공장 매물 글, 주거용 프롬프트로 AI에 맡기면 틀리는 자리

공장 매물 글을 주거용 프롬프트로 AI에 맡기면 채광과 학군은 들어가고 층고와 전력은 빠집니다.

아파트 매물 글에 사용하던 프롬프트에 공장 주소와 면적, 가격만 바꿔 넣으면 "햇살 가득한 남향", "조용한 주거 환경" 같은 문장이 나옵니다. 공장을 구하는 사람은 그 문장을 읽고 바로 창을 닫습니다. 공장 매물과 창고 매물은 손님이 묻는 것이 다르고, 공부서류에서 확인해야 하는 칸도 다르며, 표시·광고 명시사항도 주거용과 다르게 정해져 있습니다. 공장 임대 블로그 글을 AI로 쓸 때 어디가 틀리는지, 무엇을 입력하고 어떤 프롬프트를 사용해야 하는지 순서대로 정리했습니다.

공장 매물 글을 주거용 프롬프트로 쓰면 무엇이 틀리나?

AI가 주택 광고의 틀로 글을 채우기 때문에, 공장 손님에게 필요 없는 문장이 들어가고 꼭 필요한 사실은 빠집니다. 틀리는 자리는 크게 세 군데입니다.

첫째, 장점을 고르는 기준이 다릅니다. "매물 소개 글을 써 줘"라고만 하면 AI는 흔히 보던 주택 광고의 순서대로 채광, 조망, 학군, 생활 편의시설을 앞에 세웁니다. 창고를 구하는 물류업체 담당자에게 학교와 편의점은 아무 정보도 아닙니다.

둘째, 숫자를 붙이는 자리가 다릅니다. 주거용 글에서 숫자는 방 수와 관리비 정도지만, 공장 매물에서는 층고 몇 미터, 전력 몇 kW, 몇 톤 차량이 들어오는지가 계약을 가릅니다. 이 값을 주지 않으면 AI는 "넓은 작업 공간", "넉넉한 전력"처럼 숫자 없는 말로 넘어갑니다.

셋째, 가장 먼저 확인할 질문이 빠집니다. 공장을 구하는 사람이 처음 묻는 것은 면적이 아니라 "내 업종이 이 건물에서 되느냐"입니다. 그 답은 건축물 용도, 용도지역, 공장등록 가능 여부에 달려 있는데, 주거용 프롬프트에는 이런 칸 자체가 없습니다.

예를 들어 계획관리지역의 단층 창고를 주거용 프롬프트로 돌리면, 창고 앞 공터를 "여유로운 마당"으로 적는 식의 문장이 나옵니다. 그 공터가 트레일러가 돌아 나가는 회차 공간이라는 사실이 손님에게는 훨씬 중요합니다.

그래서 매물 종류마다 프롬프트를 따로 두어야 합니다. 주거용 프롬프트에 "공장이면 층고도 넣어 줘"를 한 줄 더하는 정도로는 부족하고, 입력표와 금지 문장까지 공장·창고에 맞게 다시 짜야 합니다.

제목도 마찬가지입니다. 예를 들어 "○○동 남향 공장"이 아니라 "○○ 공장 임대, 층고 9m·전력 300kW"처럼 손님이 비교하는 사양이 앞에 와야 합니다.

공장·창고 손님이 매물 글에서 먼저 찾는 사실은 무엇인가?

업종이 되는지, 건물이 설비를 받아 주는지, 차가 드나들 수 있는지, 물류 거점에서 얼마나 떨어져 있는지 네 가지입니다. 공장 매물 글의 첫 화면에 이 네 묶음이 보여야 손님이 끝까지 읽습니다.

업종 묶음이 맨 앞인 이유는 이것이 틀리면 나머지가 다 맞아도 계약이 성립하지 않기 때문입니다. 같은 건물이라도 건축물대장의 주용도가 공장인지, 제2종 근린생활시설의 제조업소인지, 창고시설인지에 따라 들어올 수 있는 업종과 절차가 달라집니다. 공장 매물 글에 이 한 줄이 빠지면 손님은 전화로 그것부터 묻습니다.

