매물 영상에 AI를 쓰려면 음원 이용허락, 실제 모습 유지, AI 사용 공개 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.
AI 음성으로 내레이션을 입히고, 자막을 자동으로 달고, 배경음악을 깔면 매물 영상 한 편을 만드는 시간이 크게 줄어듭니다. 그런데 이 도구들은 저작권, 인공지능 기본법, 공인중개사법의 표시·광고 규정, 유튜브 정책에 각각 걸리는 지점이 다릅니다. 영상에 들어가는 요소별로 무엇을 확인해야 하는지 개업공인중개사의 입장에서 정리했습니다. 법령과 플랫폼 정책은 2026년 10월 기준으로 원문을 확인한 내용입니다.
매물 영상에 AI를 넣으면 무엇을 따로 확인해야 하나?
요소마다 걸리는 규정이 다르기 때문에 한 번에 판단하지 말고 하나씩 나눠서 확인해야 합니다. 배경음악은 저작권 문제이고, AI 생성 이미지는 공인중개사법의 표시·광고 문제이며, AI 음성과 합성 장면은 인공지능 기본법과 유튜브의 AI 사용 공개 정책이 함께 걸립니다.
| 영상 요소 | 걸리는 규정 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 배경음악 | 저작권법, 플랫폼 이용약관 | 영업용 영상에 써도 되는 이용허락인가 |
| AI 음성 내레이션 | 유튜브 AI 사용 공개 정책 | 실제 사람이 말한 것처럼 보이지 않는가 |
| AI 자막 | 공인중개사법 명시사항 | 가격·면적 숫자가 원본 자료와 같은가 |
| AI 생성·편집 이미지 | 공인중개사법 제18조의2 | 해당 매물의 실제 모습인가 |
| 합성 장면 전체 | 인공지능 기본법 제31조 | 표시 의무가 누구에게 있는가 |
부동산 유튜브를 운영하는 중개사에게 가장 무거운 위험은 마지막 두 줄입니다. 배경음악은 저작권 침해 신고가 들어오면 영상이 내려가거나 수익이 넘어가는 정도에서 끝나는 경우가 많지만, 매물의 실제 모습과 다른 화면은 공인중개사법 제18조의2 제4항의 부당한 표시·광고에 해당할 수 있고, 같은 법 제51조 제2항에 따라 500만원 이하의 과태료 대상이 됩니다. 그래서 아래에서는 저작권보다 표시·광고와 AI 사용 공개를 더 자세히 다룹니다. 음원은 출처를 정리해 두면 대부분 확인이 끝나지만, 화면 속 매물 모습은 한번 올라가면 캡처가 남기 때문입니다.
예를 들어 전용 59㎡ 아파트 매물 영상을 만든다고 하면, AI가 대신해 주는 일은 대본 초안, 음성 녹음, 자막 작성, 배경음악 선택 네 가지 정도입니다. 이 네 가지 모두 결과물이 나온 뒤에 사람이 원본 자료와 대조해야 합니다. 도구의 이용약관도 같이 확인해야 합니다. AI 음성이나 음악 도구 중에는 유료 요금제에서만 상업적 이용을 허락하는 경우도 있으므로, 지금 쓰는 요금제의 약관에서 상업적 이용 항목을 찾아 확인해 두는 것이 좋습니다. 오늘 할 일은 지금 올라가 있는 매물 영상 하나를 골라 위 표의 다섯 줄을 하나씩 체크해 보는 것입니다.
배경음악은 '무료'라는 말보다 이용허락 범위를 확인해야 한다
'무료 음원'이라는 말은 돈을 받지 않는다는 뜻일 뿐, 어떤 용도로든 써도 된다는 뜻이 아닙니다. 음원마다 이용허락 조건이 다르고, 매물 영상은 영업을 위한 광고이기 때문에 그 조건을 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.
문화체육관광부의 누리꾼이 알아야 할 저작권 상식은 음악 파일을 적법하게 이용하려면 음악 저작자, 실연자, 음반제작자의 허락을 얻어야 한다고 설명합니다. 저작권이 끝난 클래식 곡이라도 연주자와 음반제작자의 저작인접권은 따로 남아 있다는 점도 같은 자료에 나옵니다. 또 배경음악 서비스를 제공하는 사이트가 권리자와 정당한 계약을 맺었다면 그 사이트를 통해 쓰는 이용자는 문제가 없지만, 사이트가 허락을 받지 않았다면 그 음악을 쓴 이용자도 침해자가 될 수 있다고 적고 있습니다.
