취득세 계산, 주택 수와 지역에 따라 이렇게 갈립니다

취득세는 집을 샀을 때 한 번 내는 지방세입니다. 잔금을 치르고 등기를 하려면 먼저 내야 해서, 자금 계획에서 빠뜨리면 잔금날에 곤란해집니다.

많은 분이 "집값의 1%쯤"으로 알고 계시는데 그건 한 채일 때 이야기입니다. 몇 채째인지, 어느 지역인지에 따라 세율이 몇 배로 뜁니다. 게다가 취득세만 내는 것이 아니라 함께 붙는 세금이 몇 가지 더 있습니다. 어떻게 계산되고 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.

취득세는 언제 얼마를 내나요?

잔금을 치른 날부터 60일 안에 신고하고 납부합니다. 세율은 한 채라면 집값에 따라 1%에서 3% 사이입니다.

기한을 놓치면 가산세가 붙습니다. 그런데 실무에서 기한을 넘기는 경우는 드뭅니다. 취득세를 내야 등기가 되기 때문입니다. 등기를 신청하려면 취득세 영수증이 있어야 하므로, 잔금과 등기를 같은 날 처리하면 자연스럽게 그날 납부하게 됩니다.

계산의 출발점은 취득가액입니다. 매매라면 실제로 주고받은 금액이고, 이 금액을 부동산거래관리시스템에 신고한 값이 기준이 됩니다. 실제보다 낮게 신고하면 나중에 문제가 커집니다.

주의할 점은 취득가액에 무엇이 포함되는가입니다. 매매대금뿐 아니라 그 집을 갖기 위해 들인 비용이 들어갑니다. 중개보수, 법무사 수수료 같은 것은 취득가액에 포함되지 않지만, 계약에 따라 매수인이 부담하기로 한 채무나 밀린 관리비를 떠안았다면 그 부분은 들어갈 수 있습니다. 판단이 애매하면 관할 시군구청 세무과에 물어보시는 편이 확실합니다.

세율은 제도가 바뀌면 같이 바뀝니다. 실제 금액은 위택스 취득세 계산기에 취득가액과 주택 수를 넣어 확인하시기 바랍니다. 이 글은 구조를 설명하는 것이고, 마지막 숫자는 계산기로 확인하는 순서가 맞습니다.

납부는 은행이나 위택스에서 합니다. 등기를 법무사에게 맡기면 그쪽에서 대신 처리하는 것이 보통이라 직접 납부할 일은 많지 않습니다. 다만 얼마가 나가는지는 미리 알고 계셔야 잔금날 자금이 모자라는 일이 없습니다. 견적을 받을 때 취득세가 포함된 금액인지 따로인지 확인하시기 바랍니다.

취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날입니다. 등기한 날이 아닙니다. 등기를 며칠 미뤄도 기한은 잔금일부터 셉니다.

6억에서 9억 사이는 어떻게 계산하나요?

구간마다 세율이 조금씩 올라가는 방식입니다. 6억 이하는 1%, 9억 초과는 3%인데, 그 사이는 금액에 따라 1%에서 3%로 완만하게 올라갑니다.

예전에는 6억을 1원이라도 넘으면 세율이 뚝 올라갔습니다. 5억 9,999만원과 6억 1원의 세금 차이가 수백만원이 나는 구조였습니다. 그래서 거래가 6억에 몰리는 부작용이 생겼고, 지금은 사이 구간을 매끄럽게 잇는 방식으로 바뀌었습니다.

사이 구간의 계산식은 정해져 있지만 손으로 풀 이유가 없습니다. 위택스 계산기가 바로 답을 줍니다. 기억할 것은 "6억과 9억이 경계"라는 사실 하나입니다.

이 경계가 중요한 이유가 하나 더 있습니다. 협상에서 가격을 조금 조정할 때 경계를 넘느냐 마느냐로 부담이 달라지기 때문입니다. 6억 100만원에 사려던 것을 5억 9,900만원으로 맞추면 세율 구간이 내려갑니다. 다만 실제 거래금액을 낮춰 적는 것은 다운계약이고 불법입니다. 실제로 깎아서 사는 것과 적는 금액만 낮추는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

기준이 되는 금액은 실제 거래가액입니다. 다만 그 금액이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액으로 계산합니다. 시세보다 지나치게 싸게 산 경우에 적용되는 장치입니다.

