부동산 직거래, 중개사가 하던 일을 내가 해야 합니다

부동산 직거래는 중개보수를 아끼는 대신 중개사가 하던 일을 내가 떠안는 방식입니다.

아끼는 금액은 분명합니다. 그런데 그 금액만큼의 일이 사라지는 것은 아닙니다. 등기부를 떼고, 대장을 확인하고, 계약서를 쓰고, 신고를 하고, 등기를 넘겨받는 일이 그대로 남습니다.

할 수 없는 일은 아닙니다. 다만 어떤 일이 남는지 모르고 시작하면 빠뜨립니다. 순서대로 정리했습니다.

부동산 직거래로 아끼는 것과 떠안는 것은 무엇인가요?

아끼는 것은 중개보수이고, 떠안는 것은 확인 책임입니다.

중개사가 있는 거래에서는 확인·설명서가 나옵니다. 무엇을 확인했는지 적히고, 그것이 사실과 다르면 중개사에게 책임을 물을 수 있습니다. 직거래에는 그 문서가 없습니다.

세 번째 줄이 핵심입니다. 확인·설명서에서 정리했듯 그 문서는 나중에 배상을 요구하는 근거가 됩니다. 직거래에는 그 근거가 없으므로, 확인을 빠뜨렸을 때 돌아갈 곳도 없습니다.

그래서 부동산 직거래가 잘 맞는 경우가 따로 있습니다. 서로 아는 사이이거나, 물건이 단순하거나, 내가 확인할 수 있는 물건일 때입니다. 아파트처럼 시세와 구조가 분명한 물건이 그렇습니다.

반대로 권리관계가 복잡한 물건, 토지나 상가, 신탁등기가 되어 있는 물건은 권하지 않습니다. 신탁등기된 집처럼 소유자와 계약하면 안 되는 경우가 있는데, 이런 것을 모르고 계약하면 돈을 잃습니다.

아끼는 금액과 감당할 위험을 함께 놓고 보시기 바랍니다. 금액이 클수록 위험도 같이 커집니다.

부동산 직거래로 만난 상대가 어떤 사람인지도 보셔야 합니다. 급하게 처분하려 하거나 조건을 자꾸 바꾸는 경우라면 이유를 물어보시기 바랍니다.

요즘은 직거래 매물을 모아 놓은 곳이 많습니다. 다만 그곳에 올라온 정보는 올린 사람이 적은 것이라 그대로 믿지 마시고 서류로 다시 확인하셔야 합니다.

시세 확인도 직접 하셔야 합니다. 같은 단지의 최근 실거래가를 보시면 대략의 범위가 나옵니다. 국토교통부 실거래가 자료가 누구에게나 열려 있습니다. 부동산 직거래일수록 이 자료를 먼저 보셔야 합니다. 값을 정해 줄 사람이 없기 때문입니다.

계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?

서류 네 가지와 사람 한 가지입니다. 중개사가 하던 확인을 그대로 하시면 됩니다.

떼는 데 드는 비용은 얼마 되지 않습니다. 인터넷으로 대부분 처리할 수 있습니다.

마지막 줄이 가장 중요합니다. 등기부의 소유자와 계약하는 사람이 같은지를 신분증으로 확인하셔야 합니다. 이름만 같고 다른 사람인 경우가 실제로 있습니다.

등기부는 계약할 때, 중도금을 줄 때, 잔금을 줄 때 세 번 떼십니다. 계약 이후에 근저당권이 새로 붙는 경우가 있기 때문입니다. 등기부등본 읽는 법에서 갑구와 을구를 어떻게 보는지 정리해 두었습니다.

건축물대장에서는 위반건축물 표시를 보십니다. 건축물대장 보는 법에서 그 표시가 무엇을 뜻하는지 확인하실 수 있습니다. 표시가 있으면 대출이 어려워지거나 이행강제금이 붙습니다.

세금 체납도 확인하시기 바랍니다. 임대차라면 집주인의 동의를 받아 국세와 지방세 체납 여부를 볼 수 있습니다. 체납이 있으면 집이 공매로 넘어갈 수 있습니다.