| 음원 출처 | 매물 영상에 쓸 때 확인할 것 |
|---|---|
| 유튜브 오디오 보관함 | 크리에이티브 커먼즈 트랙이면 설명란에 저작자 표시 |
| 공유마당(한국저작권위원회) | 곡마다 붙은 라이선스 유형. 상업적 이용금지 여부 |
| 음원 스트리밍 이용권 | 영상 삽입을 허락하는 계약인지 이용약관 확인 |
| 유료 음원 라이선스 사이트 | 광고·영업용 영상이 허용 범위에 들어가는지 |
| AI 음악 생성 도구 | 상업적 이용 허용 여부, 유튜브 AI 사용 공개 대상 여부 |
유튜브 고객센터의 오디오 보관함 안내는 오디오 보관함의 음악과 음향 효과는 저작권 문제 없이 쓸 수 있다고 하면서도, 크리에이티브 커먼즈 라이선스 트랙은 동영상 설명에 아티스트를 출처로 밝혀야 한다고 적고 있습니다. 같은 안내에 다른 음악 라이브러리의 '로열티 없는' 음악으로 생긴 문제는 유튜브가 책임지지 않는다는 문구도 있습니다. 공유마당은 곡마다 CCL, 기증, 만료, 공공누리 같은 라이선스 유형이 따로 붙어 있으니, '상업적 이용금지'가 붙은 곡은 매물 영상에 고르지 않는 편이 안전합니다. 영상마다 쓴 음원의 제목, 출처, 라이선스 유형, 내려받은 날짜를 메모해 두면 나중에 저작권 문의가 왔을 때 바로 답할 수 있습니다.
인공지능 기본법의 AI 표시 의무, 중개사에게도 적용되나?
인공지능 기본법의 표시 의무를 지는 주체는 '인공지능사업자'이고, 법 문언으로 보면 AI 도구를 써서 매물 영상을 만드는 중개사는 대체로 '이용자' 쪽에 가깝습니다. 다만 이 부분은 해석의 여지가 있어 단정하지 않고, 근거가 되는 조문을 그대로 옮깁니다.
「인공지능 발전과 신뢰 기반 조성 등에 관한 기본법」은 2025년 1월 21일 공포되어 2026년 1월 22일부터 시행되고 있습니다. 제31조는 세 가지 의무를 둡니다. 생성형 AI를 이용한 제품·서비스를 제공할 때 이용자에게 사전에 고지할 것(제1항), 결과물이 생성형 AI로 만들어졌다는 사실을 표시할 것(제2항), 실제와 구분하기 어려운 가상의 음향·이미지·영상을 제공할 때 이용자가 명확하게 인식할 수 있게 고지 또는 표시할 것(제3항)입니다. 세 항 모두 주어가 '인공지능사업자'입니다.
| 구분 | 법의 정의 (제2조) | 매물 영상과의 관계 |
|---|---|---|
| 인공지능개발사업자 | 인공지능을 개발하여 제공하는 자 | AI 음성·이미지 도구를 만든 회사 |
| 인공지능이용사업자 | 개발사업자의 AI로 제품·서비스를 제공하는 자 | AI 기능을 넣은 서비스를 손님에게 제공하는 경우 검토 필요 |
| 이용자 | 인공지능제품·서비스를 제공받는 자 | AI 도구로 영상을 만드는 중개사 |
제2조의 정의에 따르면 인공지능사업자는 개발사업자와 이용사업자로 나뉩니다. 중개사가 시중의 AI 도구로 내레이션을 만들어 자기 매물 광고에 쓰는 경우는 AI 제품을 '제공받는' 이용자로 읽힙니다. 반대로 예를 들어 사무소 홈페이지에 AI 상담 챗봇을 붙여 손님에게 제공한다면 이용사업자로 볼 여지가 있으니 따로 확인해야 합니다. 과태료는 제43조에서 제31조 제1항의 고지를 이행하지 않은 경우 등에 3천만원 이하로 정하고 있고, 정책브리핑 보도에 따르면 과학기술정보통신부는 시행 초기 최소 1년 이상 과태료 계도기간을 운영한다고 밝혔습니다. 표시 의무가 없다고 해서 AI 사용을 숨겨도 된다는 뜻은 아닙니다. 아래의 공인중개사법과 유튜브 정책은 별도로 적용됩니다.
AI 음성과 AI 자막은 사람이 대조한 뒤에 올린다
AI 음성은 '실제 사람이 직접 안내하는 것처럼' 꾸미지 않고, AI 자막은 숫자를 원본 자료와 대조한 뒤에 올려야 합니다. 편리한 만큼 틀린 내용이 그대로 녹음되고 자막으로 박히기 쉽습니다.
