계약금 중도금 잔금, 각 단계에서 되돌릴 수 있는 것

부동산 거래는 계약금, 중도금, 잔금 세 단계로 돈이 오갑니다. 단계마다 되돌릴 수 있는 범위가 다릅니다.

가장 중요한 경계는 중도금입니다. 계약금만 오간 상태에서는 마음이 바뀌면 손해를 감수하고 나올 수 있지만, 중도금이 넘어가면 상대가 동의하지 않는 한 되돌릴 수 없습니다. 이 차이를 모르고 "계약금을 포기하면 되겠지" 하고 있다가 소송을 당하는 경우가 있습니다. 단계별로 무엇이 가능한지 정리했습니다.

계약금은 어떤 성격의 돈인가요?

계약이 성립했다는 증거이면서, 그만두고 싶을 때 치르는 대가입니다. 두 가지 성격을 함께 가집니다.

민법은 계약금을 주고받았을 때 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지는 계약을 풀 수 있게 해 두었습니다. 산 사람은 계약금을 포기하고, 판 사람은 받은 돈의 두 배를 돌려주는 방식입니다.

이것을 해약금이라고 부릅니다. 손해가 얼마인지 따지지 않고 정해진 금액만 주고받으면 끝난다는 점이 특징입니다. 실제 손해가 더 컸다고 더 달라고 하기도 어렵고, 더 적었다고 덜 주기도 어렵습니다.

금액은 보통 매매대금의 10% 로 잡습니다. 법이 정한 비율은 아니고 관행입니다. 5%로 하기도 하고 더 크게 잡기도 합니다. 계약금이 작으면 그만큼 가볍게 깨질 수 있다는 뜻이라, 정말 살 집이라면 계약금을 너무 적게 걸지 않는 편이 안전합니다.

계약금을 나눠 내는 경우도 있습니다. 가계약금을 먼저 보내고 며칠 뒤에 나머지를 채우는 방식입니다. 이때 해약금의 기준이 되는 금액이 무엇인지가 다툼거리가 되므로 계약서에 총 계약금이 얼마인지 분명히 적어 두셔야 합니다.

계약금을 주고받는 방식도 정리해 두시기 바랍니다. 매도인 본인 계좌로 이체하는 것이 원칙입니다. 가족 계좌나 중개사 계좌로 보내면 나중에 누가 받았는지를 두고 다툼이 생깁니다.

이체할 때 적요에 "○○아파트 ○○호 계약금"처럼 적어 두면 근거가 더 분명해집니다. 영수증을 따로 받지 않아도 이체 기록이 남습니다.

계약서에는 계약금을 언제까지 얼마를 낸다고 적힙니다. 그 날짜를 지키지 못하면 그 자체가 문제가 되므로, 당일에 송금이 가능한 상태인지 확인하고 날짜를 잡으셔야 합니다. 은행 이체 한도에 걸리는 경우가 실제로 있으니 미리 한도를 올려 두시기 바랍니다. 창구 방문이 필요한 금액이면 은행 영업시간도 함께 보셔야 합니다.

언제까지 계약을 풀 수 있나요?

상대가 이행에 착수하기 전까지입니다. 날짜가 아니라 행위가 기준입니다.

이행 착수는 계약 내용을 실제로 실행하기 시작한 것을 말합니다. 대표적인 것이 중도금 지급입니다. 중도금이 오가면 그때부터는 해약금으로 풀 수 없습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 것이 "상대가" 착수했는지를 본다는 점입니다. 매수인이 중도금을 냈다면 매도인은 더 이상 배액을 주고 풀 수 없습니다. 반대로 매도인이 이사를 나가는 등 이행에 착수했다면 매수인이 계약금을 포기하고 나올 수 없습니다.

중도금 날짜가 정해져 있는데 미리 앞당겨 내는 경우도 있습니다. 매도인이 마음을 바꿀 낌새가 보일 때 매수인이 서둘러 중도금을 넣는 식입니다. 이렇게 하면 매도인의 해제권이 사라집니다. 다만 상대에게 불리한 시점 변경이라 다툼의 여지가 있으므로, 계약서에 중도금 선지급을 허용하는지 적어 두면 깔끔합니다.

계약금만 걸고 중도금 없이 잔금으로 가는 거래도 많습니다. 이 경우 잔금일까지 해제권이 살아 있는 셈이라 불안정합니다. 금액이 크고 기간이 길다면 중도금을 넣는 편이 서로에게 안전합니다.