등기부를 보실 때는 갑구의 소유자와 을구의 근저당권을 먼저 봅니다. 근저당권이 있다면 채권최고액이 얼마인지, 잔금으로 갚을 것인지를 계약할 때 정해 두셔야 합니다.

아파트라면 관리사무소에도 들러 보시기 바랍니다. 밀린 관리비가 있는지, 장기수선충당금 정산이 어떻게 되는지 물어보시면 됩니다. 이것도 잔금일에 정산할 항목입니다.

부동산 직거래에서는 이 확인을 대신해 줄 사람이 없습니다. 하루 날을 잡아 한꺼번에 처리하시면 여러 번 움직이지 않아도 됩니다.

계약서는 어떻게 써야 하나요?

표준계약서를 받아 쓰시는 편이 낫습니다. 빈 종이에서 시작하면 빠뜨립니다.

국토교통부가 공개하는 표준계약서가 있습니다. 매매와 임대차 모두 있고, 기본적인 항목이 이미 들어가 있어서 칸을 채우기만 하면 됩니다.

목적물의 표시는 등기부를 그대로 옮기십니다. 동과 호수, 면적까지 등기부 표기와 같아야 합니다. 여기가 다르면 나중에 다른 물건을 거래한 것이 됩니다.

금액은 계좌 이체로 주고받고 매도인 본인 명의 계좌로 보내시기 바랍니다. 가족 계좌로 보내 달라는 요청은 거절하시는 편이 낫습니다. 나중에 돈을 준 사실을 증명할 때 문제가 됩니다.

특약은 이 거래에만 필요한 내용을 적는 칸입니다. 전세 계약서 특약에서 넣어야 할 문장과 넣어도 무효인 문장을 정리해 두었습니다. 부동산 직거래는 중개사가 챙겨 주지 않으므로 이 칸을 더 꼼꼼히 채우셔야 합니다.

단계마다 되돌릴 수 있는 범위가 다릅니다. 계약금 중도금 잔금에서 정리했듯 중도금이 오가면 일방적으로 해제하기 어려워집니다. 일정을 정할 때 이 점을 알고 정하시기 바랍니다.

계약서는 각자 한 부씩 가집니다. 사본이 아니라 서명이 들어간 원본을 각자 보관하셔야 합니다.

장이 여러 장이면 간인을 찍으십니다. 중간 장이 바뀌는 것을 막는 절차입니다. 양쪽이 맞물리도록 찍으시면 됩니다.

수기로 쓰신다면 금액은 한글과 숫자를 함께 적으시기 바랍니다. 숫자만 적으면 나중에 고쳐질 여지가 있습니다.

부동산 직거래 계약서라도 형식이 특별하지는 않습니다. 중개사가 쓰는 것과 같은 표준계약서를 쓰시면 됩니다. 달라지는 것은 누가 쓰느냐뿐입니다.

잔금일에는 무엇을 하나요?

돈과 서류와 열쇠가 같은 자리에서 오가야 합니다. 순서가 어긋나면 되돌리기 어렵습니다.

잔금일은 하루에 여러 일이 몰립니다. 미리 목록을 만들어 두시면 그날 헤매지 않습니다.

1번을 빠뜨리는 분이 많습니다. 잔금 당일 아침에 다시 떼어 보셔야 합니다. 계약 이후에 가압류나 근저당권이 붙었을 수 있습니다.

매도인에게 받을 서류는 정해져 있습니다. 등기필정보, 부동산 매도용 인감증명서, 인감도장을 찍은 위임장, 주민등록초본입니다. 하나라도 빠지면 그날 등기를 넣지 못합니다.

인감증명서는 부동산 매도용이어야 합니다. 일반 인감증명서와 다르고, 매수인의 인적사항이 적혀 나옵니다. 발급받은 날짜도 확인하시기 바랍니다.

7번이 특히 중요합니다. 등기는 접수한 순서로 순위가 정해집니다. 잔금을 주고 며칠 뒤에 접수하면 그사이에 다른 권리가 먼저 들어올 수 있습니다. 같은 날 접수하시기 바랍니다.

대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 확인하셔야 합니다. 그 자리에서 본인에게 전화해 확인하시는 편이 안전합니다.