유튜브의 생성형 AI 콘텐츠 공개 안내는 실제 인물이 말하지 않은 것을 말한 것처럼 보이게 만든 경우를 공개 대상으로 꼽습니다. 반면 해설이나 더빙을 위해 자신의 음성을 복제한 경우와 자막 제작은 공개하지 않아도 되는 예로 들고 있습니다. 그러니 본인 목소리를 복제해 내레이션을 입히는 것은 괜찮지만, 다른 실존 인물의 목소리를 흉내 내거나 AI 음성을 쓰면서 "제가 직접 다녀왔습니다"처럼 사람이 현장에서 말하는 것으로 꾸미는 것은 피해야 합니다. 영상 첫 화면에 "AI 음성으로 안내합니다"라고 한 줄 넣으면 오해할 일이 없습니다.
대본은 AI에게 맡기되 사실을 지어내지 못하게 조건을 겁니다. 아래 프롬프트를 그대로 복사해 쓰고, 대괄호 안만 바꾸면 됩니다.
아래 매물 정보만 사용해서 60초 분량의 매물 영상 내레이션 대본을 써 줘.
- 정보에 없는 수치, 시설, 거리, 조망은 절대 추가하지 마.
- "최고", "역세권 1분" 같은 확인할 수 없는 표현은 쓰지 마.
- 마지막 문장에 중개사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 대표자 성명을 넣어 줘.
[매물 정보: 소재지 / 전용면적 / 가격 / 층수 / 방향 / 입주가능일 / 관리비]
| 대조할 항목 | 원본 자료 |
|---|---|
| 전용면적, 총 층수, 사용승인일 | 건축물대장 |
| 가격, 거래 형태 | 중개의뢰 받은 내용 |
| 방향, 방·욕실 수 | 현장 확인, 건축물 현황도 |
| 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 성명 | 중개사무소 등록증 |
자동 자막은 소리를 받아 적는 기능이라 숫자나 단위를 잘못 적어도 문장 자체는 자연스러워서 눈에 잘 띄지 않습니다. 그래서 자막 파일을 내려받아 숫자가 들어간 줄만 따로 골라 확인하는 편이 빠릅니다. 예를 들어 '보증금 3억'이 '보증금 3천'으로 적힌 채 올라가면 가격을 사실과 다르게 표시한 광고가 됩니다. AI 음성을 쓴 영상은 설명란에도 'AI 음성 내레이션'이라고 적어 두면 시청자가 헷갈리지 않습니다. AI 음성도 같은 이유로, 녹음 파일을 끝까지 들어 보고 숫자를 읽는 부분이 대본과 같은지 확인해야 합니다.
명시사항의 세부 기준은 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」에 있습니다.
AI 생성 이미지로 매물 모습을 바꾸면 표시·광고 위반 소지가 있다
밝기와 색을 고치는 보정은 괜찮지만, AI로 없는 가구를 그려 넣거나 창밖 풍경을 바꾸면 해당 매물의 실제 모습이 아닌 화면이 됩니다. 이 경우 공인중개사법의 부당한 표시·광고에 해당할 소지가 있습니다.
국토교통부 고시 「부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준」 제6조 제1항 제3호는 '해당 중개대상물의 평면도나 사진이 아닌 것을 이용하여 표시·광고하는 경우'를 거짓 표시·광고의 유형으로 듭니다. 같은 조 제2항 제3호는 방향이 실제와 90도 이상 차이 나는 경우를 과장 광고로 보고, 제7조는 선택에 중요한 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하는 광고를 기만 광고로 봅니다. AI로 벽의 곰팡이 자국을 지우거나 앞 건물을 지워 조망을 넓혀 보이게 하면 이 조항들에 걸릴 수 있습니다. 다만 고시 제4조 제2항은 소비자를 오인시킬 우려가 없으면 부당한 표시·광고에 해당하지 않을 수 있다고 적고 있습니다.
| 해도 되는 편집 | 하면 안 되는 편집 |
|---|---|
| 밝기·색감·수평 보정 | 없는 가구·가전을 실제처럼 합성 |
| 개인정보(우편물, 사진) 가리기 | 하자(곰팡이, 균열) 지우기 |
| 흔들림 보정, 화질 개선 | 창밖 풍경·조망 바꾸기 |
| "가상 연출" 자막을 붙인 인테리어 예시 | 다른 집 사진을 섞어 쓰기 |
예를 들어 빈집을 AI로 가구 배치한 장면을 넣고 싶다면, 그 장면 위에 "AI로 만든 가구 배치 예시이며 실제 매물에는 가구가 없습니다"라고 화면에 계속 보이게 적어야 합니다. 실제 촬영 장면과 섞어 편집할 때는 어느 장면이 연출인지 구분이 되게 자막을 붙입니다. 이 자막을 작은 글씨로 구석에 넣으면 고시 제7조 제1호의 '지나치게 작은 글씨로 표기'하는 방식과 겹칠 수 있으니, 화면 아래쪽에 읽을 수 있는 크기로 넣어야 합니다. 화질 개선 기능을 적용한 뒤에도 창틀, 벽지 무늬, 바닥재가 원본과 달라지지 않았는지 나란히 놓고 비교해야 합니다. 편집 전 원본 사진과 영상 파일은 지우지 말고 보관해 두면, 민원이 들어왔을 때 실제 모습을 그대로 보여 줄 수 있습니다.
