장, 아이 이름이 적힌 상장은 화면 한쪽에 작게 나와도 누가 사는 집인지 알려 줍니다. 거울이나 TV 화면에 촬영자나 거주자가 비치는 경우도 많습니다. 공장·창고도 다르지 않습니다. 운영 중인 공장이라면 일하는 직원의 얼굴, 거래처 이름이 적힌 상자, 생산 일정이 적힌 화이트보드가 화면에 들어오지 않게 찍어야 합니다.

촬영 전에는 이렇게 준비합니다.

창밖 전망 컷도 확인할 것이 있습니다. 맞은편 동 번호와 층이 함께 보이면 매물의 정확한 호수가 드러날 수 있습니다. 명시사항 세부기준 제6조 제1호는 주택의 층수를 중개의뢰인이 원하지 않으면 저·중·고로 대체할 수 있게 하고 있으니, 의뢰인이 층 공개를 원하지 않았다면 화면에서도 층이 드러나지 않게 편집합니다.

촬영 전에 세입자와 날짜를 잡을 때는 몇 시부터 몇 시까지, 어느 방을 찍는지, 어느 채널에 올리는지를 문자로 남겨 두면 나중에 오해가 생기지 않습니다. 세입자가 촬영을 거절하면 억지로 진행하지 않습니다. 이때는 외관, 공용부, 주차장만 찍고 내부는 이사 후 공실일 때 다시 찍는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

매물 영상에 제 얼굴이 꼭 나와야 하나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 사진과 자막, AI 목소리 내레이션만으로도 부동산 숏폼을 만들 수 있습니다. 다만 개업공인중개사의 성명과 중개사무소 정보는 얼굴과 관계없이 반드시 들어가야 합니다.

같은 영상을 여러 채널에 올려도 되나요?
같은 매물 영상을 인스타그램 릴스와 유튜브 쇼츠에 함께 올릴 수 있습니다. 채널마다 게시글 설명란이 따로 있으니 명시사항을 각각 넣어야 합니다. 계약이 끝나면 모든 채널에서 지우는 것을 잊지 않아야 합니다.

계약이 끝난 매물 영상은 언제까지 지워야 하나요?
부당광고 기준 제5조 제2항 제5호는 등록관청 등에서 계약 체결 사실을 통보받은 날부터 3일 안에 광고를 삭제하지 않은 경우를 부당한 표시·광고로 봅니다. 통보를 기다리지 말고 계약 당일 지우는 습관을 들이는 편이 낫습니다. 어느 채널에 올렸는지 매물 장부에 함께 적어 두면 지울 때 빠뜨리지 않습니다.

가로로 찍어 둔 예전 사진은 사용할 수 없나요?
사용할 수 있습니다. 다만 세로 화면에 넣으면 위아래가 비거나 양옆이 잘리므로, 핵심 부분이 가운데 오도록 위치를 맞춥니다. 오래전에 찍은 사진이라면 지금 상태와 같은지 현장에서 다시 확인해야 합니다.

AI가 만든 자막을 그대로 사용해도 되나요?
초안으로만 사용합니다. 자동 자막도 마찬가지로 숫자와 단위를 잘못 받아 적는 일이 많습니다. 대화형 AI는 주지 않은 학교 이름이나 거리 정보를 덧붙일 수 있어서, 숫자와 고유명사는 공부서류와 지도 앱으로 한 번 더 확인해야 합니다.

중개보조원이 찍고 편집해도 되나요?
촬영과 편집을 돕는 것은 가능하지만, 광고는 개업공인중개사 이름으로 나가야 합니다. 법 제18조의2 제3항은 개업공인중개사가 아닌 사람의 중개대상물 광고를 금지하므로 보조원 개인 채널에 올리면 안 됩니다. 중개보수 기준이 궁금하다면 중개보수 계산법도 함께 확인해 보세요.

정리, 올리기 전 체크리스트 8가지

매물 영상은 동선대로 찍은 10컷, 첫 2초 조건 한 줄, AI 초안과 사람의 확인으로 만듭니다. 부동산 숏폼이나 부동산 쇼츠도 법으로는 인터넷 광고이므로, 짧다고 해서 명시사항이 줄지 않습니다. 올리기 전에 아래 여덟 가지를 확인합니다.

• 모든 컷이 이 매물의 실제 사진과 영상인가
• 세로 9:16이고 수평이 맞는가
• 첫 화면 가격이 단일가격인가
• 면적·층수·가격이 공부서류와 같은가
• 중개사무소 명칭·소재지·연락처·등록번호와 대표 성명이 있는가
• 인터넷 광고 매물 항목 12가지가 빠지지 않았는가
• 사람·우편물·사진 같은 개인 물건이 보이지 않는가
• 계약이 끝나면 지울 채널 목록을 적어 두었는가