중개보수 계산법, 상한요율은 한도지 정가가 아닙니다

중개보수는 거래금액 × 요율로 구합니다. 그리고 이 계산식으로 나온 금액 내에서 협의하도록 되어 있습니다.

많은 분이 상한요율을 정해진 가격으로 알고 계십니다. 그리고 잔금일에 청구서를 받고 나서야 금액을 처음 듣게 됩니다. 순서가 반대입니다. 계산 방법을 알고 계약하기 전에 이야기해 두면 나중에 얼굴 붉힐 일이 없습니다.

계산에 필요한 것은 두 가지뿐입니다. 거래금액을 무엇으로 잡는지, 그리고 내가 거래하는 지역의 요율이 얼마인지입니다. 순서대로 정리했습니다.

중개보수는 어떻게 계산하나요?

거래금액에 요율을 곱하고, 한도액이 있으면 그 범위 안에서 정합니다.

공인중개사법에 근거가 있습니다. 주택은 시·도 조례로 정하고, 주택이 아닌 것은 법이 정한 범위 안에서 협의합니다.

요율은 거래금액 구간마다 다릅니다. 금액이 커질수록 구간이 올라가고, 구간마다 한도액이 따로 붙는 경우가 있습니다. 한도액이 있으면 곱셈 결과가 그보다 커도 한도액까지만 냅니다.

계산 자체는 어렵지 않습니다. 어려운 것은 내가 사는 지역의 지금 요율을 찾는 일입니다. 조례는 지자체마다 다르고 개정도 됩니다. 한국공인중개사협회나 해당 시·도 누리집에서 확인하시기 바랍니다.

부가가치세는 별도입니다. 중개사무소가 일반과세자면 보수에 부가가치세가 더 붙고, 간이과세자면 달라집니다. 견적을 받을 때 부가가치세가 포함된 금액인지 물어보시기 바랍니다. 이것을 빼놓고 계산하면 나중에 금액이 달라 보입니다.

매도인과 매수인은 각각 냅니다. 한 중개사가 양쪽을 중개했더라도 보수는 양쪽에서 따로 받습니다. 내가 내는 금액만 계산하시면 됩니다.

실비는 보수와 다릅니다. 중개사가 등기부등본을 떼거나 원거리 출장을 다녀오면서 실제로 쓴 비용은 따로 청구할 수 있습니다. 다만 영수증 같은 증빙을 함께 주어야 하므로, 무엇에 얼마가 들었는지 확인하고 내시면 됩니다.

계산해 보면 금액이 생각보다 큽니다. 매매가가 오를수록 구간이 올라가서 체감이 더합니다. 그래서 미리 계산해 두고 자금 계획에 넣어 두시는 편이 낫습니다.

계산할 때 거래금액을 무엇으로 잡는지도 확인하셔야 합니다. 매매는 매매대금, 교환은 큰 쪽 금액, 임대차는 보증금을 환산한 금액입니다. 기준이 달라지면 결과도 달라지니 먼저 맞춰 두시기 바랍니다.

상한요율은 무엇을 뜻하나요?

여기까지만 받을 수 있다는 선입니다. 그 아래에서 얼마로 할지는 당사자와 중개사가 정합니다.

이 점이 가장 자주 오해받습니다. 상한요율로 청구하는 것이 위법은 아니지만, 그것이 유일한 금액도 아닙니다.

협의는 계약 전에 하셔야 합니다. 계약서에 도장을 찍은 뒤에 이야기를 꺼내면 이미 중개는 끝난 상태라 협의의 여지가 줄어듭니다. 물건을 보러 가기 전이나 계약 날짜를 잡을 때가 알맞습니다.

정한 금액은 중개대상물 확인·설명서에 적습니다. 거기에 중개보수를 적는 칸이 있고, 양쪽이 서명하는 문서라 근거가 됩니다. 말로만 정해 두면 잔금일에 다른 금액이 나와도 따지기 어렵습니다.

깎는 것만이 협의는 아닙니다. 어려운 물건을 오래 찾아 주었거나 여러 번 동행했다면 그만한 값을 드리는 것도 협의입니다. 중요한 것은 금액을 미리 정해 두는 일입니다.

협의를 꺼내는 방법도 간단합니다. "이 정도 금액이면 보수가 얼마쯤 되나요"라고 물어보시면 됩니다. 금액을 먼저 확인하는 것은 실례가 아니라 당연한 절차입니다.