증여로 받은 집은 계산 기준이 다릅니다. 주고받은 금액이 없으므로 시가인정액이나 시가표준액으로 계산하고, 세율도 매매와 다릅니다. 같은 집이라도 어떻게 갖게 됐느냐에 따라 세금이 달라진다는 점을 기억하시면 됩니다. 가족 사이의 거래는 이 부분이 특히 복잡해집니다.

시가표준액은 공시가격을 바탕으로 정해집니다. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 기준이 되고, 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 실제 거래가가 공시가격보다 높은 것이 보통이라, 매매에서는 거래가액으로 계산된다고 보시면 됩니다.

주택 수는 어떻게 세나요?

세대를 기준으로, 세대원 전체가 가진 집을 합쳐 셉니다. 내 명의로 한 채여도 배우자가 한 채 있으면 두 채입니다.

세대는 주민등록표에 함께 올라 있는 가족입니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 자녀는 나이와 소득에 따라 별도 세대로 인정되기도 합니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 분양권과 입주권입니다. 아직 집이 없는데도 주택 수에 들어갑니다. 분양권을 하나 갖고 있는 상태에서 집을 사면 두 번째 주택을 사는 것이 됩니다.

주거용 오피스텔도 주의가 필요합니다. 재산세가 주택분으로 매겨지고 있다면 주택 수에 들어갑니다. 건축물대장상 용도가 업무시설이어도 실제 과세 방식이 기준입니다. 어느 쪽인지는 재산세 고지서나 위택스에서 확인할 수 있습니다. 건축물대장 보는 법에서 용도를 확인하는 방법을 정리해 두었으니 함께 보시기 바랍니다.

세는 시점은 취득하는 그 순간입니다. 살 집을 계약하고 나서 기존 집을 파는 순서라면, 파는 시점이 새 집 취득일보다 앞서야 한 채로 계산됩니다. 순서를 반대로 잡으면 중과 대상이 됩니다.

일시적으로 두 채가 되는 경우를 위한 장치도 있습니다. 이사를 가려면 새 집을 먼저 사고 기존 집을 파는 순서가 될 수밖에 없기 때문입니다. 정해진 기간 안에 기존 집을 처분하면 한 채로 봐 줍니다. 그 기간을 넘기면 중과세율로 다시 계산해 추징되므로, 처분 기한을 달력에 적어 두셔야 합니다.

기간은 제도가 바뀔 때마다 조정돼 왔습니다. 지금 몇 년인지는 계약 시점에 확인하시기 바랍니다. 기한을 넘기면 가산세까지 붙으므로 여유를 두고 처분 계획을 세우시는 편이 안전합니다. 시장이 얼어붙으면 팔고 싶어도 안 팔립니다. 기한에 기대어 계획을 세우면 위험합니다.

다주택이면 얼마나 늘어나나요?

두 배에서 네 배까지 뜁니다. 조정대상지역인지, 몇 채째인지에 따라 갈립니다.

중과 제도는 다주택 보유를 억제하려고 만들어졌습니다. 그래서 한 채일 때의 1~3%와 비교하면 부담이 크게 달라집니다. 3억짜리 집이라도 첫 채면 300만원인데 중과가 걸리면 천만원을 훌쩍 넘습니다.

조정대상지역은 수시로 바뀝니다. 지정되기도 하고 해제되기도 합니다. 계약할 시점에 그 동네가 지정돼 있는지 반드시 확인하셔야 합니다. 국토교통부 공고로 확인할 수 있고, 위택스 계산기에도 지역을 넣게 돼 있습니다.

중과세율 자체도 완화 논의가 여러 차례 있었습니다. 그래서 구체적인 퍼센트를 외워 두는 것은 의미가 없습니다. 계약하기 전에 위택스에서 그 시점 기준으로 계산해 보시는 것이 유일하게 확실한 방법입니다.

한 가지만 기억하시면 됩니다. 집이 한 채 늘어날 때 세금은 비례해서 늘어나지 않습니다. 두 번째 집을 살 때는 첫 집을 살 때와 전혀 다른 계산이 필요하고, 그 차이가 수천만원이 될 수 있습니다. 매수 결정 전에 계산기부터 돌려 보시기 바랍니다.

