전입세대확인서, 등기부에 안 나오는 선순위 임차인 찾는 법

전입세대확인서를 떼면 등기부에 나오지 않는 선순위 임차인이 그 집에 살고 있는지 확인할 수 있습니다.

등기사항증명서에는 소유자와 근저당은 나오지만, 등기를 하지 않은 임차인은 나오지 않습니다. 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고만 마쳐도 그다음 날부터 제3자에게 권리를 주장할 수 있습니다. 그래서 등기부가 깨끗해 보여도 내 보증금보다 앞서는 사람이 이미 살고 있을 수 있습니다. 이 글은 그 사람을 찾는 서류인 전입세대확인서를 누가, 어디서, 어떻게 떼는지와 다가구 주택에서 함께 확인해야 하는 확정일자 부여현황까지 순서대로 정리한 것입니다.

전입세대확인서에는 무엇이 나오나?

전입세대확인서는 그 건물 주소에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동거인의 성명과 전입일자를 보여주는 서류입니다. 예전에는 전입세대 열람 내역서라고 불렀고, 지금도 현장에서는 전입세대 열람이라는 말을 많이 사용합니다.

근거는 주민등록법 제29조의2 제1항입니다. 이 조항은 확인서에 담기는 내용을 "해당 건물 또는 시설의 소재지에 주민등록이 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자"로 정하고, 말소되거나 거주불명으로 등록된 사람도 포함한다고 적고 있습니다. 2022년에 신설된 조문입니다. 신청 서류와 절차는 같은 법 시행령 제49조의2와 시행규칙 제14조가 이어서 정하고 있어서, 세 조문을 함께 보면 전체 흐름이 잡힙니다.

등기부와 비교하면 차이가 분명합니다.

예를 들어 등기부 을구에 2024년 3월 10일 근저당 하나만 있는 집이라면 등기부만 보고는 깨끗한 집으로 판단하기 쉽습니다. 그런데 전입세대확인서에 2024년 3월 5일 전입한 세대가 나온다면 이야기가 달라집니다. 그 세대가 임차인이라면 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄을 수 있고, 새로 들어가는 임차인은 그 사람 뒤에 서게 됩니다.

확인서는 발급한 날의 상태만 보여줍니다. 양식 맨 위에 발급일자 칸이 있는 이유입니다. 계약일과 잔금일 사이에 몇 주가 지나면 그사이 새로 전입한 세대가 생길 수 있으므로, 발급일자가 잔금일보다 한참 앞서 있다면 다시 떼어 비교해야 합니다.

등기부를 읽는 순서가 아직 익숙하지 않다면 등기부등본 읽는 법을 먼저 확인해야 합니다. 전입세대확인서는 등기부를 대신하는 서류가 아니라 등기부가 보여주지 못하는 부분을 채우는 서류입니다.

누가 발급받을 수 있나? 계약 전 임차 예정자는?

전입세대확인서는 주소만 안다고 누구나 뗄 수 있는 서류가 아닙니다. 법이 정한 사람만 신청할 수 있고, 그 자격을 서류로 증명해야 합니다.

주민등록법 제29조의2 제2항은 신청할 수 있는 사람을 이렇게 나눕니다.

여기서 임차 예정자가 자주 헷갈립니다. 목록에 있는 "임대차계약자 본인"은 이미 계약서를 쓴 사람입니다. 아직 계약서를 쓰지 않은 사람은 제1호에 해당하지 않습니다. 계약 전에 확인하려면 제2호 방식, 즉 소유자에게 위임을 받아야 합니다. 주민등록법 시행규칙 제14조 제9항에 따라 이때는 위임장과 위임한 사람, 위임받은 사람 양쪽의 신분증명서를 함께 내야 합니다.

예를 들어 보증금 2억원짜리 다가구 주택 한 호실을 보고 있는데 가계약금을 넣기 전에 확인하고 싶다면, 집주인에게 위임장과 신분증 사본을 받아 주민센터에 가야 합니다. 집주인이 위임을 거절한다면 그 자체가 판단 자료가 됩니다. 계약서를 쓴 뒤에는 계약서만 들고 본인이 직접 신청할 수 있지만, 그때는 이미 계약금이 묶여 있습니다.

그래서 순서는 이렇게 정해야 합니다. 계약 전에는 위임장을 받아 확인하고, 계약 뒤에는 잔금 전에 한 번 더 확인합니다. 소유자의 세대원도 제1호에 들어가므로 집주인 가족이 직접 떼어 건네줄 수도 있는데, 이때는 사본이 아니라 원본으로 발급일자와 표시 여부 칸을 확인해야 합니다. 개업공인중개사는 이 서류를 직접 떼지는 못하지만, 위임장을 받아 오면 대리인으로 신청할 수 있습니다.

어디서 떼나? 주민센터와 정부24의 범위

전입세대확인서는 주민센터에 직접 가서 신청해야 합니다. 정부24에서 온라인으로 발급받는 민원이 아닙니다. 대신 집이 있는 지역의 주민센터가 아니어도 됩니다.

