매수인 대출이 안 나오면 계약은 어떻게 되나, 중개사가 먼저 볼 것

매수인 대출이 안 나오면 특약이 없는 한 잔금을 못 치른 매수인이 계약 위반의 책임을 집니다.

대출은 은행이 결정하는 일이라 중개사가 보장할 수 없습니다. 그러나 대출이 안 나와 계약이 깨지면 매수인은 계약금을 잃고, 매도인은 다음 거래 일정이 흔들리고, 두 사람 모두 중개사에게 책임을 묻습니다. 계약 전에 확인할 것은 한도, 담보평가, 선순위 권리, 건물 상태 네 가지이고, 마지막으로 특약을 적습니다.

매수인 대출이 안 나오면 계약은 어떻게 되나요?

대출이 안 나온 것은 원칙적으로 매수인 쪽 사정이기 때문에, 특약이 없으면 매수인이 계약을 지키지 못한 것으로 봅니다. 은행이 거절했다는 이유만으로 계약이 저절로 풀리지 않습니다. 매수인 대출이 계약의 전제였다는 사정을 양쪽이 알고 있었더라도, 그 내용이 계약서에 적혀 있지 않으면 매수인이 그 사정을 증명하기가 어렵습니다.

어느 시점에 대출이 안 된다는 것을 알았는지에 따라 매수인이 할 수 있는 일이 달라집니다. 민법 제565조는 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 합니다. 그러나 중도금까지 치른 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없고, 잔금일에 돈을 치르지 못하면 이행지체가 됩니다. 매도인은 민법 제544조에 따라 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.

계약서에 위약금을 계약금으로 정해 두었다면, 민법 제398조에 따라 그 금액이 손해배상액을 미리 정한 것으로 추정됩니다. 대부분의 표준 계약서가 이렇게 되어 있어서 매수인은 결국 계약금만큼을 잃는 경우가 많습니다. 계약금·중도금·잔금 단계마다 무엇을 되돌릴 수 있는지는 계약금 중도금 잔금, 각 단계에서 되돌릴 수 있는 것에 따로 정리해 두었습니다.

예를 들어 정부의 대출 규제가 계약 뒤에 바뀌어 한도가 줄어든 경우에도, 특약이 없으면 당연히 해제되는 것은 아닙니다. 규제 변경을 이유로 계약을 풀려면 다툼이 길어집니다. 그래서 중개사는 대출이 나온다고 단정해서 말하지 말고, 대출 조건을 특약으로 적어 두도록 양쪽에 권해야 합니다. "요즘은 다 나옵니다" 같은 말 한마디가 나중에 중개사가 대출을 보장했다는 주장의 근거로 쓰이기도 합니다.

계약 전에 사전 한도를 받아 오게 해야 하는 이유는?

매수인 대출 한도는 사람마다 다르고 규제도 자주 바뀌기 때문에, 계약 전에 은행에서 직접 확인받아 오게 해야 합니다. 인터넷 계산기나 지인의 사례는 기준이 되지 않습니다. 매수인이 "은행에서 된다고 했다"고 말하면, 어느 은행의 누구에게 어떤 서류를 내고 들은 말인지까지 물어봐야 합니다.

매수인 대출 중 주택담보대출은 담보가치 대비 비율(LTV)과 소득 대비 원리금 상환액 비율(DSR)을 함께 봅니다. 담보가 충분해도 소득에 비해 갚을 돈이 많으면 한도가 줄어들고, 이미 다른 대출이 있으면 그만큼 더 줄어듭니다. 비율은 지역과 주택 수, 생애최초 여부에 따라 달라지고 금융위원회 발표로 바뀌므로, 거래할 때의 기준은 반드시 은행에 다시 물어봐야 합니다.

사전 한도는 확정이 아니라 예상입니다. 은행은 계약서를 받은 뒤 본심사를 하고, 그때 감정 결과나 신용 상태가 달라지면 한도가 바뀝니다. 사전 상담 뒤에 매수인이 다른 대출을 새로 받거나 카드 할부를 늘리면 본심사에서 한도가 줄어들 수 있다는 점도 알려 주어야 합니다. 그래서 예상 한도가 필요한 금액에 겨우 맞는다면 여유가 없는 거래라고 보고 매수인에게 알려야 합니다.

