매물 설명 AI가 역 도보 15분을 지어내는 이유와 대처법

매물 설명을 AI에게 맡기면 "역에서 도보 15분" 같은 거리가 근거 없이 들어갈 수 있습니다. AI는 그 매물에서 역까지 걸어 본 적이 없기 때문입니다. 피하는 방법은 하나입니다. 확인한 사실을 직접 주고, 준 사실 안에서만 쓰라고 지시하는 것입니다. 이 글에서는 AI가 거리를 지어내는 이유, 그 문장이 표시·광고 위반이 되는 근거, 바로 복사해 사용할 수 있는 프롬프트, 지도 앱으로 도보거리를 재는 순서를 정리했습니다.

매물 설명 AI는 왜 역 도보 15분을 지어내나?

챗GPT, Claude, Gemini 같은 대화형 AI는 문장을 만들 때 앞뒤 문맥에 가장 그럴듯한 다음 말을 이어 붙입니다. 매물 광고 문장에는 "역에서 도보 ○분"이 아주 흔하게 나옵니다. 그래서 주소와 "입지 장점을 넣어 달라"는 요청만 받아도 그 자리에 숫자를 채웁니다. 이 숫자는 확인한 값이 아니라 문장 모양에 맞춘 값입니다.

AI가 모르는 것은 생각보다 많습니다. 주소 한 줄만으로는 매물 출입구가 건물 어느 쪽에 있는지, 역 출구가 어디인지, 가는 길에 육교나 큰길 횡단보도가 있는지 알 수 없습니다. 2026년 10월 기준 대화형 AI 가운데는 웹 검색 기능을 갖춘 것도 있습니다. 하지만 검색으로 찾은 다른 글의 숫자를 옮겨 오는 것이지, 이 매물에서 역까지 걷는 경로를 재는 것은 아닙니다.

지시문이 지어내기를 부추기기도 합니다. "구체적인 수치로 써 달라", "가까운 역과 소요시간을 꼭 넣어 달라"고 하면 AI는 모르는 값이라도 빈칸으로 두지 않습니다. 모르면 비워 두라는 말을 따로 하지 않았기 때문입니다. 게다가 AI는 틀린 숫자도 맞는 숫자와 똑같이 자신 있는 말투로 씁니다. 예를 들어 실제로는 역까지 20분 넘게 걸리는 매물이라도 "도보 15분 역세권"이라는 문장은 매끄럽게 읽힙니다.

AI가 쓴 거리 문장은 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다. 문제는 어느 쪽인지 문장만 보고는 구별할 수 없다는 점입니다. 그래서 매물 설명에 들어가는 거리와 시간은 전부 사람이 확인한 값이어야 합니다. 오늘 AI로 쓴 매물 설명이 있다면 숫자가 들어간 문장부터 찾아 근거를 확인해 보시기 바랍니다.

지어낸 거리는 왜 표시·광고 위반이 되나?

매물 설명은 손님에게 보여 주는 순간 표시·광고가 됩니다. 네이버부동산, 블로그, 인스타그램, 사무소 홈페이지 어디에 올리든 같습니다. 공인중개사법 제18조의2 제4항 제2호는 중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시·광고하거나 사실을 과장되게 표시·광고하는 것을 금지합니다.

거리에 관해서는 국토교통부 고시가 더 구체적입니다. 고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제6조 제2항 제4호는 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보거리나 도보시간이 아니라 직선거리로 표시·광고하는 경우를 과장 광고의 예로 듭니다. 근거 없이 지어낸 숫자는 물론이고, 지도에서 잰 직선거리를 역까지의 거리로 그대로 적는 것도 문제가 될 수 있다는 뜻입니다. 같은 고시 제4조는 고시에 적히지 않은 행위라도 위반이 될 수 있다고 밝히고 있습니다.

위반하면 같은 법 제51조 제2항 제1호에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이 되고, 과태료는 등록관청이 부과합니다. 같은 법 제18조의3에 따라 국토교통부장관은 인터넷 표시·광고가 이 규정을 지키는지 모니터링할 수 있으니, 온라인에 올린 매물 설명은 누군가 들여다볼 수 있는 글이라고 생각하고 써야 합니다.

AI가 쓴 문장이라는 사정은 책임을 덜어 주지 않습니다. 광고를 올린 사람은 개업공인중개사이기 때문입니다. AI로 쓴 매물 홍보 글에서 위반이 자주 나오는 다른 자리(명시사항 누락, 거래 끝난 매물 등)는 매물 홍보 글을 AI로 쓸 때 표시·광고 위반이 나오는 자리에 따로 정리해 두었습니다.