이행 착수로 볼 만한 다른 행위도 있습니다. 매도인이 이사를 나가거나, 매수인이 잔금 대출을 실행했거나 하는 경우입니다. 다만 가장 분명한 기준은 중도금이라 실무에서는 이것으로 판단합니다.

해제하려면 의사를 상대에게 전달해야 합니다. 마음만 먹은 것으로는 되지 않습니다. 매도인이라면 배액을 실제로 지급하거나 지급하겠다는 준비를 갖추고 알려야 합니다.

계좌를 알려 주지 않고 피하는 경우도 있습니다. 그럴 때는 공탁이라는 방법이 있습니다. 법원에 맡겨 두면 지급한 것과 같은 효력이 생깁니다. 절차가 번거로우니 먼저 내용증명으로 통보하고 반응을 보시는 편이 낫습니다. 대부분은 여기서 정리됩니다.

중도금이 왜 그렇게 중요한가요?

계약을 되돌릴 수 없게 만드는 장치이기 때문입니다. 넘어가는 순간 거래가 확정됩니다.

집값이 오르는 시기에는 매도인이 마음을 바꾸는 일이 생깁니다. 계약금 두 배를 물어 주더라도 더 비싸게 파는 쪽이 이득이라고 판단하는 것입니다. 이때 매수인이 스스로를 지키는 방법이 중도금입니다.

중도금을 냈는데도 매도인이 잔금을 안 받겠다고 버티면 이행을 청구하는 소송으로 갑니다. 소유권을 넘기라고 요구하는 것입니다. 시간은 걸리지만 이길 수 있는 싸움입니다.

반대로 매수인이 중도금을 못 내는 상황도 있습니다. 대출이 안 나오거나 기존 집이 안 팔리는 경우입니다. 이때는 매수인의 채무불이행이 되어 매도인이 계약을 해제하고 계약금을 몰취할 수 있습니다.

그래서 중도금 날짜는 확실히 낼 수 있는 시점으로 잡아야 합니다. 대출 실행 일정을 먼저 확인하고 그 뒤로 날짜를 잡으시기 바랍니다. 여유가 없으면 중도금을 아예 넣지 않는 선택지도 있습니다.

중도금 비율은 정해진 것이 없습니다. 매매대금의 20~40% 선에서 정하는 경우가 많고, 한 번에 넣기도 하고 두 번으로 나누기도 합니다. 거래 기간이 길수록 중간에 넣어 두는 쪽이 안정적입니다.

집값이 내려가는 시기에는 반대로 매수인이 흔들립니다. 계약금을 포기하고 나오는 것이 이득이라고 판단하는 것입니다. 이때 매도인을 지켜 주는 것도 중도금입니다. 어느 쪽에게 유리한 장치가 아니라 거래를 확정시키는 장치입니다.

중도금을 넣기로 했다면 계약서에 적힌 계좌로, 적힌 날짜에 보내시기 바랍니다. 구두로 바꾼 조건은 나중에 증명하기 어렵습니다. 부득이하게 바꿔야 한다면 문자로라도 합의 내용을 남겨 두시기 바랍니다. 금액과 날짜를 숫자로 적어야 나중에 해석이 갈리지 않습니다.

가계약금도 계약금인가요?

내용에 따라 다릅니다. 이름이 아니라 무엇이 정해졌는지로 판단합니다.

집이 마음에 들어 먼저 돈을 조금 보내는 것을 가계약금이라고 부릅니다. 그런데 이 돈의 성격은 상황마다 다릅니다.

핵심 조건이 정해진 상태에서 돈이 오갔다면 계약이 성립한 것으로 봅니다. 정식 계약서를 안 썼더라도 그렇습니다. 그러면 마음이 바뀌었을 때 그 돈을 돌려받기 어렵습니다.

반대로 아무것도 안 정한 상태에서 그냥 잡아 두려고 보낸 돈이라면 돌려받을 여지가 있습니다. 다만 이런 다툼은 문자와 통화 기록으로 판가름나므로, 주고받은 내용을 지우지 마시기 바랍니다.

안전한 방법은 간단합니다. 가계약금을 보내기 전에 어떤 조건으로 보내는지 문자로 정리하는 것입니다. "계약이 성사되지 않으면 반환한다"고 적어 두면 그 약속이 기준이 됩니다. 아무 말 없이 보내면 나중에 각자 다르게 기억합니다.