예를 들어 매수인이 자영업자라면 매수인 대출 심사에서 소득 증빙이 직장인보다 복잡해서 예상보다 한도가 적게 나오는 경우가 있습니다. 이런 매수인에게는 계약 날짜를 정하기 전에 은행 상담부터 받아 오라고 권해야 합니다. 잔금일은 대출 실행에 걸리는 기간을 넉넉히 넣어서 정해야 합니다. 매도인이 잔금일을 서두르면, 그 날짜가 대출 일정에 맞는지부터 매수인에게 확인해야 합니다. 매수인 대출 일정이 맞지 않는데도 날짜를 정해 버리면, 계약서에 적힌 잔금일이 그대로 매수인의 책임이 됩니다.

대출 한도는 왜 매매가보다 적게 나오나요?

은행은 매매가가 아니라 자기가 평가한 담보가치를 기준으로 한도를 정하고, 거기서 임차인에게 먼저 돌아갈 돈을 뺍니다. 그래서 매매가 기준으로 계산한 금액보다 적게 나오는 일이 흔합니다.

아파트는 시세 자료가 많아 담보가치가 매매가와 크게 벌어지지 않습니다. 그러나 단독주택, 상가, 공장, 토지는 감정가가 매매가보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 거래 사례가 적고 은행이 보수적으로 평가하기 때문입니다. 같은 건물이라도 은행마다 감정가가 다르게 나오기도 해서, 한 은행의 결과가 낮으면 다른 은행에도 물어볼 만합니다. 비싸게 산 만큼 대출이 나오는 것이 아닙니다. 매수인 대출 한도를 매매가에 비율을 곱해 계산하고 오는 매수인이 많아서, 이 차이를 계약 전에 설명해야 합니다.

임차인 몫을 빼는 이유는 최우선변제권 때문입니다. 주택임대차보호법 제8조와 상가건물 임대차보호법 제14조는 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받게 합니다. 은행은 나중에 경매가 되면 그만큼을 못 받으므로, 임차인이 지금 없어도 방 수나 점포 수에 맞춰 그 금액을 미리 빼고 한도를 정합니다. 이 공제를 줄여 주는 보증 상품을 붙이는 은행도 있으니 매수인에게 물어보라고 해야 합니다.

예를 들어 방이 여러 개인 다가구주택을 사는 매수인은 이 공제가 방 수만큼 쌓여서, 예상보다 한도가 크게 줄어듭니다. 다가구주택, 상가주택, 구분되지 않은 여러 점포 건물이라면 감정가와 공제 금액을 먼저 물어봐야 합니다. 은행에 따라 계약 전에 감정 결과를 미리 알려 주는 곳도 있으니, 매수인에게 가능한지 물어보라고 권하면 좋습니다.

선순위 권리와 임차인은 한도를 어떻게 줄이나요?

등기부에 먼저 설정된 근저당이나 먼저 들어와 있는 임차인이 있으면, 은행은 그보다 뒤의 순위로 담보를 잡아야 하기 때문에 한도를 줄이거나 대출을 거절합니다. 매도인의 권리관계가 매수인의 대출을 좌우합니다. 등기부는 계약 직전뿐 아니라 잔금일 아침에도 다시 떼어 새로 설정된 권리가 없는지 확인해야 합니다.

매도인이 받은 대출의 근저당이 남아 있으면, 매수인의 은행은 잔금일에 그 대출이 갚아지고 말소된다는 조건으로 대출을 실행합니다. 그래서 매도인의 대출 상환과 매수인의 대출 실행이 같은 날 같은 자리에서 진행되도록 법무사와 일정을 맞춰야 합니다. 근저당과 채권최고액을 읽는 법은 근저당권과 채권최고액에 정리해 두었습니다.