매물 설명 AI에게 사실만 쓰게 하는 프롬프트

순서를 바꾸면 됩니다. AI에게 먼저 쓰게 하고 사람이 틀린 곳을 찾는 대신, 사람이 사실을 먼저 정리해 주고 AI에게는 그 사실로 문장만 만들게 합니다. 아래 프롬프트는 챗GPT, Claude, Gemini 어디에 붙여 넣어도 사용할 수 있습니다.

당신은 공인중개사의 매물 설명 초안을 쓰는 보조입니다.
아래 [사실]에 적힌 내용만 사용해 매물 설명을 500자 안팎으로 써 주세요.

규칙
1. 역·학교·마트 등 시설 이름과 거리는 [사실]에 적힌 것만 씁니다.
2. [사실]에 거리가 없으면 위치·거리에 관한 문장을 통째로 빼 주세요.
   "인근", "역세권", "도보권", "가까운" 같은 말도 쓰지 않습니다.
3. 거리를 시간으로 바꾸지 마세요. "도보 약 650m"라고 적혀 있으면 그대로 씁니다.
4. 시세 전망, 투자 가치, 개발 호재는 쓰지 않습니다.
5. 다 쓴 뒤, [사실]에 없는 내용이 들어간 문장이 있으면 맨 끝에 목록으로 알려 주세요.

[사실]
- 종류·거래:
- 가격:
- 면적(공부상):
- 방향:
- 역까지(지도 앱 도보 길찾기 기준):
- 기타 확인한 사항:

이 프롬프트에서 가장 중요한 줄은 2번입니다. 거리 정보가 없을 때 AI가 빈칸을 그럴듯한 말로 채우지 않게 하려면, 비어 있을 때 어떻게 할지를 미리 정해 줘야 합니다. "인근", "역세권", "도보권"을 같이 금지하는 이유는 숫자만 금지하면 AI가 숫자 없는 말로 같은 내용을 쓰기 때문입니다. 지시가 서로 부딪치지 않는지도 확인해야 합니다. "입지를 구체적으로 강조해 달라"는 말을 같이 넣으면 2번과 충돌합니다.

3번은 지도에서 잰 거리를 AI가 멋대로 "도보 8분"처럼 바꾸지 못하게 하는 규칙입니다. 4번은 거리 말고도 AI가 자주 지어내는 시세·호재 문장을 같이 빼는 규칙이고, 5번은 사람이 확인할 문장을 AI가 먼저 표시해 주게 하는 규칙입니다. 그리고 매물 하나마다 새 대화를 열어 사용하는 것이 좋습니다. 한 대화창에서 여러 매물을 이어 쓰면 앞 매물의 사실이 다음 매물 설명에 섞여 들어갈 수 있습니다.

[사실] 칸에는 확인한 것만 넣습니다. 예를 들어 다음처럼 정리합니다.

표에 "어디서 확인했나" 칸을 두면 손님이 물었을 때 근거를 바로 보여 줄 수 있습니다. 이 표를 한 번 만들어 두면 매물 설명뿐 아니라 블로그, 인스타그램 등 다른 AI 매물 글을 만들 때도 같은 [사실]을 그대로 붙여 넣으면 됩니다. 매물 블로그 글 전체를 AI로 초안 잡는 순서는 매물 블로그 글, 챗GPT로 초안 잡고 중개사가 고치는 순서에서 다뤘습니다.

역까지 도보거리, 지도 앱으로 직접 재는 순서

네이버 지도나 카카오맵 같은 지도 앱에는 도보 길찾기가 있습니다. 출발지와 도착지를 넣고 도보를 고르면 걷는 경로의 거리와 예상 시간이 나옵니다. 직선거리가 아니라 길을 따라 잰 값이라 고시가 말하는 도보거리에 가깝습니다. 순서는 다음과 같습니다.

1. 출발지는 주소가 아니라 매물 건물의 출입구로 잡습니다. 큰 단지는 동마다 출입구 위치가 달라 거리 차이가 납니다.
2. 도착지는 역 이름이 아니라 가장 가까운 출구로 잡습니다.
3. 도보 경로의 거리와 예상 시간을 함께 적고, 확인한 날짜를 남깁니다.
4. 경로가 여러 개면 가장 짧은 값만 고르지 말고 손님이 실제로 다닐 길인지 확인해야 합니다. 공사 중이거나 통행할 수 없는 길이 섞여 있을 수 있습니다.
5. 시간이 되면 한 번 걸어 봅니다. 언덕, 육교, 긴 신호처럼 앱의 예상 시간에 잘 드러나지 않는 것이 있습니다.