부동산 유튜브에 올릴 때 'AI 사용' 공개 설정을 확인한다
유튜브는 실제와 분간이 어려운 AI 콘텐츠를 올릴 때 크리에이터가 업로드 과정에서 직접 공개하도록 요구합니다. 부동산 유튜브 채널이라면 업로드할 때마다 이 질문에 답하게 됩니다.
유튜브 고객센터 안내에 따르면 업로드 단계의 '속성' 항목에 있는 'AI 사용' 질문에서 '예' 또는 '아니요'를 고릅니다. '예'를 고르면 동영상에 AI 라벨이 붙습니다. 같은 안내는 공개해도 시청자층이 제한되거나 수익 창출 자격이 영향을 받지는 않는다고 적고 있습니다. 계속 공개하지 않으면 유튜브가 라벨을 직접 붙이거나 콘텐츠 삭제, 파트너 프로그램 참여 정지 같은 조치를 할 수 있습니다. 메뉴 이름은 바뀔 수 있으니 업로드 화면에서 실제 문구를 확인해야 합니다. 또 AI 도구로 만든 파일에 C2PA 메타데이터가 들어 있으면 유튜브가 라벨을 자동으로 붙일 수 있고, 이렇게 붙은 라벨은 크리에이터가 바꿀 수 없다고 안내하고 있습니다.
| 공개해야 하는 예 | 공개하지 않아도 되는 예 |
|---|---|
| AI로 생성한 음악 | 색상 보정, 조명 필터 |
| 실제 장소의 장면을 AI로 추가 생성 | 자막 제작 |
| 실제 인물이 하지 않은 말을 한 것처럼 만듦 | 자신의 음성을 복제한 해설·더빙 |
| 일어나지 않은 장면을 사실적으로 생성 | 대본·썸네일·제목 작성 보조 |
매물 영상에 적용하면 이렇게 됩니다. 본인 목소리를 복제한 AI 내레이션과 자동 자막만 썼다면 공개 대상이 아닌 예에 들어갑니다. AI로 만든 배경음악을 깔았거나, 실제 매물 공간에 AI로 장면을 추가했다면 '예'를 고르는 것이 맞습니다. 판단이 애매하면 '예'를 고르는 편이 안전합니다. 영상 첫 화면이나 설명란에 'AI 음성과 자동 자막 기능을 사용했습니다'처럼 적어 두면, 라벨과 별개로 시청자가 영상이 어떻게 만들어졌는지 알 수 있습니다. 라벨이 붙어도 수익 창출 자격에는 영향이 없고, 공개하지 않았다가 나중에 조치를 받는 쪽이 더 큰 손해입니다.
매물 영상 업로드 전 체크리스트
올리기 직전에 아래 열 가지를 순서대로 확인하면 앞에서 다룬 위험을 대부분 걸러낼 수 있습니다. 영상이 짧아도 확인 순서는 같습니다.
