소액임차인 최우선변제, 기준일을 잘못 보면 한 푼도 못 받습니다

서울에서 보증금 1억6,500만원 이하로 사는 세입자는 집이 경매로 넘어가도 최대 5,500만원을 다른 채권자보다 먼저 받습니다. 이것이 소액임차인 최우선변제입니다.

다만 이 금액표를 그대로 믿으면 안 됩니다. 소액임차인인지 따지는 기준은 내 계약일이 아니라 그 집에 처음 잡힌 근저당 같은 담보물권의 설정일입니다. 근저당이 몇 년 전에 잡혀 있었다면 그때의 낮은 기준이 적용되고, 지금 기준으로는 소액임차인인데도 한 푼도 못 받는 일이 생깁니다. 지역별 금액, 받기 위한 조건, 기준일 확인 방법을 순서대로 정리했습니다.

소액임차인 최우선변제, 지역별로 얼마를 받을 수 있나요?

현재 기준으로 서울은 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지, 그 밖의 지역은 보증금 7,500만원 이하일 때 2,500만원까지 받습니다. 보증금 기준과 받는 금액이 지역마다 네 단계로 나뉩니다.

근거는 주택임대차보호법 시행령 제11조와 제10조입니다. 제11조가 "보증금이 얼마 이하여야 소액임차인인가"를 정하고, 제10조가 "그중 얼마를 먼저 받는가"를 정합니다. 현행 금액은 2023년 2월 21일 개정 시행령부터 적용되고 있고, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보도 2026년 9월 기준으로 같은 금액을 안내하고 있습니다.

과밀억제권역은 「수도권정비계획법」에서 정한 지역으로 인천 대부분과 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 등이 들어갑니다. 인천과 남양주, 시흥은 일부 동이나 구역이 빠지니 주소로 따로 확인해야 합니다. 광역시라도 군 지역은 "그 밖의 지역"으로 분류됩니다.

예를 들어 서울 빌라에 보증금 1억2,000만원으로 사는 세입자라면 1억6,500만원 이하이므로 소액임차인에 해당하고, 경매에서 5,500만원을 먼저 받습니다. 나머지 6,500만원은 확정일자 순위에 따라 일반 배당으로 받습니다. 보증금이 1억7,000만원이라면 기준을 넘으므로 최우선변제는 0원이고, 전액을 확정일자 순위로만 다퉈야 합니다.

지금 할 일은 하나입니다. 계약서의 보증금과 주택 소재지를 위 표에 대 보고, 내가 어느 줄에 해당하는지 적어 두시기 바랍니다. 다만 이 표는 출발점일 뿐이고, 실제 적용 기준은 세 번째 소제목에서 다루는 기준일에 따라 달라집니다.

최우선변제는 법에서 어떻게 정해져 있나요?

최우선변제는 확정일자 순위와 상관없이 보증금 중 일정액을 근저당보다 먼저 배당받는 권리입니다. 확정일자가 늦어 일반 순위로는 받을 것이 없는 세입자도 이 금액만큼은 앞에서 받습니다.

주택임대차보호법 제8조 제1항은 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다"고 정하고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 한다고 적고 있습니다. 확정일자는 요건에 없습니다. 같은 조 제3항은 금액을 대통령령으로 정하되 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다고 상한을 둡니다.

이 상한이 실제로 문제가 되는 곳은 세입자가 여러 명인 다가구주택입니다. 시행령 제10조 제3항은 소액임차인들의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면, 절반에 해당하는 금액을 각자의 일정액 비율대로 나눈다고 정합니다. 예를 들어 서울 다가구주택이 3억원에 팔렸고 소액임차인이 6명이라면, 각자 5,500만원씩 합하면 3억3,000만원이지만 절반인 1억5,000만원만 최우선변제 몫이 됩니다. 6명이 똑같이 나누면 한 사람당 2,500만원입니다.

같은 조 제4항도 알아 두시면 좋습니다. 한 집에 임차인이 2명 이상이고 가정공동생활을 하면 1명으로 보고 보증금을 합산합니다. 부부가 계약서를 따로 써도 보증금을 합쳐 기준을 넘으면 소액임차인이 아닙니다.

이 표를 보면 두 권리가 따로 움직인다는 점이 보입니다. 소액임차인이라도 확정일자를 받아 두어야 일정액을 넘는 나머지 보증금을 순위대로 받을 수 있습니다. 확정일자와 전입신고의 관계는 확정일자와 전입신고 순서 글에 따로 정리해 두었습니다.

기준은 계약일이 아니라 최초 담보물권 설정일입니다

가장 많이 틀리는 부분입니다. 소액임차인 기준표는 내가 계약한 날이 아니라, 그 집에 첫 담보물권이 설정된 날의 시행령을 적용합니다. 근저당이 2022년에 잡힌 집이면 2026년에 계약했어도 2022년 당시 기준으로 판단합니다.

근거는 시행령 부칙입니다. 2023년 2월 21일 개정 시행령(대통령령 제33254호) 부칙 제2조는 새 금액을 "이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 정합니다. 2021년과 2018년 개정 때도 같은 문장이 들어갔습니다. 먼저 근저당을 잡은 은행 입장에서는 대출할 때 계산한 최우선변제 금액보다 더 많이 뺏기지 않도록 한 장치입니다.