중개사무소에서 "일단 얼마라도 걸어 두시라"고 권하는 경우가 있습니다. 좋은 매물이 금방 나간다는 뜻인데, 서두르다 보면 조건을 안 정한 채 돈부터 보내게 됩니다. 집을 보고 돌아와 조건을 정리한 뒤에 보내도 늦지 않습니다.

금액도 생각해 보셔야 합니다. 가계약금이 크면 그만큼 물러서기 어려워집니다. 정식 계약 전이라면 부담스럽지 않은 금액으로 잡으시는 편이 낫습니다.

반대로 매도인 입장에서도 가계약금을 받았다고 다른 사람에게 팔 수 없다고 단정하기는 어렵습니다. 조건이 정해지지 않았다면 계약이 성립하지 않은 것이기 때문입니다. 양쪽 다 불안정한 상태라 빨리 정식 계약으로 넘어가는 편이 낫습니다. 며칠 안에 계약서를 쓰기로 날짜를 정해 두면 서로 마음이 놓입니다. 그때까지 다른 사람에게 팔지 않는다는 내용도 함께 적어 두시면 좋습니다.

잔금일에는 무엇을 확인하나요?

돈과 서류와 열쇠가 같은 자리에서 오가야 합니다. 하나라도 어긋나면 위험이 생깁니다.

잔금은 거래의 마지막 단계입니다. 이 자리에서 소유권이 넘어가고 실제 점유도 옮겨집니다.

등기부는 잔금 당일 아침에 다시 떼는 것이 원칙입니다. 계약하고 두어 달이 비는 사이에 근저당이나 가압류가 붙을 수 있습니다. 붙어 있다면 그 자리에서 정리하거나 잔금을 미뤄야 합니다. 확인 방법은 등기부등본 읽는 법에 정리해 두었습니다.

대출을 끼고 사는 경우에는 은행 실행과 잔금 지급이 같은 날 맞물립니다. 순서가 어긋나면 하루가 비고 그 하루에 권리관계가 흔들릴 수 있습니다. 법무사가 조율하는 것이 보통이지만 당사자도 흐름을 알고 계셔야 합니다.

매도인의 기존 대출을 갚아 근저당을 말소하는 조건이라면 말소 접수증을 확인한 뒤에 잔금을 건네시기 바랍니다. 약속만 받고 돈을 먼저 주면 되돌릴 방법이 없습니다.

건축물대장도 함께 확인하시면 좋습니다. 등기부에는 안 나오는 위반건축물 표시가 거기 있습니다. 건축물대장 보는 법에 무엇을 보는지 정리해 두었습니다.

관리비와 공과금은 잔금일을 기준으로 나누는 것이 보통입니다. 관리사무소에 미리 연락해 정산액을 뽑아 두면 그 자리에서 시간을 아낄 수 있습니다.

장기수선충당금도 확인하셔야 합니다. 전세로 살던 집이라면 임차인이 대신 낸 금액을 돌려받는 항목입니다. 매매에서는 관리사무소 확인서로 정산합니다. 금액이 크지는 않지만 빠뜨리면 나중에 연락하기가 번거로워집니다. 정산 항목을 종이에 적어 두고 하나씩 지워 가시면 빠뜨릴 일이 없습니다. 잔금 자리는 사람이 많고 정신이 없어서 기억에 의존하면 꼭 하나씩 빠집니다.

계약이 깨지면 돈은 어떻게 되나요?

누구 때문에 깨졌는지에 따라 다릅니다. 해약금 해제와 채무불이행 해제는 결과가 다릅니다.

채무불이행으로 깨지는 경우는 해약금과 다릅니다. 계약금이 위약금으로 정해져 있으면 그 금액으로 정리되고, 그런 약정이 없으면 실제 손해를 따져 배상합니다. 그래서 계약서에 위약금 조항이 있는지 확인해 두셔야 합니다.

대출이 안 나와서 깨지는 경우가 실무에서 자주 생깁니다. 이때를 대비해 대출이 부결되면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 방법이 있습니다. 매도인이 받아들일지는 협상이지만, 요청해 볼 만합니다.

합의로 푸는 방법도 있습니다. 서로 사정이 생겼다면 조건을 정해 정리하는 것이 소송보다 낫습니다. 이때는 합의 내용을 서면으로 남기시고, 돈이 오가는 부분까지 적어 두시기 바랍니다.

계약금을 몰취당하는 상황이라도 전액을 잃는 것이 당연한 것은 아닙니다. 위약금이 지나치게 과하면 법원이 줄여 주는 경우가 있습니다. 다만 다투는 데 시간과 비용이 들므로, 처음부터 무리한 일정을 잡지 않는 것이 가장 낫습니다.