반대로 상한을 넘겨 받는 것은 위법입니다. 초과분은 돌려받을 수 있고 행정처분 대상이 됩니다. 내가 낸 금액이 한도 안에 있는지 계산해 보시기 바랍니다.

요율이 지역마다 다르다는 점도 알고 계시면 좋습니다. 같은 금액이라도 시·도에 따라 조례가 다르니, 다른 지역에서 들은 금액을 그대로 대입하지 마시기 바랍니다.

인터넷의 계산기도 참고만 하시기 바랍니다. 개정 전 요율이 그대로 남아 있는 곳이 많습니다. 숫자를 확인하실 때는 조례 원문이나 협회 자료를 한 번 더 보시는 편이 안전합니다. 개정 시점보다 앞선 글이 상위에 올라와 있는 경우가 흔합니다. 금액이 큰 거래라면 중개사에게 계산 근거를 함께 보여 달라고 하셔도 됩니다.

월세는 거래금액을 어떻게 잡나요?

보증금에 월차임을 환산해 더합니다. 매매처럼 금액이 하나로 보이지 않아서 여기서 많이 헷갈립니다.

규칙이 정해져 있습니다. 보증금과 차임이 함께 있는 임대차는 아래 순서로 거래금액을 구합니다.

3번이 빠지기 쉽습니다. 소액 월세는 100을 곱하면 금액이 지나치게 커지므로 낮춰 잡도록 되어 있습니다. 작은 월세방을 계약하시면 이 계산이 맞는지 확인해 보시기 바랍니다.

전세는 보증금이 곧 거래금액입니다. 차임이 없으니 환산할 것도 없습니다. 전월세 전환율로 보증금과 월세를 바꿔 잡을 때는 거래금액도 함께 달라지므로, 조건을 바꾸기 전에 계산해 보시는 편이 낫습니다.

기간이 짧아도 요율은 같습니다. 1년 계약이라고 절반이 되지 않습니다. 짧은 계약을 자주 하신다면 이 부분을 미리 알고 계셔야 합니다.

월세 계약을 갱신할 때는 중개를 다시 받는 것인지부터 정하셔야 합니다. 중개사가 새로 계약서를 작성하고 설명하면 중개 행위가 있는 것이고, 당사자끼리 연장만 하면 그렇지 않습니다.

묵시적 갱신처럼 아무것도 하지 않아 그대로 연장되는 경우에는 계약서 자체를 다시 쓰지 않습니다. 이때는 중개 행위가 없으니 보수도 생기지 않습니다.

반전세처럼 보증금과 월세가 모두 큰 계약은 환산 결과가 매매에 가까워지기도 합니다. 조건을 정하기 전에 두 가지 안을 각각 계산해 보시면 차이가 보입니다.

관리비는 거래금액에 넣지 않습니다. 월세와 관리비를 함께 부르는 경우가 있는데, 환산 대상은 차임이지 관리비가 아닙니다. 금액을 나눠서 확인하시기 바랍니다.

주택이 아닌 오피스텔을 월세로 얻는 경우에도 환산 방식은 같습니다. 달라지는 것은 요율이지 거래금액을 구하는 방법이 아닙니다. 두 가지를 한꺼번에 생각하면 헷갈리니, 거래금액을 먼저 구하고 요율을 나중에 붙이시면 됩니다.

오피스텔과 상가는 왜 다른가요?

주택이 아니기 때문입니다. 주택은 조례가 정하고, 주택이 아닌 것은 법이 정한 범위 안에서 협의합니다.

여기서 오피스텔이 걸립니다. 등기부상 용도는 업무시설이지만 실제로는 집으로 쓰는 경우가 많아서, 일정 요건을 갖추면 주택에 가까운 요율을 적용하도록 따로 정해 두었습니다.

요건은 면적과 설비로 정해져 있습니다. 전용면적이 일정 크기 이하이고 전용 부엌과 화장실, 목욕 시설을 갖추어야 합니다. 조건을 다 갖추었는지는 건축물대장과 현장에서 확인합니다. 건축물대장 보는 법에서 용도와 면적을 어디서 보는지 정리해 두었습니다.

상가와 토지는 폭이 넓습니다. 법이 정한 범위 안에서 정하되 실제로는 협의로 결정되므로, 계약 전에 금액을 확정해 두지 않으면 나중에 차이가 큽니다.

권리금이 오가는 상가는 별도로 보셔야 합니다. 권리금 거래를 도운 대가는 중개보수와 다른 성격이라 따로 이야기가 나올 수 있습니다. 어디까지가 중개보수이고 어디부터가 별도인지 미리 나눠 두시기 바랍니다.