정부24 민원안내는 신청 방법을 "방문"으로, 처리기간을 "즉시(근무시간 내 3시간)"로 안내하고 있습니다. 관할에 대해서는 주민등록법 시행규칙 제14조 제5항이 근거입니다. 주민등록정보시스템을 통해 다른 관할에 있는 건물에 대해서도 열람이나 교부를 할 수 있다고 정하고 있어서, 서울에 사는 사람이 경기도 집의 확인서를 서울 주민센터에서 뗄 수 있습니다.

정부24 안내에는 등기부, 건축물대장 같은 자격 서류를 담당 공무원이 행정정보 공동이용으로 확인할 수 있다고 나와 있습니다. 2014년 1월 1일 이후 확정일자를 받은 계약이라면 담당 공무원이 그 사실을 확인할 수 있는 경우 임대차계약서를 가져가지 않아도 된다는 안내도 있습니다. 다만 확인이 되지 않으면 서류를 직접 내야 하므로 사본을 챙겨 가는 편이 안전합니다.

신청서를 쓸 때 한 칸을 꼭 확인해야 합니다. 신청인은 말소되거나 거주불명으로 등록된 사람의 성명과 전입일자를 빼 달라고 요청할 수 있습니다 (주민등록법 시행령 제49조의2 제1항). 임차인 입장에서는 그 사람들까지 봐야 하므로 "표시됨"으로 받아야 합니다.

전입세대확인서에서 전입일자와 근저당 설정일은 어떻게 비교하나?

확인서를 받으면 가장 이른 전입일자를 찾아 등기부 을구의 근저당 접수일과 나란히 놓고 비교해야 합니다. 전입이 근저당보다 하루라도 앞서면 그 세대는 선순위 임차인일 수 있습니다.

비교 기준은 주택임대차보호법 제3조 제1항입니다. 임차인이 주택을 넘겨받고 주민등록을 마치면 "그 다음 날부터" 제3자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 한 것으로 봅니다. 그래서 같은 날 전입하고 같은 날 근저당이 설정되면 근저당이 앞섭니다.

전입세대확인서 양식(시행규칙 별지 제15호의3서식)에는 이런 칸이 있습니다.

위 표는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 사례 A에서는 확인서에 나온 세대가 임차인이라면 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖춘 사람이 됩니다. 이 세대의 보증금이 얼마인지는 확인서에 나오지 않으므로 다음 단계에서 따로 확인해야 합니다. 근저당이 여러 건이면 가장 먼저 접수된 근저당 날짜와 비교합니다. 채권최고액을 읽는 방법은 근저당권과 채권최고액에 정리해 두었습니다.

양식 하단의 유의사항도 꼭 읽어야 합니다. 주소가 사실과 다르게 적힌 세대는 확인서로 확인할 수 없고, 외국인과 외국국적동포는 세대주나 동거인이 될 수 없어 확인서에 나오지 않습니다. 확인서에 아무도 없다고 해서 비어 있는 집이라고 단정하면 안 되는 이유입니다. 현장에서 실제로 누가 살고 있는지 집을 보러 갔을 때 함께 확인해야 합니다.

다가구 주택은 왜 확정일자 부여현황까지 같이 확인하나?

다가구 주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있어서 전입세대확인서에 여러 세대가 한꺼번에 나옵니다. 몇 세대가 사는지는 알 수 있지만 그 세대들의 보증금 합계는 알 수 없습니다. 그래서 확정일자 부여현황을 함께 확인해야 합니다.

주택임대차보호법 제3조의6 제4항은 "임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아" 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다고 정합니다. 이때 받을 수 있는 정보는 주택임대차보호법 시행령 제6조 제2항에 따라 임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간입니다. 임대인과 임차인의 인적사항은 나오지 않습니다.

임대인이 동의서를 써 주지 않으면 계약 전에는 이 정보를 받을 수 없습니다. 그래도 계약을 진행한다면 제3조의7에 따라 계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보를 제시해야 하므로, 계약서를 쓰는 자리에서 그 자료를 요구해야 합니다.

신청 서류와 수수료는 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제7조 제2항과 제8조에 있습니다.

예를 들어 다가구 주택에서 전입세대확인서에는 5세대가 나왔는데 확정일자 부여현황에는 3건만 나왔다고 해 보겠습니다. 3건의 보증금 합계는 숫자로 확인되지만, 나머지 2세대는 확정일자를 받지 않았거나 소유자 가족일 수 있습니다. 이 2세대의 보증금은 서류로 확인할 방법이 없으므로 임대인에게 직접 묻고, 받은 답을 계약서 특약에 적어 두어야 합니다. 앞선 보증금과 근저당을 더한 금액이 집값에 얼마나 가까운지는 깡통전세 자가진단에서 계산하는 방식을 적용하면 됩니다.