| 순서 | 확인 항목 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 화면 속 공간이 모두 해당 매물인가 | 부당 표시·광고 고시 제6조 |
| 2 | AI 합성 장면에 "가상 연출" 자막이 있는가 | 고시 제4조, 제7조 |
| 3 | 하자나 앞 건물을 AI로 지우지 않았는가 | 고시 제7조 |
| 4 | 가격·면적·층수 숫자가 원본과 같은가 | 명시사항 세부기준 |
| 5 | 명칭·소재지·연락처·등록번호·성명이 있는가 | 공인중개사법 제18조의2 |
| 6 | 배경음악 이용허락 조건을 확인했는가 | 문화체육관광부 안내 |
| 7 | CC 음원이면 설명란에 저작자를 적었는가 | 유튜브 오디오 보관함 안내 |
| 8 | AI 음성을 사람인 것처럼 소개하지 않았는가 | 유튜브 AI 공개 정책 |
| 9 | 'AI 사용' 질문에 맞게 답했는가 | 유튜브 AI 공개 정책 |
| 10 | 계약이 끝난 매물 영상을 내렸는가 | 부당 표시·광고 고시 제5조 |
1번부터 5번까지는 공인중개사법, 6번과 7번은 저작권, 8번과 9번은 유튜브 정책, 10번은 다시 공인중개사법에 걸리는 항목입니다. 이 표는 AI에게 점검을 맡길 때도 그대로 쓸 수 있습니다. 대본과 설명란을 붙여 넣고 "위 10개 항목 중 확인할 수 없거나 빠진 항목만 골라 줘"라고 요청하면 빠진 명시사항을 찾는 데 도움이 됩니다. 다만 1번부터 3번은 화면을 직접 봐야 판단할 수 있으므로 사람이 확인해야 합니다. 10번은 2026년 7월 개정된 고시 제5조 제2항 제5호에 계약 체결 통보를 받은 날부터 3일 이내에 삭제하지 않은 경우가 추가되어 있으니, 영상도 매물 목록과 같이 관리해야 합니다. 체크리스트는 업로드할 때 쓰는 메모장에 붙여 두고 영상마다 복사해서 체크하면 빠뜨리는 항목이 줄어듭니다. 계약 단계에서 설명할 내용은 중개대상물 확인·설명서에서 먼저 확인할 칸에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 유튜브 오디오 보관함 음악은 매물 광고 영상에 써도 되나요?
A. 유튜브 안내 기준으로 오디오 보관함의 음악은 저작권 문제 없이 쓸 수 있고, 파트너 프로그램 영상의 수익 창출도 가능합니다. 다만 크리에이티브 커먼즈 트랙은 설명란에 저작자 표시가 필요하고, 다른 플랫폼에 같은 영상을 올릴 때의 문제는 유튜브가 책임지지 않는다고 적혀 있습니다.
Q. AI 음성을 쓰면 영상에 꼭 표시해야 하나요?
A. 인공지능 기본법의 표시 의무 주체는 인공지능사업자라서 중개사가 이 법에 따라 직접 표시 의무를 진다고 단정하기는 어렵습니다. 그래도 유튜브 정책상 실제 인물이 말한 것처럼 보이게 만들었다면 공개 대상이고, 손님이 사람의 안내로 오해하지 않게 첫 화면에 한 줄 적어 두는 것이 좋습니다.
Q. 빈집에 AI로 가구를 넣은 영상은 쓰면 안 되나요?
A. 가구가 실제로 있는 것처럼 보이면 해당 매물의 실제 모습이 아닌 화면이 됩니다. 쓰려면 그 장면 내내 "AI 가구 배치 예시" 같은 자막을 띄우고, 실제 빈집 장면을 같이 보여 주는 것이 안전합니다.
Q. AI로 만든 썸네일도 AI 사용으로 공개해야 하나요?
A. 유튜브 안내는 생성형 AI로 썸네일이나 제목을 만들거나 개선하는 제작 보조를 공개하지 않아도 되는 예로 듭니다. 다만 썸네일 속 매물 사진이 실제 모습과 다르면 공인중개사법의 표시·광고 문제는 그대로 남습니다.
Q. 과태료는 얼마인가요?
A. 공인중개사법상 부당한 표시·광고는 500만원 이하, 명시사항을 빠뜨린 광고는 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 인공지능 기본법의 과태료(3천만원 이하)는 인공지능사업자의 고지 의무 위반 등에 대한 것입니다.
Q. 사고가 나면 공제로 해결되나요?
A. 과태료와 별개로, 광고 때문에 손님에게 손해가 생기면 손해배상 문제가 따로 생길 수 있습니다. 공제가 보장하는 범위는 중개사 손해배상책임과 공제증서 글에 정리했습니다.
정리
매물 영상에 들어가는 AI 요소는 각각 다른 규정의 적용을 받습니다. 배경음악은 무료인지가 아니라 영업용 영상에 써도 되는 이용허락인지 확인해야 합니다. 인공지능 기본법의 표시 의무는 인공지능사업자에게 있지만, 공인중개사법의 표시·광고 규정과 유튜브의 AI 사용 공개 정책은 중개사에게 그대로 적용됩니다. 가장 무거운 위험은 AI로 매물의 실제 모습을 바꾸는 것이니, 합성 장면에는 반드시 "가상 연출"이라고 적고 올리기 전에 체크리스트 10가지를 확인해야 합니다. AI는 대본과 자막을 빠르게 만들어 주는 도구이고, 영상이 실제 매물과 같은지 판단하는 일은 이름을 걸고 광고하는 중개사가 직접 해야 합니다.