증여로 주택을 받는 경우에도 중과가 붙을 수 있습니다. 다주택자가 자녀에게 집을 넘기는 방식으로 세금을 피하는 것을 막으려는 장치입니다. 조정대상지역의 일정 금액 이상 주택을 증여받으면 세율이 올라갑니다. 부모 자식 사이라고 가볍게 볼 거래가 아닙니다.

법인으로 사는 경우는 더 무겁습니다. 개인과 달리 한 채부터 중과가 적용됩니다. 절세 목적으로 법인을 세우는 방식이 한동안 유행했는데 그 흐름을 막으려고 만든 장치입니다. 법인 명의 매수를 검토하신다면 취득세만이 아니라 보유세와 양도세까지 함께 따져 보셔야 합니다. 세 가지를 합쳐 보면 개인 명의보다 불리해지는 경우가 많습니다.

생애최초 감면은 누가 받나요?

세대원 전원이 집을 가져 본 적이 없어야 합니다. 나뿐 아니라 배우자도 포함입니다.

이름 그대로 생애 처음 집을 사는 사람을 위한 제도입니다. 과거에 집을 팔고 지금은 없는 상태라면 해당하지 않습니다. 한 번도 소유한 적이 없어야 합니다.

감면액과 요건의 세부 기준은 개정이 잦습니다. 소득 요건이 있었다가 없어지기도 했고, 주택 가액 기준도 바뀌어 왔습니다. 지금 기준은 위택스나 관할 시군구청에서 확인하시기 바랍니다.

주의할 점은 사후 관리입니다. 감면을 받은 뒤 정해진 기간 안에 이사를 가거나 집을 팔면 감면받은 세금을 추징당합니다. 임대를 놓아도 마찬가지입니다. 실제로 들어가 살 집이 아니라면 감면을 받지 않는 편이 낫습니다.

신청은 취득세를 신고할 때 함께 합니다. 나중에 알고 경정청구를 하는 방법도 있지만, 처음부터 챙기는 쪽이 훨씬 간단합니다. 법무사에게 등기를 맡긴다면 생애최초라는 사실을 미리 알려 두시기 바랍니다.

생애최초 외에도 감면 제도가 몇 가지 더 있습니다. 신혼부부, 다자녀 가구, 임대사업자 등록 주택 같은 경우입니다. 조건이 까다롭고 사후 관리가 따라붙는 것이 공통점입니다. 받을 수 있는지보다 유지할 수 있는지를 먼저 따져 보시기 바랍니다.

해당 여부가 헷갈리면 관할 시군구청 세무과에 전화로 물어보는 것이 가장 빠릅니다. 주소와 상황을 말하면 대체로 답을 줍니다. 감면은 신청해야 받는 것이라 모르고 지나가면 그냥 끝납니다. 해당될 것 같으면 한 번 물어보는 쪽이 낫습니다. 전화 한 통이면 확인되는데 놓치면 수백만원을 그냥 내게 됩니다. 다만 감면을 받으면 사후 관리가 따라오므로, 받은 뒤에 지켜야 할 조건도 함께 물어보시기 바랍니다.

취득세 외에 함께 나가는 돈은?

농어촌특별세와 지방교육세가 함께 붙습니다. 그 밖에 등기하면서 드는 돈도 있습니다.

취득세 고지서를 받으면 금액이 예상보다 큽니다. 취득세에 붙는 부가세가 있기 때문입니다.

전용면적 85제곱미터가 하나의 경계입니다. 이보다 크면 농어촌특별세가 붙습니다. 흔히 말하는 국민주택 규모가 이 기준입니다.

국민주택채권은 설명이 필요합니다. 등기할 때 의무적으로 사야 하는 채권인데, 대부분 사자마자 되팝니다. 그때 생기는 손실분만 실제 부담이 됩니다. 금액은 공시가격과 지역에 따라 정해집니다.

이 비용들을 합치면 취득가액의 몇 퍼센트가 추가로 나갑니다. 잔금 자금을 딱 맞춰 준비하면 등기 단계에서 모자랍니다. 계약 전에 총액을 계산해 두시기 바랍니다. 등기 절차와 확인 서류는 등기부등본 읽는 법에서 함께 보시면 도움이 됩니다.

대략 잡으실 때는 취득세 본세에 10~20% 정도를 더한 금액이 실제 나가는 세금이라고 보시면 크게 어긋나지 않습니다. 여기에 법무사 보수와 채권 손실분이 붙습니다.