건물 묶음에서는 층고를 동마다 따로 적어야 합니다. 공장은 생산동, 사무동, 창고동처럼 건물이 여러 동인 경우가 많고, 층고는 동마다 다릅니다. "층고 8m"라고 한 줄로 적으면 어느 동인지 알 수 없어 현장에서 다툼이 생깁니다.

차량 묶음은 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 진입로가 몇 미터인지와 함께, 대형 차량이 상하차를 마치고 부지 안에서 돌아 나갈 수 있는지를 적어야 합니다. 회차가 안 되는 곳은 후진으로 도로까지 나가야 해서 물류업체가 꺼립니다.

거리 묶음은 IC 하나만 적어도 효과가 큽니다. 다만 거리를 적는 방법에는 주의할 점이 있어서 뒤에서 따로 다룹니다. 이 다섯 묶음을 그대로 입력표의 칸으로 만들면, AI에게 줄 자료가 무엇인지 매번 고민하지 않아도 됩니다. 공장 임대 블로그를 꾸준히 운영한다면 이 순서를 모든 글에 똑같이 적용하는 것이 좋습니다. 글마다 순서가 같으면 손님이 표에서 원하는 칸을 빨리 찾습니다.

공장 매물 글을 올리기 전에 공부서류에서 무엇을 확인하나?

건축물대장의 주용도와 위반 여부, 토지이용계획확인서의 용도지역, 토지대장의 지목을 먼저 옮겨 적어야 합니다. 이 세 가지는 AI에게 물어서 채울 수 없고, 서류에 적힌 그대로 넣어야 하는 값입니다.

건축물대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다. 주용도 칸에서 확인하는 분류는 건축법 시행령 별표 1에 있습니다. 제17호 공장은 물품의 제조·가공 또는 수리에 계속 이용되는 건축물이고, 제18호 창고시설은 창고, 하역장, 물류터미널, 집배송 시설입니다. 제4호 너목의 제조업소는 같은 건축물에서 그 용도의 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만이고 배출시설 요건을 충족하는 시설로, 공장이 아니라 제2종 근린생활시설로 분류됩니다.

토지 쪽은 토지이음의 토지이용계획에서 용도지역과 다른 법령에 따른 지역·지구를 확인합니다. 지목은 공간정보관리법 시행령 제58조가 28가지로 정하고 있고, 공장용지와 창고용지가 따로 있습니다. 공장이 서 있어도 지목이 잡종지나 대인 땅도 있으니 대장 그대로 적어야 합니다.

공장등록은 산업집적법 제16조에 따라 공장등록대장에 하고, 공장건축면적 500제곱미터 이상인 공장의 신설·증설·업종변경은 같은 법 제13조의 승인 대상입니다. 이 차이는 공장 면적 500㎡ 기준에, 임차인이 자기 이름으로 등록하는 방법은 임차 공장의 공장등록에 정리해 두었습니다.

오수와 폐수는 별도로 확인합니다. 하수도법 제34조는 오수를 공공하수처리시설로 보내지 못하는 건물에 개인하수처리시설을 두게 하고, 폐수배출시설은 물환경보전법 제33조의 허가나 신고 대상입니다. 이 확인 순서 전체는 공장·창고 중개 5단계를 참고하시면 됩니다.

그대로 복사해 쓰는 공장·창고 매물 프롬프트

입력표에 공부서류 값과 현장 값을 나눠 적고, 업종 가능 여부와 거리를 단정하지 말라는 규칙을 함께 줍니다. 아래 프롬프트를 복사해 입력표만 채우면 챗GPT, Claude, Gemini 어느 쪽에서도 같은 구조의 초안이 나옵니다.

너는 공인중개사 사무소의 공장·창고 매물 블로그 글 초안을 쓰는 보조 작성자다.