서울 기준으로 금액이 어떻게 바뀌어 왔는지는 국가법령정보센터 연혁에서 확인할 수 있습니다.

예를 들어 서울 아파트에 2026년 보증금 1억6,000만원으로 들어갔는데, 등기부 을구에 2022년 3월 설정된 근저당이 있다고 해 보겠습니다. 지금 기준(1억6,500만원 이하)으로는 소액임차인이지만, 그 근저당에 대해서는 2021년 기준 1억5,000만원 이하가 적용되므로 소액임차인이 아닙니다. 최우선변제로 받는 금액은 0원이 됩니다. 반대로 보증금이 1억4,000만원이라면 소액임차인에는 해당하지만 받는 금액은 2021년 기준인 5,000만원입니다.

그래서 계약 전에 할 일은 등기부등본 을구에서 가장 먼저 설정된 근저당의 접수일을 찾는 것입니다. 갑구와 을구를 어떻게 읽는지는 등기부등본 읽는 법에 정리해 두었습니다. 날짜를 찾았으면 위 표에서 그 날짜가 속한 줄의 기준으로 내 보증금을 다시 비교해야 합니다.

최우선변제를 받으려면 갖춰야 할 조건은 무엇인가요?

보증금이 기준 이하라는 것만으로는 부족합니다. 경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마치고, 배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 그때까지 계속 살고 있어야 합니다. 셋 중 하나라도 빠지면 최우선변제를 받지 못합니다.

첫째, 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다. 법 제8조 제1항이 정한 요건입니다. 법원이 경매개시결정을 하면 등기부 갑구에 "임의경매개시결정" 또는 "강제경매개시결정"이 기입됩니다. 이 기입 이후에 전입한 세입자는 보증금이 아무리 적어도 최우선변제 대상이 아닙니다. 경매가 시작된 집에 싸게 들어가는 계약이 위험한 이유입니다.

둘째, 배당요구 종기까지 집행법원에 배당요구를 해야 합니다. 민사집행법 제84조에 따라 법원은 경매개시결정에 따른 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 배당요구 종기를 정해 공고하고, 이 종기는 첫 매각기일 이전으로 잡힙니다. 같은 법 제148조는 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 사람으로 정합니다. 세입자는 등기부에 권리가 기록되지 않으므로 직접 신청하지 않으면 배당표에 이름이 오르지 않습니다.

셋째, 대항요건이 배당요구 종기까지 유지돼야 합니다. 법제처 생활법령정보는 판례를 들어 대항요건이 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다고 안내합니다. 종기 전에 이사를 가거나 주소를 옮기면 그 자격을 잃습니다.

예를 들어 경매개시결정이 10월 10일 등기되고 배당요구 종기가 12월 20일로 공고됐다면, 세입자는 10월 9일 이전에 전입해 있어야 하고 12월 20일까지 배당요구서를 내고 그날까지 그 집에 살아야 합니다. 집에 경매 안내 우편이 왔다면 그날 바로 사건번호를 확인하는 것이 첫 행동입니다.

경매가 시작되면 어떤 순서로 진행되나요?

세입자 입장에서 할 일은 다섯 단계입니다. 사건번호 확인, 배당요구 종기 확인, 배당요구서 제출, 매각 결과 확인, 배당기일 출석 순서로 진행됩니다.

1단계는 사건번호 확인입니다. 법원에서 온 우편이나 등기부 갑구의 경매개시결정 기입에 사건번호가 적혀 있습니다. 법원경매정보에서 사건번호로 조회하면 진행 상황을 볼 수 있습니다.

2단계는 배당요구 종기 확인입니다. 같은 사건 화면에 배당요구 종기일이 나옵니다. 종기는 법원이 특별히 필요하다고 보면 연기할 수 있지만, 연기될 것을 기대하고 미루면 안 됩니다.

3단계는 배당요구서 제출입니다. 민사집행법 제88조는 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 생활법령정보는 채권의 원인과 액수를 적은 서면에 배당요구 자격을 증명하는 서면을 붙이라고 안내합니다. 실무에서는 임대차계약서 사본과 주민등록등본을 함께 제출합니다. 해당 경매계에 직접 내거나 전자소송으로 낼 수 있습니다.

4단계는 매각 결과 확인입니다. 매각이 되고 매수인이 대금을 내면 배당기일이 잡힙니다. 매각대금이 얼마인지에 따라 앞에서 본 2분의 1 상한이 정해집니다.

5단계는 배당기일 출석과 배당금 수령입니다. 여기서 놓치기 쉬운 것이 집을 비워 주는 절차입니다. 법 제3조의2 제3항은 임차인이 주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정하고, 제8조 제2항이 이 규정을 준용합니다. 실무에서는 매수인이 발급한 명도확인서를 내야 배당금을 내줍니다.

예를 들어 배당기일이 3월 15일이라면 그 전에 이사 갈 집을 정하고 매수인과 이사 날짜를 맞춰 두어야 명도확인서를 받아 당일 배당금을 받을 수 있습니다.