정산할 항목도 미리 적어 두시면 좋습니다. 관리비, 전기, 수도, 도시가스, 장기수선충당금입니다. 각각 어디에 연락해 정산하는지 전날 확인해 두시면 그날 시간을 벌 수 있습니다.

임차인이 살고 있는 집이라면 그 임차인과도 이야기하셔야 합니다. 보증금을 누가 언제 돌려주는지, 언제 나가는지가 정리되어 있어야 합니다.

그날 은행 업무 시간도 생각하셔야 합니다. 등기소와 은행이 모두 여는 오전에 시작하시면 여유가 생깁니다.

영수증도 그 자리에서 주고받으시기 바랍니다. 잔금을 받았다는 확인을 매도인에게 받아 두면 나중에 설명할 일이 줄어듭니다.

셀프등기는 직접 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 서류를 갖추고 관할 등기소에 접수하면 됩니다. 다만 준비할 것이 많습니다.

법무사를 쓰지 않고 직접 하는 것을 셀프등기라고 부릅니다. 절차 자체는 공개되어 있고, 인터넷등기소에서 신청서를 미리 작성할 수도 있습니다.

취득세를 먼저 내야 등기가 들어갑니다. 잔금일 전에 위택스에서 신고서를 미리 작성해 두시면 그날 빠르게 처리됩니다. 금액은 취득세 계산에서 주택 수와 지역에 따라 달라집니다.

국민주택채권은 매입한 뒤 대부분 바로 되팝니다. 그때 생기는 차액만 실제 부담이 되는데, 금리에 따라 달라지므로 그날 은행에서 확인하시면 됩니다.

서류가 하나라도 빠지면 보정 명령이 나옵니다. 며칠 안에 채우면 되지만 그사이 순위는 접수일 기준으로 지켜집니다. 그래도 한 번에 끝내는 편이 낫습니다.

대출을 끼고 사신다면 셀프등기가 어렵습니다. 은행이 근저당권 설정을 같은 날 함께 하므로 법무사를 지정하는 경우가 많습니다. 미리 은행에 확인하시기 바랍니다.

셀프등기를 하실 생각이라면 미리 등기소에 한 번 다녀오시기 바랍니다. 필요한 서류 목록을 받아 두고 궁금한 것을 물어보면 그날 훨씬 수월합니다.

인터넷등기소에서 신청서를 미리 작성해 두는 방법도 있습니다. 작성한 뒤 출력해 가져가면 창구에서 적는 시간을 줄일 수 있습니다.

부동산 직거래로 산 집이라고 등기가 달라지지는 않습니다. 절차도 서류도 같습니다. 다만 그 서류를 챙길 사람이 나라는 점만 다릅니다.

접수한 뒤에는 처리 상태를 인터넷등기소에서 볼 수 있습니다. 며칠 뒤 완료되면 등기사항증명서를 한 번 더 떼어 내 이름으로 바뀌었는지 확인하시기 바랍니다.

신고는 누가 하나요?

거래 당사자가 합니다. 중개 거래에서는 중개사가 하지만 직거래는 다릅니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률은 매매계약을 맺으면 정해진 기간 안에 신고하도록 하고 있습니다. 기한을 넘기면 과태료가 붙습니다.

거래신고를 하면 신고필증이 나옵니다. 등기를 넣을 때 필요한 서류이므로 잔금일 전에 처리해 두시는 편이 낫습니다.

임대차 신고는 보증금이나 월차임이 일정 금액을 넘을 때 합니다. 신고하면 확정일자가 함께 부여되므로 따로 받으러 가지 않아도 됩니다. 확정일자와 전입신고에서 그 순위가 왜 중요한지 정리해 두었습니다.

자금조달계획서는 대상이 정해져 있습니다. 해당한다면 어떤 돈으로 사는지 적어야 하고, 적은 내용과 실제 계좌가 어긋나면 소명 요구를 받습니다.

신고 금액은 실제 금액 그대로 적으십니다. 낮춰 적으면 양쪽 모두 과태료를 물고, 매수인은 나중에 팔 때 취득가액이 낮아 세금을 더 내게 됩니다.

