공장·창고 중개, 계약 전에 중개사가 확인하는 5단계 순서

공장·창고는 건물 상태보다 그 땅에서 그 업종을 운영할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

공장을 구하는 사람은 면적과 층고, 임대료를 먼저 묻습니다. 그런데 계약이 깨지는 이유는 대개 그쪽이 아닙니다. 용도지역에서 그 업종이 허용되지 않거나, 공장등록이 되지 않거나, 폐수를 내보낼 허가를 받을 수 없어서 계약이 불발됩니다. 확인할 것은 다섯 가지이고, 땅에서 시작해 건물과 절차 순서로 보면 빠뜨리지 않습니다.

공장·창고는 왜 건물보다 땅부터 확인해야 하나요?

공장·창고는 같은 건물이라도 땅의 용도지역에 따라 들어올 수 있는 업종이 달라지기 때문입니다. 건물이 멀쩡해도 그 땅에서 허용되지 않는 업종이면 영업을 시작할 수 없습니다.

공인중개사법 제25조는 중개사가 중개대상물의 공법상 이용제한을 확인해 설명하도록 합니다. 주택이나 상가보다 공장·창고에서 이 항목이 무거운 이유는, 걸리는 법이 훨씬 많기 때문입니다. 국토계획법, 건축법, 산업집적법, 환경 관련 법이 각각 따로 확인을 요구합니다. 한 가지라도 걸리면 나머지가 모두 맞아도 임차인은 영업을 시작할 수 없습니다. 그리고 공장·창고는 인테리어 대신 설비 투자가 들어가서, 계약 뒤에 문제가 드러나면 손해 금액이 상가보다 훨씬 커집니다.

다섯 단계를 한눈에 보면 이렇습니다.

예를 들어 임차인이 도금 공정이 있는 제조업을 하겠다고 한다고 가정합니다. 이 경우 1단계와 5단계가 특히 까다롭습니다. 반대로 물건만 쌓아 두는 창고라면 5단계는 대부분 해당이 없지만, 4단계의 차량 진입이 계약을 좌우합니다. 그래서 임차인이 하려는 업종과 공정을 먼저 구체적으로 물어봐야 합니다. 업종을 명확하게 파악하지 못하면 다섯 단계 모두 기준이 서지 않습니다. 매매라면 매수인이 직접 쓸지 임대를 줄지에 따라 확인할 업종이 달라지므로, 그 계획부터 물어봐야 합니다.

건축물대장과 등기부를 함께 읽는 법은 건축물대장 보는 법에 따로 정리해 두었습니다. 공장·창고에서도 대장을 떼는 방법은 같습니다.

1단계: 용도지역에서 그 업종의 공장이 허용되는가?

토지이용계획확인서에서 용도지역을 확인하고, 그 용도지역에서 그 업종의 공장을 지을 수 있는지 확인해야 합니다. 이미 공장 건물이 서 있어도 업종이 바뀌면 다시 따져야 합니다.

국토계획법 제76조는 용도지역마다 지을 수 있는 건축물을 제한하고, 구체적인 목록은 시행령 별표와 시·군·구 도시계획 조례가 정합니다. 같은 계획관리지역이라도 조례에 따라 들어올 수 있는 공장 업종이 다릅니다. 그래서 법령만 보지 말고 그 땅이 속한 시·군·구 조례까지 확인해야 합니다.

토지이용계획확인서에는 용도지역뿐 아니라 다른 법령에 따른 지역·지구도 함께 나옵니다. 상수원보호구역 주변이나 군사시설보호구역처럼 추가 제한이 걸린 곳이면, 용도지역에서 허용되는 업종이라도 따로 협의나 허가가 필요할 수 있습니다. 이 칸은 글씨가 작고 항목이 많아서 그냥 넘기기 쉽습니다. 항목마다 근거 법령이 괄호로 붙어 있으니, 처음 보는 이름이 있으면 그 법령부터 찾아봐야 합니다.