분양권도 계산 기준이 다릅니다. 거래 시점까지 낸 금액에 프리미엄을 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 분양가 전체가 아닙니다. 분양권 전매에서 그 금액이 어떻게 구성되는지 확인하실 수 있습니다.

토지는 지목과 면적에 따라 손이 많이 갑니다. 현장 확인과 서류 확인에 시간이 걸리므로 협의 금액도 그만큼 달라집니다.

한 건물에 주택과 상가가 섞여 있으면 어느 쪽 기준인지부터 정해야 합니다. 주된 용도로 판단하는 것이 보통이지만 다툼의 여지가 있으므로, 계약 전에 어느 기준으로 계산할지 합의해 두시기 바랍니다.

주거용 오피스텔이라도 요건을 하나라도 갖추지 못하면 별도 규정을 적용받지 못합니다. 면적이 기준을 넘거나 설비가 빠진 경우입니다. 계약 전에 확인해 보시기 바랍니다.

언제 내고, 누가 내나요?

약정한 때 냅니다. 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다.

시행령에 정해져 있습니다. 실무에서는 대부분 잔금일에 함께 정산합니다. 다만 약정으로 달리 정할 수 있으므로, 계약할 때 시점을 함께 적어 두면 분명합니다.

내는 사람은 중개를 의뢰한 당사자입니다. 매매는 매도인과 매수인이 각각, 임대차는 임대인과 임차인이 각각 냅니다. 상대방 몫까지 대신 내기로 했다면 그것도 적어 두시기 바랍니다.

입금 계좌는 중개사무소 명의인지 보셔야 합니다. 개인 계좌로 보내 달라고 하면 현금영수증이나 세금계산서를 받기 어려워집니다. 증빙이 있어야 나중에 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

그 증빙은 세금에서 실제로 쓰입니다. 집을 팔 때 낸 중개보수는 양도차익을 계산할 때 필요경비로 들어갑니다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖추지 못해 세금을 내게 되는 경우라면 금액이 꽤 달라지므로, 영수증을 반드시 받아 두시기 바랍니다.

공동중개라면 양쪽 중개사가 각자 의뢰인에게 받습니다. 내가 두 번 내는 것이 아닙니다.

계좌를 미리 받아 두시면 잔금일에 서두르지 않아도 됩니다. 그날은 잔금과 등기, 관리비 정산이 한꺼번에 몰리는 날이라 금액을 그 자리에서 계산하기 어렵습니다.

계약이 길게 이어지는 경우도 있습니다. 계약일과 잔금일 사이가 몇 달이면 그사이에 사정이 바뀌기도 하니, 언제 얼마를 내기로 했는지 계약서나 확인·설명서에 남겨 두시는 편이 낫습니다.

보수를 나눠 내는 것도 가능합니다. 계약할 때 일부, 잔금일에 나머지로 정하기도 합니다. 정해진 방식이 있는 것이 아니므로 서로 편한 쪽으로 정하시면 됩니다.

세금계산서가 필요하시면 미리 말씀하셔야 합니다. 잔금일에 갑자기 요청하면 준비가 안 되어 다음으로 미뤄지는 경우가 있습니다.

계약이 깨지면 중개보수는 어떻게 되나요?

누구 때문에 깨졌는지에 따라 갈립니다. 중개사에게 잘못이 있으면 청구할 수 없습니다.

공인중개사법은 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효가 되거나 취소·해제된 경우 보수를 받지 못하도록 정하고 있습니다. 반대로 당사자 사정으로 깨진 경우는 이야기가 다릅니다.

가운데 줄이 실제로 가장 많이 다투는 지점입니다. 계약서를 쓰고 계약금까지 오갔다가 매수인이 해제한 경우, 중개사는 중개를 마쳤다고 보고 당사자는 거래가 없어졌다고 봅니다. 이럴 때를 대비해 계약서 특약에 미리 적어 두는 것이 가장 확실합니다.

어떤 단계에서 깨졌는지도 함께 봅니다. 계약금 중도금 잔금에서 정리했듯 중도금이 오가면 되돌리기 어려워지는데, 그 전후로 상황이 달라집니다.

다툼이 생기면 한국공인중개사협회나 관할 시·군·구 부동산 담당 부서에 상담할 수 있습니다. 금액이 크지 않다면 여기서 정리되는 경우가 많습니다.

계약이 깨진 뒤에 이야기를 시작하면 양쪽 다 감정이 상해 있습니다. 그래서 계약할 때 한 줄 적어 두는 것이 가장 값싼 방법입니다.