지도 앱의 예상 시간은 앱이 정해 둔 걷는 속도로 계산한 값입니다. 그래서 광고에는 "지도 앱 도보 길찾기 기준 약 ○분"처럼 기준을 같이 적는 편이 안전합니다. 큰길이나 철길을 돌아가야 하는 곳은 직선거리와 걷는 거리가 크게 차이 날 수 있으니 특히 직접 확인해야 합니다.

예를 들어 이런 기록을 매물마다 남겨 두면 AI에게 [사실]로 넘길 값이 분명해집니다. 나중에 매물 설명의 거리 문장을 다시 점검할 때도 이 표만 보면 됩니다.

역이 걸어서 가기 먼 매물이라면 역 거리를 억지로 넣지 않아도 됩니다. 확인한 다른 사실(예를 들어 주차 가능 대수나 버스정류장까지의 도보거리)을 대신 적는 편이 손님에게 더 쓸모 있습니다. 공장·창고처럼 차로 오가는 매물은 같은 방식으로 자동차 길찾기를 사용해 나들목까지의 도로 거리를 재고, 시간대에 따라 달라지는 소요시간은 기준을 같이 적어야 합니다.

업무 프로그램에서 실제로 겪은 일과 고친 방법

제가 AI 코딩 도구로 만들어 사용하는 업무 프로그램 중개프로에도 AI가 매물 설명을 쓰는 기능이 있습니다. 2026년 8월 29일 작업 기록에 AI 매물 설명이 지하철역 거리를 지어내고 있었다는 내용이 남아 있습니다. 저장돼 손님에게 나간 문장 가운데 "○○역 도보 10분"이 있었는데, 좌표로 확인해 보니 가장 가까운 역은 다른 역이었고 거리는 376m였습니다. "인근"이라고 적은 역이 2km 안에 없던 경우도 있었고, "○○역 도보 15분"이라는 문장도 있었습니다.

원인은 프롬프트였습니다. 위치 정보로는 주소 한 줄만 넣으면서 "가장 가까운 지하철역과 도보 소요시간을 포함하라", "거리와 소요시간은 구체적인 수치로 쓰라"고 시켰습니다. 같은 프롬프트에 "확실하지 않으면 '인근'으로 쓰라"는 지시도 있었는데, 두 지시가 부딪치자 AI는 더 구체적인 쪽(수치로 쓰라는 지시)을 따랐다고 기록에 남아 있습니다.

매물명을 뺀 이유는 개업공인중개사가 장부용으로 붙인 이름이 손님에게 나가는 글 첫 줄에 들어갔기 때문입니다. "쓰지 말라"고 지시하는 것보다 아예 보내지 않는 쪽이 확실했습니다. 공장·창고는 고속도로 나들목이나 항만까지 거리를 좌표표로 계산해 넣는데, 이것도 직선거리라 "차로 N분"으로 바꾸지 못하게 했습니다.

다만 이렇게 넣는 값도 직선거리입니다. 앞에서 본 고시 기준으로는 역까지의 거리를 직선거리로 광고하면 과장이 될 수 있으니, 손님에게 나가는 역 거리는 지도 앱 도보 길찾기로 잰 값인지 사람이 확인해야 합니다.

매물 설명 올리기 전에 거리 문장 확인하는 순서

AI가 쓴 매물 설명은 올리기 전에 거리와 위치 문장만 따로 골라 확인하는 것이 빠릅니다. 문서 찾기 기능으로 "분", "m", "역", "인근", "역세권"을 검색하면 확인할 문장이 대부분 걸러집니다. 걸러진 문장마다 아래 표의 방법으로 근거를 확인해야 합니다.

프롬프트 5번 규칙으로 AI가 스스로 알려 준 목록도 참고할 수 있습니다. 다만 AI의 자기 점검은 빠뜨리는 것이 있어서 최종 확인을 대신하지는 못합니다. 지어낸 문장을 AI가 사실이라고 믿고 목록에서 빼는 경우가 있기 때문입니다. AI에게 "위반 없는지 봐 달라"고 다시 물어도 같은 한계가 있으니, 근거 확인은 기록표를 가진 사람이 해야 합니다.