예를 들어 기존에 목재 가공 공장이 있던 자리에 식품 제조업이 들어오려는 경우를 생각해 봅니다. 건물은 그대로 써도 업종이 바뀌었기 때문에 용도지역 안에서 그 업종이 허용되는지를 다시 확인해야 합니다. 담당 부서에 업종 분류와 지번을 정확히 말하고 물어보는 것이 가장 빠릅니다. 공장 업종은 표준산업분류로 따지는 경우가 많으니, 임차인에게 사업자등록에 넣을 업종 코드를 미리 받아 두면 편합니다. 조례는 개정이 잦으므로, 예전에 같은 지역에서 같은 업종을 중개해 본 경험이 있어도 그때의 답을 그대로 믿지 말고 다시 물어봐야 합니다.

2단계: 건축물대장 용도가 공장이나 창고인가?

건축물대장의 용도가 공장인지, 창고시설인지, 근린생활시설인지에 따라 들어올 수 있는 업종과 절차가 달라집니다. 현장에서 공장처럼 보인다고 대장도 공장인 것은 아닙니다.

건축법 시행령 별표 1은 공장과 창고시설을 따로 분류합니다. 그리고 일정 면적 미만의 소규모 제조업소는 공장이 아니라 제2종 근린생활시설로 분류됩니다. 같은 제조 업종이라도 면적에 따라 분류가 갈리고, 분류가 바뀌면 필요한 절차도 바뀝니다. 면적 차이가 절차를 어떻게 바꾸는지는 다음 글에서 따로 다룹니다.

창고로 된 건물에 제조 공정을 넣으려면 용도변경이 필요합니다. 건축법 제19조는 용도변경을 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경으로 나누는데, 공장과 창고는 서로 다른 시설군에 속하므로 어느 쪽으로 바꾸느냐에 따라 허가인지 신고인지가 갈립니다. 이 판단은 시·군·구 건축 부서에 확인해봐야 합니다. 용도변경에는 피난, 소방, 구조 기준을 다시 맞추는 공사가 따르는 경우가 많아서 비용과 기간을 미리 알아 두어야 합니다.

위반건축물 표시도 같이 봐야 합니다. 공장·창고는 컨테이너나 천막 구조물을 무단으로 붙여 쓰는 경우가 많고, 그 때문에 대장에 위반 표시가 붙기도 합니다. 위반건축물이면 영업 허가나 등록이 제한될 수 있습니다. 현장에서 본 건물과 대장의 면적·동수가 다르면 그 차이부터 확인해야 합니다. 위반건축물이 영업에 어떤 영향을 주는지는 상가 업종 확인 5단계에서 정리한 내용이 공장·창고에도 그대로 적용됩니다. 무단 구조물을 철거해야 하면 그 비용과 기간을 누가 부담할지도 계약 전에 정해 두어야 합니다.

3단계: 공장등록이 되어 있고 새로 등록할 수 있는가?

제조업을 하려는 임차인이라면 그 건물에서 공장등록을 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 등록이 안 되면 각종 지원을 받기 어렵고, 규모에 따라서는 등록 자체가 의무입니다.

산업집적법 제16조는 공장을 설립한 뒤 공장등록대장에 등록하도록 정합니다. 등록은 그 공장을 운영하는 사업자를 기준으로 하기 때문에, 이전 임차인의 공장등록이 새 임차인에게 그대로 넘어오지 않는 경우가 많습니다. 새 임차인이 자기 이름으로 다시 신청해야 하는지 담당 부서에 확인해야 합니다. 신청에 걸리는 기간도 함께 물어봐야 합니다.

공장등록은 앞 단계와 맞물려 있습니다. 용도지역에서 허용되지 않는 업종이거나 건축물 용도가 맞지 않으면 등록도 받을 수 없습니다. 그래서 3단계는 사실상 1단계와 2단계를 공식적으로 한 번 더 확인받는 자리입니다. 앞 단계를 서류로 확인했더라도 등록 담당 부서의 답을 받아 두면, 나중에 설명을 했는지를 두고 다툴 때 근거가 됩니다. 문의한 날짜와 부서, 담당자, 답변 내용을 적어 두어야 합니다.