해제 통보는 날짜가 남는 방식으로 하시기 바랍니다. 문자나 내용증명이면 충분합니다.

중개보수도 생각해 두셔야 합니다. 계약이 성립한 뒤에 깨졌다면 중개사에게 보수를 지급해야 하는 경우가 있습니다. 누구 책임으로 깨졌는지에 따라 달라지므로 미리 확인해 두시는 편이 좋습니다. 중개보수 부담을 계약서나 확인·설명서에서 짚어 두면 다툼이 줄어듭니다. 보수를 언제 지급하는지도 함께 확인해 두시기 바랍니다. 보통 잔금일에 지급하지만 계약 시점에 일부를 내는 경우도 있습니다. 상한요율 안에서 협의하는 것이므로 계약 전에 금액을 정해 두시면 좋습니다.

자주 묻는 질문

계약금을 적게 걸면 유리한가요?
매수인 입장에서는 포기할 금액이 작아 가볍지만, 매도인도 그만큼 가볍게 깰 수 있습니다. 꼭 사고 싶은 집이라면 계약금을 적정하게 걸어 두시는 편이 안전합니다.

계약서를 안 썼는데 돈만 보냈습니다.
조건이 정해진 상태였다면 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 문자로 주고받은 내용이 근거가 되므로 보관해 두시기 바랍니다.

중도금 날짜를 앞당겨도 되나요?
상대 동의 없이 앞당기면 다툼의 여지가 있습니다. 계약서에 선지급 가능 여부를 적어 두면 분명해집니다.

매도인이 두 배를 준다며 계약을 깨자고 합니다.
중도금 전이라면 가능합니다. 다만 배액을 실제로 지급하거나 이행 제공을 해야 효력이 생깁니다. 말만으로는 해제되지 않습니다.

계약금을 두 번에 나눠 보내도 되나요?
됩니다. 다만 해약금의 기준이 되는 총액이 얼마인지 계약서에 적어 두셔야 합니다. 일부만 보낸 상태에서 해제하면 얼마를 기준으로 계산할지가 다툼거리가 됩니다.

잔금을 며칠 늦게 내면 어떻게 되나요?
지연이자나 위약 문제가 생길 수 있습니다. 사정이 생겼다면 미리 알리고 서면으로 합의해 두시기 바랍니다.

대출이 안 나오면 계약금을 돌려받나요?
특약이 없으면 돌려받기 어렵습니다. 대출은 매수인 사정으로 보기 때문입니다. 계약할 때 부결 시 반환 조항을 넣어 두시는 방법이 있습니다. 매도인이 거부하면 대출 승인을 먼저 받고 계약하는 순서로 바꾸시면 됩니다. 사전 심사만 받아 두어도 부결 위험이 크게 줄어듭니다.

계약 후에 집에 하자를 발견했습니다.
중대한 하자라면 수리를 요구하거나 대금 감액을 청구할 수 있습니다. 잔금 전이라면 그 자리에서 조정하는 쪽이 빠릅니다. 다만 눈으로 볼 수 있었던 하자는 다투기 어려우니 집을 볼 때 꼼꼼히 살피시기 바랍니다. 누수나 결로처럼 숨어 있던 문제는 계약 후에도 책임을 물을 여지가 있습니다. 발견 즉시 사진과 함께 알리시기 바랍니다.

정리

• 계약금은 계약 성립의 증거이자 그만둘 때 치르는 대가입니다.
• 해약금 해제는 상대가 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.
• 중도금이 오가면 되돌릴 수 없습니다. 날짜가 아니라 행위가 기준입니다.
• 가계약금도 조건이 정해졌다면 계약금으로 봅니다. 문자로 조건을 남기세요.
• 잔금일에는 등기부를 다시 확인하고 돈·서류·열쇠를 같은 자리에서 주고받습니다.
• 깨졌을 때는 해약금인지 채무불이행인지에 따라 결과가 달라집니다.

참고한 자료

• 민법 제565조(해약금)
• 민법 제398조(배상액의 예정)
• 민법 제544조(이행지체와 해제)
• 국토교통부 부동산거래관리시스템
• 대법원 인터넷등기소
• 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 매매)

이 글의 법령 내용은 2026년 9월 기준입니다. 개별 사안은 계약서 문구와 사실관계에 따라 달라지므로 다툼이 생기면 전문가와 상담하시기 바랍니다.