전입세대확인서와 확정일자 부여현황은 무엇이 다른가?

두 서류는 이름이 비슷해 보이지만 근거 법률도, 보여주는 정보도 다릅니다. 전입세대확인서는 누가 살고 있는지를, 확정일자 부여현황은 얼마에 살고 있는지를 보여줍니다. 한쪽만 보면 반쪽만 확인한 셈이니 주의하시기 바랍니다.

임대인이 이 정보를 먼저 내놓아야 하는 경우도 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 계약 전에 제3조의6 제4항에 따라 동의해 주는 것으로 그 제시를 대신할 수 있습니다.

중개사무소를 통해 계약한다면 개업공인중개사도 이 부분을 설명해야 합니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 주택 임대차 중개에서 임대인의 정보 제시 의무와 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항을 확인·설명할 사항으로 넣어 두었습니다. 확인·설명서에 이 내용이 비어 있다면 계약서에 서명하기 전에 설명을 요청해야 합니다.

정리하면 전입세대확인서는 앞선 사람이 있는지를 알려주고, 확정일자 부여현황은 그 사람의 보증금이 얼마인지를 알려줍니다. 두 서류를 같은 날 함께 신청하면 주민센터를 한 번만 방문해도 됩니다. 예를 들어 금요일 오후에 계약하기로 했다면 목요일까지 임대인에게 위임장과 동의서, 신분증 사본을 함께 받아 두고 금요일 오전에 신청하는 일정이 현실적입니다.

전입세대확인서 자주 묻는 질문

Q. 정부24에서 인터넷으로 발급받을 수 있나요?
아닙니다. 정부24 민원안내에 신청 방법이 방문으로 되어 있습니다. 주민센터에 가서 신청하면 근무시간 안에 바로 받을 수 있습니다. 주민등록표 등본처럼 무인민원발급기나 온라인으로 뗄 수 있다고 생각하고 일정을 잡으면 계약 일정이 늦어질 수 있습니다.

Q. 집이 있는 동네 주민센터에만 가야 하나요?
아닙니다. 시행규칙 제14조 제5항에 따라 다른 관할에 있는 건물에 대해서도 열람이나 교부를 할 수 있습니다. 회사 근처 주민센터에서 신청해도 됩니다. 점심시간에 다녀오려면 처리기간이 근무시간 내 3시간까지로 안내되어 있으니 여유를 두고 가는 편이 좋습니다.

Q. 전입세대확인서에 보증금도 나오나요?
나오지 않습니다. 성명과 전입일자가 중심입니다. 보증금은 확정일자 부여현황에서 확인해야 하고, 계약 전이라면 임대인의 동의가 필요합니다. 확정일자를 받지 않은 세대의 보증금은 어느 서류에도 나오지 않으니 임대인에게 직접 확인해야 합니다.

Q. 중개사가 대신 떼 줄 수 있나요?
개업공인중개사는 법에 적힌 신청 자격자가 아닙니다. 소유자나 임차인, 계약자 본인의 위임장과 신분증명서를 받아 대리인으로 신청하는 방법만 가능합니다.

Q. 수수료는 얼마인가요?
시행규칙 제17조 제4항에 따라 전입세대확인서 열람은 1건 1회 300원, 교부는 1통 400원입니다. 경매참가자처럼 제3호에 해당하는 사람이 교부받으면 500원입니다. 확정일자 부여현황 정보제공은 1건 600원이고, 출력물이 10장을 넘으면 1장마다 50원이 더 붙습니다.

Q. 확인서에 아무도 없으면 안심해도 되나요?
그렇게 판단하면 안 됩니다. 주소가 잘못 적힌 세대와 외국인 세대는 나오지 않습니다. 집을 보러 갔을 때 실제 거주자를 확인하고, 잔금일 전에 한 번 더 떼어서 그사이 새로 전입한 세대가 없는지 비교해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받는 순서는 확정일자와 전입신고 순서에 따로 정리해 두었습니다.

정리

• 등기부에는 등기하지 않은 임차인이 나오지 않습니다. 전입세대확인서로 그 주소에 전입한 세대와 전입일자를 확인해야 합니다.
• 계약 전에는 소유자의 위임장을 받아 전국 어느 주민센터에서나 방문해 신청합니다. 정부24 온라인 발급은 되지 않습니다.
• 가장 이른 전입일자를 등기부 을구의 근저당 접수일과 비교하고, 다가구 주택이라면 임대인 동의를 받아 확정일자 부여현황으로 다른 세대 보증금까지 합산해야 합니다.
• 확인서는 발급한 날의 상태만 보여주므로 계약 전에 한 번, 잔금일 전에 한 번 떼어 새로 전입한 세대가 없는지 비교합니다. 두 번째 확인서에서 처음 보는 세대가 나오면 잔금을 치르기 전에 임대인과 중개사에게 그 세대가 누구인지 확인해야 합니다.