이런 경우에는 최우선변제를 받지 못합니다

보증금 기준과 세 가지 조건을 다 갖춰도 받지 못하는 경우가 있습니다. 대표적인 것이 보증금 증액으로 기준을 넘은 경우와 임차권등기가 된 집에 나중에 들어간 경우입니다.

증액으로 기준을 넘은 경우부터 보겠습니다. 생활법령정보는 처음 계약 때는 소액임차인이었지만 갱신하면서 보증금이 올라 기준을 넘은 경우 우선변제권을 사용할 수 없다는 하급심 판결을 소개합니다. 예를 들어 최초 근저당이 2022년에 잡힌 서울 집에서 보증금 1억4,000만원으로 살다가 갱신 때 1억6,000만원으로 올렸다면, 그 근저당 기준인 1억5,000만원을 넘으므로 최우선변제를 받지 못합니다. 갱신할 때 증액 금액을 정하기 전에 기준표부터 다시 대 보아야 합니다.

임차권등기가 된 집에 나중에 들어간 경우도 받지 못합니다. 법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게는 제8조의 우선변제권이 없다고 정합니다. 앞 세입자가 보증금을 못 받아 임차권등기를 하고 나간 집이라는 뜻이므로, 등기부 을구에 "주택임차권"이 보이면 계약을 다시 생각해 보셔야 합니다.

주택가액의 2분의 1 상한도 사실상 받지 못하는 금액을 만듭니다. 소액임차인이 많은 다가구주택은 1인당 금액이 기준표보다 크게 줄어듭니다.

전세 계약 전에 이 집이 보증금을 돌려받기 어려운 구조인지 먼저 따져 보려면 깡통전세 자가진단을 함께 보시기 바랍니다. 최우선변제는 경매까지 간 뒤의 마지막 안전장치이지, 계약을 결정하는 근거로 삼을 제도가 아닙니다.

자주 묻는 질문

확정일자를 안 받았는데도 최우선변제를 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 법 제8조의 요건은 주택 인도와 주민등록이고 확정일자는 들어 있지 않습니다. 다만 일정액을 넘는 나머지 보증금은 확정일자가 있어야 순위대로 받을 수 있으니, 지금이라도 받아 두는 편이 낫습니다. 확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있고, 전월세 신고를 하면서 계약서를 첨부하면 따로 받지 않아도 부여됩니다.

보증금이 기준을 조금 넘으면 기준 금액만큼이라도 받나요?
받지 못합니다. 시행령 제11조는 보증금이 기준 "이하"인 임차인만 소액임차인으로 봅니다. 서울에서 보증금이 1억6,600만원이면 100만원을 넘었다는 이유로 최우선변제 금액 전체를 받지 못합니다. 월세를 조금 올리고 보증금을 기준 아래로 맞추는 방법을 계약 단계에서 검토해 볼 수 있습니다.

월세 계약도 보증금만 보고 판단하나요?
시행령 제11조는 보증금을 기준으로 정하고 있습니다. 월세를 보증금으로 환산해 더하는 규정은 주택임대차보호법 시행령의 이 조문에는 없습니다. 상가건물 임대차는 기준이 다르니 주택과 섞어서 판단하면 안 됩니다.

근저당이 없는 집이면 어느 기준이 적용되나요?
담보물권이 없다면 종전 규정을 적용할 대상이 없으므로 현행 기준이 적용됩니다. 다만 경매 직전에 근저당이 새로 잡히는 경우도 있으니 잔금 직전에 등기부를 다시 떼어 확인해야 합니다. 등기부 확인 순서는 근저당권과 채권최고액 글에 정리해 두었습니다.

배당요구 종기를 놓치면 어떻게 되나요?
배당표에 이름이 오르지 않아 최우선변제를 받지 못합니다. 민사집행법 제148조가 배당받을 채권자를 배당요구 종기까지 배당요구를 한 사람으로 정하고 있기 때문입니다. 종기가 지나기 전이라면 오늘이라도 경매계에 서류를 내야 합니다. 종기가 이미 지났다면 남은 보증금을 어떻게 돌려받을지 따로 따져 봐야 하니, 법률구조공단 같은 곳에서 상담을 받아 보시기 바랍니다.

정리

• 소액임차인 최우선변제는 서울 기준 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지 근저당보다 먼저 받는 권리이고, 지역에 따라 2,500만원에서 5,500만원까지 네 단계로 나뉩니다.
• 기준표는 계약일이 아니라 등기부 을구의 최초 담보물권 설정일에 맞춰 적용합니다. 2022년 근저당이 있는 서울 집이면 1억5,000만원 기준과 5,000만원이 적용됩니다.
• 받으려면 경매개시결정 등기 전에 입주와 전입신고를 마치고, 배당요구 종기까지 배당요구를 하고, 그날까지 계속 살아야 합니다.

계약 전에는 을구의 첫 근저당 날짜를 확인하고, 경매 우편을 받았다면 그날 사건번호와 배당요구 종기부터 확인하시기 바랍니다.