[규칙]
1. 아래 [공부서류 값], [현장 값], [강조할 내용]에 적힌 사실만 사용한다.
2. 적혀 있지 않은 숫자, 거리, 소요 시간, 업종, 설비는 쓰지 않는다. 모르면 [확인 필요]라고 적는다.
3. 채광, 조망, 학군, 편의점·음식점 같은 생활 편의시설은 쓰지 않는다.
4. "○○업 가능", "공장등록 가능"처럼 인허가를 단정하지 않는다. 주어진 경우에도 "관할기관 확인 필요"를 붙인다.
5. 거리는 주어진 km 숫자와 측정 기준만 쓰고, "차로 몇 분"으로 바꾸지 않는다.
6. 건물이 여러 동이면 동마다 면적과 층고를 따로 적는다.

[공부서류 값]
소재지(읍·면·동·리) / 거래 형태 / 가격:
건축물대장 주용도(동별): 
위반건축물 표시: 있음 / 없음
대지면적(㎡) / 지목:
용도지역:
동별 연면적(㎡) / 층수 / 사용승인일:

[현장 값]
동별 층고(m):
바닥하중(근거 자료가 있을 때만):
호이스트(톤수, 설치된 동):
전력(kW, 확인한 근거):
진입로 폭 / 들어오는 최대 차량 / 부지 안 회차 가능 여부:
오수 처리 방식 / 폐수 배출 여부:
가까운 IC·항만까지 도로 거리(km, 길찾기 기준):

[강조할 내용]
(중개사가 현장에서 확인한 것을 짧게 적는다)

[출력 형식]
- 제목 후보 3개: 지역 + 공장 또는 창고 + 핵심 사양 하나
- 본문 순서: 한 줄 요약, 기본 정보 표, 업종과 용도, 건물과 설비, 차량 동선, 거리, 확인하실 점
- 마지막에 [확인 필요]로 남긴 항목을 목록으로 적는다

규칙 3번이 주거용 프롬프트와 가장 다른 줄입니다. 금지 문장을 정해 두지 않으면 AI는 빈자리를 익숙한 주택 광고 문장으로 채웁니다.

[강조할 내용] 칸은 중개사가 현장에서 본 것을 적는 자리입니다. 하수처리구역 여부나 집진기 종류처럼 매물마다 달라서 입력표에 칸을 만들기 어려운 값을 여기에 적습니다. 이 칸을 공부서류 값보다 위에 둔 이유는, 서류에 나오지 않는 사실을 중개사는 직접 봤고 AI는 보지 못했기 때문입니다.

입력표의 칸을 이렇게 잘게 나눈 데에는 경험이 있습니다. 제가 AI 코딩 도구로 만들어 사용하는 업무 프로그램 중개프로에서, 2026년 9월 17일에 확인해 보니 공장·창고 매물의 지목, 용도지역, 전력용량, 25톤·윙바디·40피트 트레일러 진입, Dock, 냉동설비가 AI에게 가는 내용에 한 줄도 실리지 않고 있었습니다. AI가 사용할 수 있는 사실이 제목, 주소, 가격, 면적뿐이니 글이 텅 빌 수밖에 없었습니다. 같은 시기에 등록 화면의 지목 선택지도 여섯 개뿐이라 공장 매물에 공장용지를 고를 수 없었고, 법정 지목 28종으로 바꿨습니다. 손으로 프롬프트를 쓸 때도 같습니다. 입력표에 칸이 없는 값은 AI 글에도 나오지 않습니다.

프롬프트는 매물 한 건이 끝나면 새 대화에서 다시 붙여 넣어야 합니다. 한 대화에 여러 매물을 넣으면 앞 매물의 층고나 전력이 다음 공장 매물 글에 섞이는 실수가 생길 수 있습니다. 초안을 받은 뒤에는 같은 대화창에서 "입력표에 없는 숫자와 단정이 들어간 문장을 모두 찾아 목록으로 보여 줘"라고 한 번 더 요청하면 대조할 자리가 줄어듭니다. 다만 이 점검도 AI가 하는 일이라 최종 대조는 중개사가 직접 해야 합니다.