신고는 한쪽이 단독으로 할 수도 있습니다. 상대가 협조하지 않으면 계약서와 증빙을 갖춰 단독으로 신고할 수 있으니, 기한을 넘기지 마시기 바랍니다.

계약이 해제되면 해제 사실도 신고합니다. 신고한 거래가 없어졌는데 그대로 두면 실거래가 자료에 남아 있게 됩니다. 이것도 기한이 있습니다.

부동산 직거래에서는 이 신고를 서로 미루다 기한을 넘기는 일이 있습니다. 계약서를 쓴 그 자리에서 누가 언제 신고할지 정해 두시기 바랍니다.

신고는 인터넷으로도 되고 시·군·구청에 가서도 됩니다. 처음이시라면 창구에서 물어보며 하시는 편이 빠를 수 있습니다. 필요한 서류를 미리 전화로 확인하고 가시면 한 번에 끝납니다.

자주 묻는 질문

계약서만 중개사에게 써 달라고 해도 되나요?
중개 행위 없이 서류 작성만 맡기는 것은 성격이 다릅니다. 어디까지 맡기는 것인지 먼저 정하셔야 합니다.

부동산 직거래도 확인·설명서를 받을 수 있나요?
받지 못합니다. 중개한 거래에서 작성하는 문서라 직거래에는 없습니다. 그 확인을 직접 하셔야 합니다.

셀프등기가 어려우면 법무사만 써도 되나요?
됩니다. 부동산 직거래로 계약은 직접 하고 등기만 맡기는 경우가 많습니다. 비용은 중개보수보다 훨씬 적습니다.

거래신고를 안 하면 어떻게 되나요?
과태료가 부과됩니다. 기한이 정해져 있으니 계약 후 바로 처리하시기 바랍니다.

등기부에 근저당권이 있는데 잔금으로 갚기로 했습니다.
잔금일에 은행에서 함께 처리하시고 말소 접수증을 그 자리에서 받으시기 바랍니다. 말로만 약속하면 안 됩니다.

가족끼리 직거래해도 되나요?
됩니다. 다만 세무서가 증여로 추정하므로 가족 간 매매와 부담부증여에서 정리한 기록을 남기셔야 합니다.

중개사 없이 계약했는데 문제가 생기면 어디에 물어보나요?
대한법률구조공단이나 주택도시보증공사 상담을 이용하실 수 있습니다. 다만 배상을 청구할 상대는 거래 상대방뿐입니다.

부동산 직거래로 산 집도 나중에 팔 때 불리한가요?
다르지 않습니다. 등기가 정상적으로 넘어왔다면 중개 거래와 똑같습니다.

계약금을 먼저 보내 달라고 합니다.
계약서를 쓰기 전에 보내는 것은 피하시기 바랍니다. 보내야 한다면 조건을 문자로 남기고 매도인 본인 계좌로 보내셔야 합니다.

부동산 직거래도 대출을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 다만 은행이 법무사를 지정하는 경우가 많으니 대출을 쓰실 계획이면 미리 확인하시기 바랍니다.

등기가 언제 끝나는지 어떻게 아나요?
인터넷등기소에서 처리 상태를 볼 수 있습니다. 완료되면 등기사항증명서를 떼어 이름이 바뀌었는지 확인하시기 바랍니다.

정리

• 부동산 직거래는 중개보수를 아끼는 대신 확인 책임을 떠안는 방식입니다.
• 계약 전에 등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 신분증을 직접 확인합니다.
• 계약서는 표준계약서로 쓰고 목적물 표시는 등기부 그대로 옮깁니다.
• 잔금일에는 등기부를 다시 떼고, 같은 날 등기를 접수합니다.
• 셀프등기는 가능하지만 취득세 납부가 먼저이고 서류가 많습니다.
• 거래신고와 임대차 신고는 당사자가 직접 합니다.

참고한 자료

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고)
• 부동산등기법 제23조(등기신청인)
• 대한민국 법원 인터넷등기소
• 국토교통부 부동산거래관리시스템
• 위택스
• 토지이음

이 글은 2026년 9월 기준으로 절차의 구조를 설명한 것입니다. 신고 기한과 필요한 서류는 개정되므로 거래 시점에 해당 기관 자료로 확인하시기 바랍니다.