확인이 끝나면 매물 설명과 함께 앞에서 만든 기록표를 매물 자료에 붙여 두는 것이 좋습니다. 같은 매물을 네이버부동산, 블로그, 인스타그램에 나눠 올리면 거리 문장도 여러 곳에 퍼지는데, 나중에 한 곳을 고칠 때 나머지도 같이 찾아 고칠 수 있습니다. 매물 블로그와 홍보 글을 여러 채널에 올린다면 이 확인은 채널마다 반복해야 합니다.

순서로 정리하면 이렇습니다.

1. AI 초안에서 "분", "m", "역", "인근", "역세권"을 검색합니다.
2. 걸러진 문장을 기록표의 값과 하나씩 맞춰 봅니다.
3. 기록표에 없는 값이면 지도 앱으로 재거나 문장을 지웁니다.
4. 고친 매물 설명을 채널별로 올리고, 올린 곳을 기록표에 적어 둡니다.

손님에게 나간 뒤에 여러 채널을 찾아다니며 고치는 것보다, 올리기 전에 이 네 단계를 거치는 쪽이 일이 훨씬 적습니다.

자주 묻는 질문

지도 앱 예상 시간을 그대로 적어도 되나요?

지도 앱의 도보 시간은 직선거리가 아니라 길을 따라 계산한 값이라 지어낸 숫자보다는 근거가 분명합니다. 다만 앱이 정한 걷는 속도로 계산한 값이니 "지도 앱 도보 길찾기 기준"을 함께 적고, 언덕이나 육교가 있으면 직접 걸어 본 시간도 확인하는 편이 안전합니다.

AI에게 지도 링크를 주면 거리를 정확히 재 주나요?

링크를 읽을 수 있는 경우에도 AI가 이 매물 출입구에서 역 출구까지 걷는 경로를 재는 것은 아닙니다. 거리는 사람이 지도 앱으로 잰 값을 [사실]에 적어 주고, AI에게는 그 값으로 문장만 쓰게 하는 쪽이 확실합니다.

"역세권"이라는 말은 아예 쓰면 안 되나요?

말 자체보다 근거가 문제입니다. 근거가 되는 도보거리를 함께 적지 않으면 손님마다 다르게 받아들이고, 실제와 다르면 과장 광고 시비가 생길 수 있습니다. 쓰려면 "○○역 2번 출구까지 도보 약 650m"처럼 확인한 거리를 같이 적어야 합니다.

이미 올린 매물 설명에 지어낸 거리가 있으면 어떻게 하나요?

먼저 해당 문장을 고치거나 지웁니다. 그다음 지도 앱으로 실제 도보거리를 재서 다시 적습니다. 같은 프롬프트로 만든 다른 매물 설명에도 같은 문장이 있을 가능성이 높으니 한꺼번에 검색해 확인해야 합니다. 그리고 원인이 된 프롬프트에 "[사실]에 없으면 위치 문장을 빼라"는 규칙을 더해 두어야 같은 일이 반복되지 않습니다.

공장·창고 매물도 같은 방식으로 하나요?

공장·창고는 역보다 나들목까지의 거리를 먼저 묻는 손님이 많습니다. 원리는 같습니다. 자동차 길찾기로 잰 도로 거리를 [사실]에 넣고, AI가 직선거리를 "차로 N분"으로 바꾸지 못하게 합니다.

직선거리라고 밝히고 적으면 괜찮나요?

고시는 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보거리나 도보시간으로 표시하도록 정하고 있습니다. 직선거리라고 밝혀도 손님은 걷는 거리로 읽기 쉬우니, 역까지의 거리는 도보거리로 적는 편이 안전합니다.

정리

매물 설명 AI가 "역 도보 15분"을 지어내는 이유는 거리를 모르는 상태에서 그럴듯한 문장을 만들기 때문입니다. 확인하지 않은 거리는 공인중개사법상 거짓·과장 표시·광고가 될 수 있고, 역까지의 거리를 직선거리로 적는 것도 고시가 과장 광고의 예로 듭니다.

해결 방법은 세 가지입니다. 첫째, 확인한 사실만 주고 그 안에서만 쓰게 합니다. 둘째, 사실이 없으면 위치 문장을 통째로 빼게 합니다. 셋째, 역까지의 거리는 지도 앱 도보 길찾기로 직접 재서 넣습니다. 올리기 전에는 "분", "m", "역"을 검색해 거리 문장을 한 번 더 확인해야 합니다. AI는 문장을 다듬는 데 사용하고, 숫자의 근거는 중개사가 직접 확인한 기록표에 두는 것이 가장 확실합니다.