예를 들어 이전 임차인이 폐업하면서 공장등록을 정리하지 않고 나간 경우가 있습니다. 새 임차인이 등록을 신청하려고 보니 이전 등록이 남아 있어서 처리가 늦어집니다. 잔금 전에 이전 임차인에게 폐업이나 변경 신고를 마쳐 달라고 요청하고, 그 조건을 특약에 적어 두어야 합니다. 등록 현황은 공장 설립 정보를 모아 둔 팩토리온(factoryon.go.kr)에서도 참고할 수 있습니다. 다만 조회한 정보는 참고 자료이므로, 최종 판단은 담당 부서의 답변을 기준으로 해야 합니다.

4단계: 진입도로가 그 규모와 차량을 받아주는가?

공장·창고는 도로에 얼마나 넓게 붙어 있는지, 그리고 실제로 큰 차량이 드나들 수 있는지를 확인해야 합니다. 지도에 도로가 있어도 트럭이 못 들어오면 창고로 쓸 수 없습니다.

건축법 제44조는 건축물의 대지가 도로에 일정 너비 이상 접하도록 정하고, 시행령 제28조는 연면적이 큰 건축물은 더 넓은 도로에 더 길게 접하도록 기준을 높입니다. 그래서 지금 건물로는 문제가 없어도, 임차인이 나중에 증축을 계획하고 있다면 그 규모 기준으로 도로를 다시 확인해야 합니다. 공장은 따로 기준이 있어서, 증축하거나 새로 지을 때 이 기준을 맞추지 못하면 허가를 받을 수 없습니다.

현장에서 차가 다니는 길이 지적도에는 도로가 아니거나, 도로 부분이 개인 땅인 경우가 있습니다. 지금은 통행하고 있어도 그 땅 주인이 통행을 막으면 공장 운영이 어려워지고, 증축할 때는 도로 사용 동의서를 요구받을 수 있습니다. 도로 부분의 등기부를 떼어 소유자를 확인해야 합니다. 소유자가 여러 명이면 전원의 동의가 필요할 수 있고, 이미 동의서를 받아 둔 적이 있는지 매도인이나 임대인에게 물어보는 것도 방법입니다. 동의서가 있으면 사본을 받아 두어야 합니다.

예를 들어 물류 창고를 구하는 임차인이라면 5톤 트럭만 다니는지, 트레일러까지 들어와야 하는지를 먼저 물어봐야 합니다. 들어오는 길의 폭뿐 아니라 굽은 길의 회전, 굴다리 높이, 마을 안 통과 여부까지 봅니다. 임차인과 함께 실제 차량이 다니는 시간대에 가 보는 것이 가장 확실합니다. 창고는 하역장 위치와 도로 사이의 거리도 중요합니다. 차를 세우고 짐을 내릴 공간이 대지 안에 없으면 도로에 차를 세워야 하고, 그러면 주변과 다툼이 생깁니다.

5단계: 배출시설 허가나 신고를 받을 수 있는가?

폐수, 대기오염물질, 소음·진동이 나오는 공정이라면 그 시설의 허가나 신고를 받을 수 있는지 확인해야 합니다. 공장등록이 되어도 이 허가가 없으면 그 공정을 돌릴 수 없습니다.

물환경보전법 제33조는 폐수배출시설, 대기환경보전법 제23조는 대기오염물질 배출시설, 소음·진동관리법 제8조는 소음·진동 배출시설을 설치할 때 허가를 받거나 신고하도록 정합니다. 시설의 종류와 규모에 따라 허가인지 신고인지가 갈리고, 상수원 주변처럼 특정 배출시설을 아예 둘 수 없는 지역도 있습니다.

이 단계는 임차인의 공정을 정확히 알아야 확인할 수 있습니다. 같은 금속 가공이라도 세척 공정에서 폐수가 나오는지, 도장 공정에서 대기오염물질이 나오는지에 따라 적용되는 법이 달라집니다. 한 공장에 두 가지가 다 나오면 허가도 두 번 받아야 합니다. 그래서 임차인에게 공정표나 설비 목록을 받아 시·군·구 환경 담당 부서에 가져가 물어봐야 합니다. 설비 목록에는 기계 이름과 용량, 사용하는 원료가 들어 있어야 담당 부서가 판단할 수 있습니다.