중개사의 잘못으로 손해를 입었다면 별도로 배상을 요구할 수 있습니다. 중개사무소는 보증보험이나 공제에 가입하도록 되어 있어서, 공제증서를 미리 받아 두시면 나중에 쓸 일이 생깁니다.

계약 전 단계에서 끝난 경우는 보수가 생기지 않는 것이 원칙입니다. 물건을 여러 번 보여 주었더라도 계약으로 이어지지 않았다면 중개가 완성되지 않은 것으로 봅니다.

다만 실비는 다를 수 있습니다. 실제로 쓴 비용이 있었다면 그 부분은 따로 이야기가 나올 수 있으니 증빙을 확인하고 정하시기 바랍니다.

계약이 깨진 이유가 서로 다르게 기억되는 일도 많습니다. 문자나 통화 기록을 남겨 두시면 나중에 설명하기 쉬워집니다.

자주 묻는 질문

상한요율보다 적게 달라고 해도 되나요?
됩니다. 상한은 넘지 못하는 선이고 그 아래는 협의 사항입니다. 다만 계약 전에 이야기하셔야 합니다.

부가가치세는 원래 별도인가요?
사업자 형태에 따라 다릅니다. 견적을 받을 때 부가가치세가 포함된 금액인지 확인하시기 바랍니다.

양쪽을 한 중개사가 중개하면 반씩 내나요?
아닙니다. 매도인과 매수인이 각각 자기 몫을 냅니다. 한 사람이 양쪽 몫을 내는 것이 아닙니다.

계약서만 쓰고 잔금 전에 해제하면 내야 하나요?
사정에 따라 다르고 다툼이 잦은 지점입니다. 계약서 특약에 미리 적어 두시면 분명해집니다.

현금으로 주면 깎아 준다고 합니다.
증빙을 받지 못하면 나중에 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 깎이는 금액보다 손해가 클 수 있으니 계산해 보시기 바랍니다.

직거래인데 계약서만 써 달라고 해도 되나요?
중개 없이 서류 작성만 맡기는 것은 중개보수의 성격이 아닙니다. 어떤 일을 맡기는 것인지 먼저 분명히 하셔야 합니다.

중개보수를 카드로 낼 수 있나요?
사무소가 카드 결제를 받는지에 따라 다릅니다. 받지 않는다면 현금영수증을 요청하시기 바랍니다.

공제증서는 언제 받나요?
계약할 때 확인·설명서와 함께 받습니다. 받지 못했다면 요청하시기 바랍니다. 나중에 손해배상을 요구할 때 쓰는 서류입니다.

실비를 따로 청구받았습니다.
등기부등본 발급비처럼 실제로 쓴 비용은 따로 받을 수 있습니다. 다만 무엇에 얼마가 들었는지 증빙을 함께 받으시기 바랍니다.

관리비도 거래금액에 넣나요?
넣지 않습니다. 환산 대상은 차임입니다. 월세와 관리비를 합쳐 부르는 경우가 있으니 금액을 나눠서 확인하시기 바랍니다.

지역마다 요율이 다른가요?
다릅니다. 주택은 시·도 조례로 정하므로 지역에 따라 갈립니다. 거래하는 지역의 조례를 보셔야 합니다.

보수를 나눠서 내도 되나요?
됩니다. 계약할 때 일부, 잔금일에 나머지로 정하기도 합니다. 정해진 방식이 있는 것은 아니니 서로 합의하시면 됩니다.

정리

• 중개보수는 거래금액에 요율을 곱해 구하고, 한도액이 있으면 그 안에서 정합니다.
• 상한요율은 한도입니다. 정해진 가격이 아니므로 계약 전에 협의합니다.
• 월세는 월차임에 100을 곱해 보증금에 더하고, 합계가 작으면 70으로 다시 계산합니다.
• 오피스텔과 상가는 주택과 기준이 다릅니다. 요건을 갖춘 오피스텔은 따로 정해져 있습니다.
• 내는 시점은 약정한 때이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다.
• 영수증을 받아 두시기 바랍니다. 집을 팔 때 필요경비로 들어갑니다.

참고한 자료

• 공인중개사법 제32조(중개보수 등)
• 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
• 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)
• 국토교통부 부동산거래관리시스템
• 한국공인중개사협회

이 글은 2026년 9월 기준으로 제도의 구조를 설명한 것입니다. 요율과 한도액은 시·도 조례로 정해지고 개정되므로, 해당 지역의 지금 기준을 조례와 협회 자료로 확인하시기 바랍니다.