AI가 공장 매물 글에서 지어내기 쉬운 문장은 어디인가?

IC까지 걸리는 시간, 대형차 진입, 업종 가능 여부, 지목, 바닥하중 다섯 자리입니다. 모두 공장 매물 광고에 흔히 나오는 표현이라 AI가 쉽게 만들어 넣습니다.

국토교통부 고시 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준 제6조는 토지의 용도를 공부상 지목과 다르게 표시하는 것을 거짓 표시·광고로, 주요 교통시설과의 거리를 실제 도보거리가 아니라 직선거리로 표시하는 것을 과장 표시·광고로 듭니다. 같은 고시 제7조는 용도지역에 따른 행위제한을 지나치게 생략해 알리는 것도 기만적인 광고의 예로 듭니다.

IC 거리는 같은 프로그램을 만들면서 따로 손본 부분입니다. 지도 서비스의 키워드 검색으로는 실제 나들목이 아니라 이름에 IC가 들어간 상점만 잡혀서, 한국도로공사가 공개한 고속도로 출입시설 위치 자료로 나들목 447곳의 좌표표를 만들고 거리를 직접 계산했습니다. 고속도로끼리 갈라지는 분기점은 드나들 수 없어 뺐습니다. 이렇게 구한 값은 직선거리라서, AI에게 "차로 몇 분"으로 바꾸지 말라는 규칙을 함께 넣었습니다.

광고에 적을 거리는 지도 서비스의 길찾기로 잰 도로 거리가 안전합니다. 앞의 고시가 실제 거리 대신 직선거리로 표시하는 것을 과장 광고의 예로 들기 때문에, 직선거리는 내부 참고용으로 두는 편이 낫습니다. 숫자 옆에는 무엇을 기준으로 잰 값인지 함께 적어야 손님이 오해하지 않습니다.

초안을 받으면 위 다섯 자리를 먼저 찾아 입력표와 맞춰 보는 것이 순서입니다. 입력표에 없는 숫자와 단정이 보이면 지우거나 [확인 필요]로 바꿔야 합니다.

창고 매물 글의 표시·광고 명시사항은 주거용과 무엇이 다른가?

종류는 건축물대장의 용도로, 방향은 주된 출입구 기준으로 적고, 방 수와 관리비는 생략할 수 있습니다. 주거용 명시사항 틀을 그대로 사용하면 맞지 않는 칸이 생깁니다.

공인중개사법 제18조의2와 시행령 제17조의2는 인터넷 표시·광고에 소재지, 면적, 가격, 중개대상물 종류, 거래 형태 등을 적도록 하고, 국토교통부 고시 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 제6조가 건축물의 표기 방법을 정합니다. 주택이 아닌 건축물에는 따로 정한 기준이 있습니다.

방향 칸을 특히 주의해야 합니다. 주거용 프롬프트는 "남향"을 거실 기준으로 쓰는데, 창고는 주된 출입구가 어느 쪽을 보는지를 적고 기준도 함께 밝혀야 합니다. 건축물대장에 위반사항이 적혀 있으면 종류 칸에 "위반건축물"이라고 표시해야 하는데, AI 초안에는 이 표시가 거의 나오지 않습니다.

예를 들어 창고 매물을 "○○리 창고 임대, 남향"이라고만 올리면 층수와 방향 기준이 빠집니다. "○○리 창고시설 1층(총 1층), 주된 출입구 기준 남향"처럼 적어야 세부기준에 맞습니다.

공장 부지를 토지로 광고한다면 같은 고시 제5조에 따라 종류를 토지대장의 지목으로 적습니다. 공장재단은 제8조에 따로 기준이 있습니다.

어기면 과태료 대상입니다. 공인중개사법 제51조는 명시사항을 위반한 표시·광고에 100만원 이하, 부당한 표시·광고에 500만원 이하의 과태료를 정합니다. 사무소 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호, 개업공인중개사 성명은 매물 종류와 상관없이 똑같이 적어야 합니다.