예를 들어 이전 임차인이 폐수 배출시설 신고를 하고 운영하던 공장이라도, 새 임차인의 공정이 다르면 새로 허가나 신고를 받아야 합니다. 배출시설 문제는 계약 뒤에 드러나면 공장 전체를 쓸 수 없게 되는 경우가 있으므로, 허가나 신고가 받아들여지지 않으면 계약을 해제한다는 특약을 두어야 합니다. 방지시설 설치에 드는 비용과 기간도 함께 물어봐야 합니다. 허가가 나오더라도 방지시설을 새로 갖추는 데 몇 달이 걸리면, 임차인의 영업 개시일과 임대료 발생일을 그에 맞춰 조정해야 하기 때문입니다.

자주 묻는 질문

공장 건물이 이미 있는데 용도지역까지 확인해야 하나요?
확인해야 합니다. 이전 업종에서는 허용되었어도 새 업종이 그 용도지역에서 허용되지 않을 수 있습니다.

창고에 간단한 조립 작업만 해도 되나요?
조립도 제조 공정으로 볼 수 있습니다. 창고시설에서 제조 공정을 하려면 용도변경이 필요한지 건축 부서에 확인해야 합니다.

공장등록은 누가 신청하나요?
그 공장을 운영하는 사업자가 신청합니다. 임차인이 운영한다면 임차인 이름으로 신청하는 경우가 많습니다.

전기 용량이 모자라면 어떻게 하나요?
설비가 요구하는 용량을 임차인에게 먼저 받아, 현재 계약 전력으로 충분한지 확인해야 합니다. 증설이 필요하면 비용과 기간을 누가 부담할지 특약에 적습니다. 증설 공사는 한국전력 일정에 따라 몇 달이 걸리기도 하니 영업 개시일과 맞춰 봐야 합니다.

현황 도로만 있고 지적도에 도로가 없으면 계약하면 안 되나요?
바로 안 되는 것은 아니지만, 증축이나 허가 때 문제가 될 수 있습니다. 도로 부분 소유자와 통행 동의 여부를 확인하고 설명해야 합니다. 그 설명과 확인 결과를 확인·설명서에 적어 두어야 합니다.

배출시설 허가가 나올지 계약 전에 알 수 있나요?
공정표와 설비 목록을 가지고 환경 담당 부서에 미리 문의하면 대부분 가능 여부를 알 수 있습니다. 그 답변을 날짜와 담당자와 함께 기록해 두어야 합니다.

남의 물건을 보관해 주는 창고도 따로 등록해야 하나요?
보관료를 받고 남의 물건을 보관하는 물류창고업은 규모에 따라 등록 대상이 됩니다. 임차인의 사업 형태를 먼저 물어봐야 합니다.

화물차 주차 공간도 확인해야 하나요?
확인해야 합니다. 대지 안에 주차와 하역 공간이 없으면 운영이 어렵고, 주변 도로에 세우면 민원이 생깁니다.

매매할 때도 같은 순서로 확인하나요?
같은 순서로 확인합니다. 매수인이 직접 운영할 업종이나 임대를 줄 업종을 기준으로 다섯 단계를 봐야 합니다.

정리

• 공장·창고는 건물보다 땅과 절차를 먼저 확인합니다.
• 순서는 용도지역, 건축물대장 용도, 공장등록, 진입도로, 배출시설입니다.
• 업종이 바뀌면 이전 임차인이 운영했던 것과 관계없이 처음부터 다시 확인해야 합니다.
• 임차인에게 업종 코드와 공정표를 먼저 받아 두면 다섯 단계 모두 빨라집니다.
• 허가나 등록이 불확실하면 해제 조건을 특약에 적어 두어야 합니다.

참고한 자료

• 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명)
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조(용도지역에서의 건축물의 건축 제한 등)
• 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)
• 건축법 시행령 제28조(대지와 도로의 관계)
• 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제16조(공장의 등록)
• 물환경보전법 제33조(배출시설의 설치 허가 및 신고)
• 대기환경보전법 제23조(배출시설의 설치 허가 및 신고)
• 토지이음(토지이용계획확인서·지적도)

이 글은 2026년 9월 기준으로 확인 절차의 구조를 설명한 것입니다. 허용 업종, 면적 기준, 도로 기준은 법령과 조례 개정으로 바뀌므로 거래할 때 해당 기관에서 다시 확인하시기 바랍니다.