임차인이 있는 채로 사는 거래는 특히 조심해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 새 소유자가 돌려줘야 할 돈이므로 은행은 그만큼을 빼고 봅니다. 임차인이 잔금일에 나가기로 했다면, 그 사실을 증명할 서류와 보증금 반환 계획을 은행에 함께 내야 대출이 실행되는 경우가 많습니다. 임차인의 이사 날짜와 잔금일이 어긋나면 대출이 실행되지 않을 수 있으니 세 사람의 일정을 함께 맞춰야 합니다.

예를 들어 매도인의 대출이 매매가에 가까울 만큼 많으면, 매수인이 준비한 잔금과 대출금으로 그 대출을 다 갚을 수 있는지부터 계산해야 합니다. 못 갚으면 말소가 안 되고, 말소가 안 되면 매수인의 대출도 실행되지 않습니다. 매도인에게 대출 잔액 확인서를 미리 받아 두어야 합니다. 잔액 확인서에는 상환일 기준의 이자와 중도상환수수료까지 들어가야 실제로 갚을 금액이 맞습니다.

건물에 문제가 있으면 담보로 잡지 않는 이유는?

위반건축물이거나 신탁등기가 되어 있거나 용도가 맞지 않는 건물은 은행이 담보로 잡기 어렵기 때문에, 대출이 거절되거나 한도가 크게 줄어듭니다. 매수인의 소득과 신용이 좋아도 이 경우에는 해결되지 않습니다. 매수인 대출이 담보 문제로 거절되면 은행을 바꿔도 결과가 같은 경우가 많습니다.

위반건축물은 시정명령과 이행강제금이 따라붙고, 나중에 철거될 수 있는 부분이 있습니다. 은행마다 기준은 다르지만 위반 표시가 있는 건물은 담보로 받지 않거나 위반 부분을 빼고 평가하는 경우가 많습니다. 매도인이 위반 부분을 잔금 전에 철거하거나 시정하겠다고 하면, 그 기한과 확인 방법을 특약에 적어 두어야 합니다. 건축물대장의 위반 표시를 확인하는 방법은 상가 업종 확인 5단계에 정리해 두었습니다.

신탁등기가 된 부동산은 소유권이 신탁회사에 있어서, 신탁회사의 동의 없이는 새 근저당을 설정할 수 없습니다. 매매와 함께 신탁을 해지하는 절차가 잔금일까지 끝나야 대출이 실행됩니다. 자세한 내용은 신탁등기된 집, 원래 주인과 계약하면 안 되는 이유에 있습니다.

예를 들어 대장에는 근린생활시설로 되어 있는데 실제로는 주택으로 쓰는 건물이 있습니다. 매수인이 주택담보대출을 생각하고 왔다면 그 매수인 대출은 대상이 아닐 수 있습니다. 대장 용도와 매수인이 받으려는 대출 상품이 맞는지 은행에 대장을 보여 주고 확인받아야 합니다. 확인은 가계약 전에 하는 것이 좋습니다. 계약 뒤에 이 문제가 드러나면 매수인은 다른 대출 상품을 찾거나 계약금을 포기하는 것 말고는 선택지가 거의 없습니다.

대출 조건 특약은 어떻게 적어야 하나요?

기한, 금액, 부결 증빙, 계약금 반환, 매수인 책임인 경우의 예외 다섯 가지가 들어가야 특약이 제 역할을 합니다. "대출이 안 되면 해제한다"는 한 줄만으로는 나중에 해석을 두고 다툼이 생깁니다. 매수인 대출 특약은 매도인에게 불리한 조건이라 표현이 모호하면 매도인이 좁게, 매수인이 넓게 해석합니다.

기한은 잔금일보다 충분히 앞으로 잡아야 합니다. 잔금일 직전에 부결을 알면 매도인도 다음 매수인을 찾을 시간이 없어서 반발이 큽니다. 매도인 입장에서는 이 특약이 불리하므로, 예상 한도 자료를 매도인에게 함께 보여 주고 설명하면 받아들이는 경우가 많습니다. 해제되었을 때 매도인이 입는 손해를 줄이려고 기한을 짧게 잡는 대신, 그 안에 매수인이 은행 심사를 신청하도록 의무를 함께 적는 방법도 있습니다.