자주 묻는 질문

공장 매물 글에 "공장등록 가능"이라고 적어도 되나요?
시·군·구 담당 부서에서 확인하기 전에는 적지 않는 것이 안전합니다. 등록은 업종과 용도지역, 건축물 용도, 배출시설이 맞물려 결정됩니다. 확인했다면 확인한 날짜와 함께 "현재 ○○업으로 등록되어 있음"처럼 사실만 적어야 합니다.

IC까지 거리는 어떻게 적어야 하나요?
지도 서비스의 길찾기로 잰 도로 거리를 km로 적고, 어느 기준인지 밝혀 둡니다. 직선거리를 실제 거리처럼 적거나 AI가 "차로 5분"으로 바꿔 쓰면 근거가 없는 숫자가 됩니다.

공장이 서 있는데 지목이 잡종지면 어떻게 적나요?
토지대장의 지목 그대로 적어야 합니다. 앞의 고시 제6조는 토지의 용도를 공부상 지목과 다르게 표시하는 것을 거짓 표시·광고로 봅니다.

바닥하중은 어디서 확인하나요?
건축물대장에는 나오지 않습니다. 매도인이나 임대인이 가진 설계도서나 구조 관련 자료로 확인하고, 자료가 없으면 글에 쓰지 않는 편이 맞습니다.

창고 매물 글에도 관리비를 적어야 하나요?
세부기준은 주택이 아닌 건축물은 관리비를 표시하지 않을 수 있다고 정합니다. 다만 실제로 부과되는 관리비가 있다면 적는 쪽이 문의 뒤 다툼을 줄입니다.

전력 kW는 무엇을 기준으로 적나요?
임대인에게 받은 자료로 확인한 값만 적고, 어디서 확인했는지 메모해 두어야 합니다. 임차인이 들일 설비가 그 전력을 넘으면 증설 비용을 누가 낼지 계약 전에 정해야 합니다.

창고를 제조 공장 용도로 소개해도 되나요?
건축물대장의 용도가 창고시설이면 제조 공정을 넣을 때 용도변경이 필요한지부터 확인해야 합니다. 확인 전에 "제조 가능"이라고 적으면 거짓·과장 광고가 될 수 있으니, 대장의 용도를 그대로 적고 용도변경 여부는 건축 부서에 확인해야 한다고 덧붙여야 합니다.

AI가 쓴 공장 매물 글이라고 따로 표시해야 하나요?
이 글에서 확인한 공인중개사법과 시행령, 두 고시에는 AI 작성 여부를 표시하라는 규정이 없습니다. 다만 명시사항과 부당한 표시·광고 기준은 똑같이 적용되고, 책임은 글을 올린 개업공인중개사에게 있습니다.

정리

공장 매물과 창고 매물을 AI로 쓸 때는 주거용과 다른 틀을 처음부터 준비해야 합니다.

1. 건축물대장의 주용도와 위반 여부, 용도지역, 지목을 서류 그대로 옮깁니다
2. 층고는 동별로, 전력과 진입 차량은 확인한 근거와 함께 입력표에 적습니다
3. 채광·학군을 금지하고, 업종 가능 여부와 시간 환산을 단정하지 말라는 규칙을 넣습니다
4. 초안의 IC 시간, 트레일러 진입, 업종, 지목, 바닥하중 문장을 먼저 대조합니다
5. 종류, 방향 기준, 위반건축물 표시를 비주거 명시사항에 맞춥니다

입력표와 프롬프트를 한 번 만들어 두면 다음 공장 매물부터는 서류 값을 옮기고 현장 값을 채우는 일만 남습니다. 주거용 글보다 칸은 많지만, 그 칸이 곧 공장 손님이 전화로 묻는 질문입니다. AI는 문장을 다듬을 뿐이고, 업종과 거리에 대한 판단은 중개사가 서류와 현장으로 확인해야 합니다.