자금조달계획서를 내야 하는 거래라면 그 준비도 함께 하셔야 합니다. 규제지역이나 일정 금액 이상 거래에서 요구되고, 어디서 돈이 왔는지를 적어 내는 서류입니다. 증빙까지 함께 내야 하는 경우가 있어 미리 준비하지 않으면 신고 기한에 쫓깁니다. 부모에게 빌린 돈이 있다면 차용증과 이자 지급 내역까지 갖춰 두셔야 합니다. 서류가 없으면 증여로 볼 수 있습니다. 자금조달계획서는 신고만으로 끝나지 않고 나중에 소명 요구가 올 수 있으니, 낸 내용과 실제가 맞아야 합니다. 계좌 이체 기록을 남겨 두시면 소명이 훨씬 수월합니다.

자주 묻는 질문

계약만 하고 아직 잔금을 안 냈는데 주택 수에 들어가나요?
취득세는 잔금을 치른 날을 기준으로 봅니다. 다만 분양권은 계약 시점부터 주택 수에 들어가므로 상황에 따라 다릅니다. 순서가 중요한 거래라면 세무 상담을 먼저 받으시기 바랍니다.

부부 공동명의로 사면 주택 수가 두 채가 되나요?
아닙니다. 한 채를 둘이 나눠 가진 것이라 한 채입니다. 세대 기준으로 세기 때문입니다.

오피스텔을 사면 주택 수가 늘어나나요?
재산세가 주택분으로 매겨지고 있으면 늘어납니다. 업무시설로 과세되고 있으면 들어가지 않습니다. 재산세 고지서에서 확인하시면 됩니다. 취득세를 계산할 때와 양도세를 계산할 때 기준이 다를 수 있으니 각각 확인하시는 편이 안전합니다.

계약서를 잃어버리면 취득세 계산에 문제가 되나요?
신고할 때 계약서 사본이 필요합니다. 잃어버렸다면 중개사무소에 보관본이 있는지 물어보시고, 없으면 거래신고 내역으로 대체할 수 있는지 시군구청에 확인하시기 바랍니다. 계약서는 나중에 양도세를 계산할 때도 필요하니 스캔해서 보관해 두시는 편이 좋습니다.

상속받은 집도 주택 수에 들어가나요?
상속 개시 후 일정 기간은 주택 수에서 빼 줍니다. 그 기간이 지나면 들어갑니다. 지분으로 받은 경우에는 지분 비율과 다른 상속인 관계에 따라 판단이 갈립니다.

취득세를 늦게 내면 어떻게 되나요?
가산세가 붙습니다. 다만 등기를 하려면 납부해야 하므로 실제로 미루기는 어렵습니다. 등기를 미루면 그 사이 권리관계가 흔들릴 수 있어 권하지 않습니다.

중과 대상인지 어디서 확인하나요?
위택스 계산기에 주택 수와 지역을 넣으면 나옵니다. 조정대상지역 여부는 국토교통부 공고로 확인합니다. 두 가지를 모두 확인하셔야 정확한 금액이 나옵니다.

분양받은 아파트는 언제 취득세를 내나요?
입주 지정 기간에 잔금을 치르고 나서 냅니다. 분양권 상태에서는 취득세가 없습니다. 다만 주택 수에는 들어갑니다.

정리

• 취득세는 잔금일부터 60일 안에 신고·납부합니다. 등기하려면 먼저 내야 합니다.
• 한 채라면 6억·9억을 경계로 1~3% 입니다. 사이 구간은 완만하게 올라갑니다.
• 주택 수는 세대 기준이고 분양권과 입주권도 포함됩니다.
• 다주택이면 지역과 순번에 따라 중과됩니다. 차이가 수천만원이 됩니다.
• 생애최초 감면은 세대원 전원이 집을 가져 본 적 없어야 하고 사후 관리가 붙습니다.
• 지방교육세·농어촌특별세·채권까지 더해 총액으로 자금 계획을 세웁니다.

참고한 자료

• 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
• 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)
• 지방세법 제20조(신고 및 납부)
• 위택스 지방세 계산기
• 국토교통부 부동산거래관리시스템
• 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 매매)

이 글은 2026년 9월 기준으로 제도의 구조를 설명한 것입니다. 세율과 감면 요건은 자주 바뀌므로 실제 금액은 반드시 위택스 계산기나 관할 시군구청에서 확인하시기 바랍니다.