문장 예시는 이렇습니다. "매수인이 ○○○○년 ○월 ○일까지 ○○원 이상의 대출 승인을 받지 못한 경우, 매수인은 은행의 확인서를 제시하고 이 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 받은 계약금을 해제 통지일로부터 ○일 안에 반환한다. 다만 매수인의 고의나 과실로 승인을 받지 못한 경우에는 그러하지 아니하다."

이 특약은 중개사가 대신 정해 주는 것이 아니라 양쪽이 합의해야 하는 조건입니다. 매도인이 거부하면 그 사실을 매수인에게 알리고, 특약 없이 계약할 때 생기는 위험을 설명했다는 기록을 남겨 두어야 합니다. 확인·설명서나 별도 확인서에 매수인의 서명을 받아 두면, 나중에 설명을 들은 적이 없다는 다툼을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

중개사가 대출 가능 여부를 확인해 줘야 하나요?
대출 심사는 은행이 하는 일이라 중개사가 확인하거나 보장할 수 없습니다. 다만 권리관계와 건물 상태처럼 대출에 영향을 주는 사정은 확인해 설명해야 합니다.

가계약금만 보낸 상태에서 대출이 안 되면 어떻게 되나요?
가계약 때 어떤 조건을 걸었는지에 따라 달라집니다. 조건이 없으면 가계약금을 돌려받기 어려울 수 있으니 가계약 전에 사전 한도부터 받아 와야 합니다.

대출 규제가 바뀌면 계약을 해제할 수 있나요?
특약이 없으면 당연히 해제되지 않습니다. 규제 변경을 이유로 다투면 시간이 오래 걸리므로 처음부터 특약에 넣어 두는 편이 안전합니다.

일부만 승인되면 특약으로 해제할 수 있나요?
특약에 금액을 적어 두었다면 그 금액에 못 미칠 때 해제할 수 있습니다. 금액을 적지 않으면 일부 승인을 두고 다툼이 생깁니다.

매도인이 대출 조건 특약을 거부하면 어떻게 하나요?
강제할 방법은 없습니다. 매수인에게 위험을 설명하고, 예상 한도에 여유가 없으면 계약을 미루도록 권해야 합니다.

잔금일을 미루면 해결되지 않나요?
매도인이 동의하면 가능합니다. 동의 없이 미루면 이행지체가 되므로 날짜를 바꾸는 합의는 서면으로 남겨 두어야 합니다. 미루는 기간 동안의 이자나 지연 비용을 누가 부담할지도 함께 정합니다.

상가나 공장도 같은 순서로 보나요?
같은 순서로 봅니다. 다만 감정가가 매매가보다 낮게 나오는 폭이 주택보다 크므로 은행 감정 결과를 더 일찍 받아 보는 것이 좋습니다.

매수인 대출을 여러 은행에 동시에 알아봐도 되나요?
됩니다. 은행마다 감정과 심사 기준이 달라서 한 곳의 결과만으로 판단하지 않는 편이 낫습니다.

대출이 나온 뒤에 금리가 올라도 계약에 영향이 있나요?
승인된 조건이 그대로 실행되는지 은행에 확인해야 합니다. 실행일까지 조건이 바뀔 수 있는지도 함께 물어봐야 합니다.

정리

• 매수인 대출이 안 나오면 특약이 없는 한 매수인이 책임을 집니다.
• 계약 전에 은행에서 사전 한도와 실행 기간을 확인받아 오게 해야 합니다.
• 한도는 감정가와 최우선변제 공제, 선순위 권리에 따라 매매가보다 적게 나옵니다.
• 위반건축물, 신탁등기, 용도 불일치는 담보 자체가 거절될 수 있습니다.
• 특약에는 기한, 금액, 증빙, 반환, 예외를 모두 적어야 합니다.

참고한 자료

• 민법 제398조(배상액의 예정)
• 민법 제544조(이행지체와 해제)
• 민법 제565조(해약금)
• 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
• 상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
• 금융위원회(가계대출 규제 안내)

이 글은 2026년 9월 기준으로 계약과 대출의 구조를 설명한 것입니다. 대출 비율과 심사 기준은 금융당국 발표와 은행 내부 기준에 따라 바뀌므로 거래할 때 은행에서 다시 확인하시기 바랍니다.